Цикл стійкого зростання на ринку житла, що зародився ще в 2003 р., в результаті перетворився, як відомо, в безпрецедентний міхур, що лопнув в кінці 2008-го. На жаль, покупці і продавці, засоби масової інформації, експерти та, зрозуміло, ріелтори сліпо прогнозували нескінченний стрибкоподібний зростання на ринку житла. Безвідповідальні прогнози призвели до того, що багато тисяч громадян в одну мить втратили значну частину свого особистого капіталу, а банківські установи списали на збитки багатомільйонні суми.
Доречі, ZN.UA ще задовго до схлопування міхура попереджало читачів про насування колапсі ринку, матеріал з однозначним заголовком "Не забудь продати квартиру "ув опублікований ще на початку 2008-го. Були й інші публікації про бульку на ринку житла в 2006-2007 рр..
Передбачити точку в циклі "підйом - падіння "дуже непросто, більше п'яти років тому думка газети про перегрів ринку не багато поділяли. Ось і зараз, врозріз із загальноприйнятою думкою про те, що до дна ринку нерухомості ще дуже далеко, висловимо припущення про повільне відновлення ринку квартир, правда, поки лише в окремому сегменті сучасного якісного житла, розташованого в "козирних" місцях.
Двократне падіння
Розглянемо динаміку цін на житло в розрізі різних типів будинків в районі столичного метро Лівобережна, яка, втім, легко проектується і на інші райони Києва. Для ілюстративності візьмемо оптимальні, двокімнатні квартири.
Так, 52 "квадрата" в старенькій радянської "чешки-панельці" (дев'ять поверхів будівлі 1970 р.) в непривабливому стані, але в декількох хвилинах пішої ходьби від станції метро Лівобережна можна було придбати в 2003 р. за 28 тис. дол А в середині 2008-го, тобто фактично через п'ять років, її можна було з легкістю продати вже за 160 тис. дол, причому в тому ж "убитому" стані. Після першої хвилі фінансово-економічної кризи кінця 2008 аналоги зазначеної квартири подешевшали з 160 до 75-85 тис. умовних одиниць, тобто практично в два рази, пішовши в мінус на 80 тис. дол
Район метро Лівобережна багатий так званими відомчими будинками-"совмін", житло в яких високо цінувалося ще в радянські часи, насамперед через монументальності і якості будівництва самого будинку. За 43-метрову двушку з "косметикою" в 12-поверхівці по вул. Флоренції в розпал міхура просили трохи менше 250 тисяч. Зараз такі квартири виставляються за ціною від 120-130 тисяч, якщо, звичайно, продавець висловлює бажання саме продати нерухомість, а не безрезультатно "повісити" свої квадратні метри на якийсь час в бази рекламних агентств.
Двокімнатні апартаменти (86 кв. М) в недобудованій свічці у тому ж районі і в безпосередній близькості від тієї ж станції метро, з видами на Русанівський канал у розпал істерії на ринку житла оцінювалися не менше ніж в 250 тис. дол В даний час будинок вже добудований, але ціна квартири також практично в два рази менше :120-130 тис. дол (стан "від забудовника"). Мінус за ціною в середньому склав всі ті ж 120 тис. дол
Квартіровладенія в ще одному будинку, в період безумства на ринку нерухомості, в незакінченому вигляді пропонувалися за ціною близько 6 тис. дол за 1 кв. м. (Будинок позиціонувався до сегменті преміум-класу: з огородженою територією, що охороняється, швидкісними ліфтами, імпортними меблями у вестибюлі, центральною системою кондиціонування і тому подібними зручностями для особливо забезпечених людей). Будинок вже побудований і зданий в експлуатацію. Однак цілий ряд відчутних проблем (серед них і захмарна квартплата), що стосуються саме цього проекту, призвели до того, що спроби позбутися від купленої нерухомості придбали чи не масовий характер. Квадратний метр оцінюють у 3000 у. е., але і по 2500 мало хто купує. Тобто ціна впала навіть більш ніж в два рази. З огляду на порівняно великі метражі квартир, мінус в ціні склав більше 200 тис. дол
Отже, починаючи з осені 2008-го і до теперішнього часу в наявності класична стагнація на столичному ринку житла. Ціни впали практично вдвічі. Лише на одній квартирі нинішній покупець в порівнянні з покупцем "міхурово" часів в залежності від об'єкта економить від 50 до 250 тис. валютних одиниць. Однак купівельного ажіотажу явно не спостерігається.
Повторний обвал або відновлення?
Період стагнації на ринку житла не обмежений часовими рамками, він може тривати роками. Зміна циклу відбувається або після звалювання в повторний обвал ринку, або після його плавного переходу до відновлення.
Розглянемо коротко можливість повторного обвалу на ринку житла Києва.
Такі ризики існують, і прорахувати їх досить легко, вони зараз у всіх на слуху. Якщо замість того, щоб взяти гроші на відновлення економіки з багатих, почнуть притискати "бідних", якщо МВФ не дасть дешевих і довгих грошей, а інших фінансових донорів не знайдеться, якщо не вирішиться газова проблема ... Ось тоді депресія в економіці в цілому і на ринку нерухомості, зокрема, буде тільки посилюватися.
Втім, вірогідність такого сценарію, в усякому разі поки, не дуже велика. Саме тому на ринку квартир з'явилися ознаки повільного відновлення, яке сильно гальмується через відсутність позитивних зрушень на ринку праці і недоступною сверхдорогой іпотеки.
Тим не менш, падіння цін удвічі для багатьох співгромадян стало значним аргументом, щоб спробувати саме зараз вирішити свої житлові проблеми. Статистика таки демонструє, що столичний ринок купівлі-продажу квартир функціонує досить активно, хоча все ще й далекий від колишніх оборотів.
