Як ми і передбачали, український ринок нерухомості з початку року продовжує сонно сповзати, втрачаючи від місяця до місяця по 0,5-1% від загальної вартості житла. Деяке пожвавлення в зимові місяці було явищем нетиповим, а тому продовження свого не отримає.
І це при тому, що кількість бажаючих купити квартиру починає, нарешті, наближатися до числа продають: позначається багаторічний відкладений попит.
Помацав дно?
Перший весняний місяць не виправдав очікувань зголоднілих ріелторів: бурхливої активності не сталося.
- Як ми і припускали, взятися цієї активності нізвідки, - говорить аналітик ринку нерухомості Олексій Сотников. - Ціни, як і раніше далекі від «масових». Нетипове пожвавлення на ринку, що спалахнуло в грудні-лютому і створило ілюзію відновлення, викликано багато в чому драматичними для продавців обставинами. Якщо проаналізувати ситуацію, побачимо: істотна частка угод пройшла з проблемними або кредитними квартирами, які люди змушені були виставляти на продаж. Насправді банки намагалися позбутися від проблемних застав ще до кінця минулого року, щоб не псувати статистику. Але вийшло не у всіх. Зрозуміло, таке житло часто продавалося з дуже великим дисконтом.
Ці варіанти і залучили покупців, вважає А. Сотников. Більше того: дешеві квартири створили обнадійливий для небагатих новоселів тло на всьому ринку, ріелтори навіть заговорили про досягнення чергового цінового дна. Правда, президент Союзу фахівців з нерухомості України Олександр Рубанов тут же пояснив: таке «дно» в найближчі три-чотири роки буде відчуватися ще не раз - поки не відновиться активність на ринку.
- Коли хвиля «проблемки» зійшла, ринок знову «здувся», - підсумовує А. Сотников. - Ті, кому потрібно було терміново продати свої «квадрати», зробили це. Решта продавці закріпилися на заявлених цінових рубежах і почали вичікувати. Розсудливою таку позицію не назвеш: у покупців грошей як не було, так і немає.
Благо з двома кінцями
Втім, не тільки цей фактор стримує покупців (яких, як ми з'ясували, накопичилася ціла армія). На думку спостерігачів, чималу сум'яття в ряди потенційних новоселів внесли державні ініціативи, озвучені на початку весни президентом і главою Кабміну.
- Люди повірили, що завтра можна буде взяти кредит під 3%, а післязавтра - купити двокімнатну квартиру за 25 тис. дол, які нібито будуть будуватися мало не зі швидкістю «хрущовок» в 50-і роки минулого століття, - каже аналітик консалтингового агентства «Квадрат» Людмила Шевельова. - Це стало сигналом: не поспішайте купувати, не позичайте гроші в комерційних банках - скоро вам і своїх заощаджень може вистачити на нову квартиру. Вирішальним моментом стало публічне озвучення термінів, з яких може початися масове забезпечення житлом всіх і кожного - останній весняний місяць. Ріелтори в один голос кричать: за минулі півтора місяця була розірвана мало не половина всіх угод. Покупці ні з того ні з сього раптом приймали рішення почекати. Це в першу чергу стало помітно серед тих покупців, хто давно потребував поліпшення житлових умов, довго чекав допомоги від держави, нарешті, назбиравши грошей, зважився-таки придбати нову квартиру, прийшов в агентство - І тут раптом зажевріла надія отримати таку ж квартиру, але вже за півціни від все того ж держави. Ось тільки чи будуть здійсненними ці надії?
Ще одна державна ініціатива може обернутися для рядових учасників ринку нерухомості неприємностями, вважає фахівець.
- У держбюджеті вишукані кошти на завершення будівництва житлових будинків, які стояли «замороженими» з кризи, а то і до нього, - розповідає Л. Шевельова. - Почалася активна підготовка до здачі їх в експлуатацію. Наміри влади, звичайно, викликають всіляке схвалення. Але, з іншого боку, на тлі надлишку пропозиції на ринку нерухомості (підкреслимо: недоступного більшості українців) поява нових об'єктів може дати ефект «правця»: квартир повно - а покупці завмерли. Якщо вже держава прийняла рішення втрутитися в цю сферу, воно має піти до кінця. Значить, треба «перезавантажити» ринок нерухомості, щоб його цінова політика відповідала можливостям людей.
Що буде?
Чи відбудеться така «перезавантаження» і коли її чекати, сказати важко. На думку фінансового експерта Сергія Марченка, до виборів у влади є всі шанси вплинути на ринок нерухомості. Це найзручніше зробити, поки він скоріше мертвий, ніж живий, а все навколо в очікуванні чергової кризи. Глава Ріелторської палати України Олександр Бондаренко нагадує, що ринок нерухомості сам по собі дуже інертний і - як ніякий інший - схильний криз: «Він першим входить в кризову зону і останнім її покидає ».
- Владі саме час брати ініціативу в свої руки, - впевнений С. Марченко. - Але, швидше за все, далі привабливих обіцянок справа не піде. Щоб відкоригувати ситуацію з нерухомістю, потрібні колосальні ресурси: усунути корупцію в будівельній галузі, підняти життєвий рівень людей, які могли б дозволити собі купувати квартири на зароблені гроші, вивести з тіні всю систему угод з купівлі-продажу - Там щорічно осідають мільярди. Віддача прийде не одразу - потрібні роки. А владі це нецікаво - їм важливо залучити народ сьогодні. Так «віз» залишиться на колишньому місці.
У свою чергу, в Асоціації фахівців з нерухомості України вважають, що в найближчі місяці сюрпризів на ринку чекати не доводиться - І попит, і продажі будуть стабільно млявими. При цьому коливання цін навряд чи вийде за амплітуду в 3-5%.
. jpg)
. jpg)
