Ринки нерухомості більшості країн Східної Європи, включаючи український, зараз практично не працюють. Представники десятків фондів, в основному з Німеччини і Великобританії, що відвідали варшавський саміт девелоперів та інвесторів «Нової Європи», конкретні переговори вели тільки з представниками нашого партнера по Євро-2012.
Польща в фаворі
Ринки житлової нерухомості Угорщини, Болгарії, Румунії та в меншій мірі Чехії та Польщі мають сьогодні подібні з українськими проблеми. Активність девелоперів невелика, конкуренція практично відсутня, можливості з фінансування проектів обмежені. Банки не готові видавати довгострокові кредити фізособам на придбання житла.
Інша ситуація в Польщі, причому не тільки у Варшаві, але і в інших великих містах. Це пояснюється кращим станом економіки і близькістю до німецького, самому «здоровому» ринку нерухомості в Європі. І другий чинник - упевненість інвесторів в блискучому майбутньому Варшави в ролі фінансового центру Східної Європи. Остання обставина активно сприяє зростанню офісних площ в польській столиці.
У Варшаві продається більше 14 000 квартир на рік. В останні роки зросла конкуренція серед девелоперів завдяки завершенню розпочатих до кризи об'єктів. Пропозиція сьогодні перевищує попит у півтора рази. Пожвавлення ринку підстьобують і банки, які з минулого року знову стали активно кредитувати девелоперів. Умови іпотечних програм теж лояльні. У Польщі середньозважена ставка кредиту на покупку нерухомості в злотих зараз 8% річних. На купівлю квартири в Варшаві банки видають іпотеку під 6% в євро і 5% у доларах США.
У Чехії житло продається тільки в Празі - порядку 3500 квартир на рік. Причому третина з них купують росіяни. На ринку Чехії активно працює Volksbank, нещодавно придбаний Ощадбанком Росії. Банк видає іпотеку під 3% річних в кронах і під 6% в євро. Середня вартість метра в Празі - € 1500 за 1 кв. м.
А, наприклад, в Болгарії метр житла коштує в два рази дешевше, при цьому девелопери примудряються продавати разом з житловими площами технічні. Тобто покупцеві доводиться платити за ліфтові шахти і сходові клітки. Приморська курортна зона помилково вважається привабливою для інвесторів. Зважаючи сезонності відпочинку біля моря клієнти воліють орендувати апартаменти.
Пошук уцінені активів
Німецькі і британські інвестиційні фонди сьогодні активно шукають в Східній Європі пропозиції з продажу об'єктів за заниженою вартістю (Distressed sales). Їх в основному цікавлять працюють і приносять доход активи - торгові, офісні центри, готелі. Девелопери ж зацікавлені в придбанні уцінені земельних ділянок в хороших місцях, незавершених об'єктів. Продавцями такої нерухомості можуть виступати банки, які отримують її у власність як компенсація за простроченими кредитами.
Але заковика в тому, що за таке майно інвестори готові давати до 10% від його оціночної вартості. А банки не поспішають виставляти їх на продаж на таких умовах, оскільки це призводить до різкого скорочення балансу. Тому поки факти distressed sales рідкісні.
Деякі банки йдуть по шляху створення окремих структур, на які вони передають такі активи, і ці структури самі займаються або управлінням готовими об'єктами, або ж завершують їх, по суті, виконуючи функції девелопера, і чекають кращих часів для реалізації.
В Україні такої тенденції немає. Навпаки, банки намагаються позбутися від нагромадилося у них майна, але поки безуспішно. На саміті це підтвердили і представники іноземних інвестфондів, які регулярно отримують пропозиції від міжнародних банків, що працюють в Україні. Пропозицій про продаж багато, є цілі портфоліо, але ні однієї угоди в цьому році не відбулося. Крім того, що цікавих проектів практично не знайти, країнових ризиків залишається дуже високим. Вітчизняні банки готові були б продати і за 10%. Як приклад можна згадати догляд Commerzbank: тоді банк готовий був вийти з проектів та за 10%, і навіть за 5% оціночної вартості.
Чудеса рентабельності
Традиційно прийнято вважати, що прибутковість девелоперського бізнесу в Європі помітно нижче, ніж в Україні, через менших ризиків. Проте саміт показав, що наші закордонні колеги відмовляються працювати з об'єктом, якщо рентабельність становить менше 20-25%. Це високий показник навіть у порівнянні з Україною, де сьогодні девелопер готовий працювати і з більш низькою рентабельністю, приймаючи на себе високі ризики.
Ця ситуація діаметрально відрізняється від докризової, коли європейські девелопери задовольнялися 5%, а українські - домагалися 100% і вище.
Погляд на Україну
Один із польських інвестиційних фондів, зацікавлений в покупці вітчизняного проекту, напередодні саміту відвідав Україну. Він був украй здивований і після повернення сказав: «Перший раз бачу країну, в якій інфляція становить 0%, а банки беруть депозити під 29% річних», - і категорично відмовився від покупки.
В цілому рівень інвестиційної привабливості України дуже низький. У цьому сенсі Україну можна порівняти з балканськими країнами - інвестори обходять цей регіон стороною. Економічне зростання і стабільність політичної системи - ось що може зрушити Україну з мертвої точки. Також важливо - це захист прав інвесторів та права приватної власності, з дотриманням яких у нас проблеми. Поки ситуація не зміниться - Україна залишатиметься в тіні для іноземних інвесторів.
Учасники саміту з цікавістю поставилися до того факту, що українці таки примудряються самостійно купувати квартири, не маючи можливості отримати ні іпотеку, ні довготривалу розстрочку (тільки на період будівництва). Їх висновок такий: якщо банки почнуть видавати кредити під невисокий відсоток (менше 10%), ринок нерухомості в Україні чекає справжній бум.
