Сочувствуем аналитикам, которые пытаются вывести динамику цен на «вторичку»: сложно определить частоту дыхания у «спящей красавицы», сиречь — у рынка квартир. Независимый портал «Недвижимость» отмечает, что с начала года цены в Киеве выросли на 2,4%, а портал «Недвижимость в Киеве и Украине» — что на 1,5% упали. Кто врет? Видимо, намеренно никто, просто тяжело сделать верный вывод, когда сделок — всего до 200 в месяц. Не столь важно, что произошло, важнее, что вскоре нас ждет, хотя бы — до лета. И здесь «в товарищах согласья нет», как выяснила «Сегодня», опросив экспертов.
ЭТО ПРЕДЕЛ ЦЕНЫ. «Нет большого выбора дешевых вариантов, он меньше, чем свободных денег у народа, в том числе снятых с «проблемных» банковских депозитов: их многие станут вкладывать в недвижимость, — считает директор АН «Золотой ключ» Сергей Степанюк. — После выборов, думаю, экономическая и политическая ситуация стабилизируется, люди из регионов снова поедут в Киев, и платежеспособный спрос на квартиры вырастет. Поэтому, видимо, уже достигнуто дно падения цен. До лета прогнозирую их стабилизацию, не исключаю и небольшое повышение».
«На дальнейшее удешевление жилья, особенно в популярном экономсегменте, не рассчитывайте, — подключается директор АН «Риелторский дом» Генрих Людкевич. — Я считаю, что рынок, несмотря на его вялость, уже достиг равновесия по стоимости. С весны ждем оживления спроса, важный показатель — уже в январе больше стало клиентов в Бюро технической инвентаризации (БТИ), регистрирующих права собственности».
Но в этой связи характерна ремарка Игоря Однопозова, президента Союза специалистов по недвижимости Киева: «Среди клиентов БТИ большинство оформляет договоры наследования, дарения, обмена, а меньшинство — покупки жилья. Этот рынок почти мертв и за весну вряд ли оживет». Хочется добавить, не оживятся покупки и за счет приезжих после выборов — новые рабочие места, тем более позволяющие жильем обзаводиться, враз не появятся, тут многие месяцы должны пройти.
НЕТ, НЕ ПРЕДЕЛ! «Плачевное состояние экономики, снижение реальных доходов населения не позволяют надеяться, что в ближайшие полгода активизируется покупка квартир, — считает зампредседателя совета Украинского общества оценщиков Наталья Лебедь. — А вот предложение жилья падать не будет, ведь многие рассчитывают за счет его продажи, доплатив недостающее, улучшить свои жилищные условия. Но, как видим, покупателей негусто: и те, кто сумел вырвать свои деньги у банков, и те, кто держал их «в подушках», не спешат, ожидая дальнейшего снижения цен. Думаю, они правы: цены плавно, примерно на 1,5% в месяц, будут падать и до лета снизятся еще на 5%».
Солидарен с этим прогнозом директор АН «Аякс» Борис Егизарян: «Цены просядут на 5% из-за резкого превышения предложения над спросом. Но и это не оживит рынок. Без ипотеки у большинства людей не хватает денег на покупку, а даже те немногие банки, которые декларируют выдачу кредитов, почти никогда реально их не дают».
Думается, аргументы в пользу снижения цен достаточно весомы. Исходя из них, до лета увидим удешевление 1—2—3-комнатных квартир соответственно на $2,5—3,2—4 тысячи.
САМЫЕ ДОСТУПНЫЕ
Замечено, что с начала нового года появилось больше доступного жилья. Прозвонив множество вариантов, мы выяснили, что, за редким исключением, это уже не «пустышки», коими раньше риелторы привлекали клиентов, чтобы затем уговорить на квартиру «чуть дороже, зато намного лучше», а реальные объекты. И, как правило, торг по ним уместен. Правда, небольшой: за «единички» уступают до $1 тыс., за «двушки» и «трешки» — до $1,5—2 тыс.
1-КОМНАТНЫЕ
-
$38 000 Дарн. р-н, ул. Ленина, 22/11/4 кв. м
-
$39 000 Святош. р-н, ул. Зодчих, 27/14/6 кв. м
-
$40 500 Днепр. р-н, ул. Двинская, 24/11/5 кв. м
Существенных изменений с декабря не видно
2-КОМНАТНЫЕ
-
$56 000 Днепр. р-н, ул. Алма-Атинская, 46/31/6 кв. м
-
$58 000 Голос. р-н, ул. Н.-Корчеватская, 45/30/5 кв. м
-
$60 000 Днепр. р-н, ул. Запорожца, 46/29/6 кв. м
Аналогичную стоимость видели и «под елочку»
3-КОМНАТНЫЕ
-
$64 000 Днепр. р-н, ул. Березняковская, 55/40/6 кв. м
-
$71 000 Дарн. р-н, ул. Красноткацкая, 56/40/6 кв. м
-
$73 000 Святош. р-н, ул. Коласа, 65/45/6,5 кв. м
С начала зимы цены снизились в среднем на $1 тысячу
НОВОСТРОЙ: УСТУПКИ И МИНИМАЛИЗМ
При плохой игре строители делают хорошую мину. Что в 2009-м был провал по жилью (ввели в строй около 4 млн «квадратов» против 10 млн в 2008-м) — это их беда, но и в значительной степени вина. Беда в том, что банки почти перестали кредитовать застройщиков и граждан — покупателей «новья». А вина, что строители по инерции, в расчете на высокий спрос, держали завышенные цены, чем отпугнули клиентов. Хуже того, многие стройфирмы, взяв наперед деньги и показав людям зеленый забор и пару этажей дома, заявили о нехватке денег для завершения стройки. А возможный дефицит готовых новых метров и добросовестные застройщики подняли на щит.
Так, гендиректор девелоперской компании «ТММ» Николай Толмачев говорит: «Первичка» зависит от «вторички», а раз она не дешевеет, то и новостройки не станут падать в цене. Кто хотел продать дешевле, уже продал, мы же этого делать не будем, несмотря на слабый спрос». Аналогичный от ворот поворот озвучил начальник управления инвестиций компании «Киевгорстрой-1» Тарас Зябкин: «На готовое жилье экономкласса по $1,2—1,3 тыс./кв. м есть покупатели, удешевлять его мы не намерены. И так работаем с рентабельностью всего 3%. Предлагающие дешевле имеют лобби во властных структурах, поэтому почти задаром получают землю под стройплощадки. Скоро увидим вымирание стройкомпаний: из примерно 200 существующих, думаю, к концу года в живых останется всего 15—20: или доказавшие свою состоятельность, или приближенные к власть имущим».
Интересно, что и мнения независимых экспертов разделились. Директор информационно-аналитического портала «Столичная недвижимость» Владимир Германов считает: «Застройщики не могут существенно снижать цены, запас прочности по удешевлению стройматериалов они уже использовали. Им выгоднее заморозить объекты, чем отдавать квартиры за бесценок». «Будут к лету продавать на 10% дешевле, неправда, что им это невыгодно, — возражает эксперт по недвижимости корпорации «Антар групп» Роман Зинец. — И все равно это не оживит спрос. Он появится, когда цены снизятся хотя бы на 30%, до $700—800/кв. м. А главное, когда станут строить «единички» площадью 45 кв. м, а не 80, как сейчас, и «двушки» по 60, а не по 100 «квадратов». Будущее — за минимализмом в метраже и серьезными уступками. Выживут только те, кто поймет это быстрее других».