"Родзинки" завжди в ціні
Крім статистики, довіри до якої, як відомо, мало, деякий оздоровлення ринку квадратних метрів підтверджується також базою рекламних пропозицій і ціновими індексами.
Кількість адекватних за критерієм "ціна-якість" об'єктів в базі помітно зменшується, а ціни на решту пристойні квартири (крім, природно, переоцінених і висіли в базах як інформаційне сміття) коригуються у бік підвищення. І це незважаючи на те, що в цілому цінові графіки все ще дивляться вниз. Справа в тому, що дійсно привабливих об'єктів на ринку порівняно небагато, у реченні рясніє масовка сумнівної якості й місця розташування.
Ось і виходить - гарне дорожчає, неважливе дешевшає. Оскільки хорошого порівняно мало, то саме масовка диктує цінові індекси і тягне графіки вниз.
Стосовно до комерційної нерухомості, наприклад, гарний об'єкт у відмінному місці та за адекватною ціною взагалі можна було вигідно взяти лише в 2009 р. Майже всі "ласощі" нежитлової нерухомості розмели ще три роки тому. Хороший магазин або офіс з швидкою окупністю (такі не пустують, навіть коли місто забите "нудьгуючими" без орендарів приміщеннями) - це взагалі штучний товар, тому він і закінчився практично миттєво (протягом року).
Те ж, але з уповільненням відбувається зараз і з ринком житлової нерухомості. З кожним роком все важче "вивудити" з ринку своєрідні "діаманти", тобто особливо ліквідні квартири за середньоринковими "незаоблачним" цінами. Вартість такого товару (зважаючи на обмеженість пропозиції) помірно підвищувалася і підвищується навіть зараз в період стагнації на ринку.
"Родзинкою" ринку житла можна назвати лише привабливий за параметрами якості та місцерозташування об'єкт, реалізований за адекватною ціною. Якщо ж ціна нехай навіть і на гарний об'єкт "безбожно" завищена, він вже не є "родзинками" і, природно, не викликає ніякого інтересу з боку покупців.
Весна на ринку
Період відновлення ринку столичного житла, ймовірно, вже розпочався і, швидше за все, буде тривалим і плавним.
Ніколи вже в Україні не будуть "роздавати" квартири за ціною средненькой іномарки, навіть у разі найвідчайдушніших складнощів з економікою країни.
Багато потенційних покупців з нетерпінням чекають дефолту або, на худий кінець, різкої девальвації національної грошової одиниці, не розуміючи, що "дармових" квартир не буде навіть при такому варіанті розвитку подій.
Навпаки, потенційні продавці почнуть масово знімати об'єкти з продажу, оскільки при будь-яких розкладах нерухомість-щодо безризиковий актив. На відміну від вкладів у фінансові установи, які при потрясіннях економіки почнуть сипатися, немов груші з дерева.
Ринок нерухомості - і комерційної і житлової - є основоположним в будь-якій економіці будь-якої країни світу.
Без цього ринку неможливий ні ринок праці, ні ринок капіталу, ні ринок товарів і послуг, оскільки для свого існування і люди, і підприємства повинні мати у власності або орендувати для своєї діяльності приміщення. Іншими словами, "депозитом ситий не будеш", гривня, долар і євро - лише інструмент для накопичення коштів, необхідних для покупки у власність або оренди приміщення.
До речі, цикли в розвитку ринку нерухомості в основному не збігаються з циклами в інших галузях економіки. В Україні спад на ринку нерухомості почався, по суті, ще на початку літа 2008 р. До обвалу національної валюти і краху економіки було ще досить далеко, ціни на квартири за інерцією росли, але житло вже майже ніхто не купував.
Так і зараз, відновлення економіки не видніється навіть на горизонті, а перші ознаки відновлення на ринку нерухомості (про підйом говорити поки що зарано) вже проглядаються.
Підтвердження тому - поведінка будівельних компаній. Так, по країні розкидана "море" заморожених будинків і об'єктів комерційного призначення. Причина в тому, що в період цінового божевілля мало хто замислювався над привабливістю місця будівництва, супутньої об'єкту інфраструктурою, раціональністю метражів приміщень і затребуваністю об'єкта в цілому. Це був час, коли залучали гроші покупців і банків і, по суті, закопували їх у землю.
Зараз інша ситуація. Яскравий приклад - свічка в декількох хвилинах від метро Лівобережна у Києві. За проектом 2008 р. будинок планувався в 22 поверхи з паркінгом на 115 місць. В результаті він збудувати 25-поверховим (по дев'ять квартир на кожному поверсі) з гостьовою стоянкою на 15 авто.
Метражі квартир у будинку зменшилися майже вдвічі. Відповідно, кількість апартаментів зросла з 188 до 432. Правда, планування стали зручними, "Кризовими", вікна передбачені панорамні.
Площа 1-кімнатних квартир - 37-41 кв. м, 2-кімнатних - 62-71 кв. м, 3-кімнатних - 79-81 кв. м. Район - один із найкращих у Києві. Поруч НЕ понатикані багатоповерхові свічки по жахливому принципом "вікно-в вікно", як це прийнято в інших районах столиці. Метро поруч, зелені - море, інфраструктура в порядку, вид з багатьох квартир - приголомшливий.
Проект розпочато у розпал кризи і зараз практично завершений. Сотні квартир знайшли свого покупця, зовсім скоро люди закінчать ремонт та відсвяткують новосілля. Ціна купівлі у забудовника стартувала від 1150-1250 у. е. за кв.м. Зараз пробують "переуступати" від 1500 у. е. за "квадрат".
Чи це не початок відновлення ринку нерухомості?
Такі приклади не поодинокі. Покупці прицінюються і купують. Гроші в "бетонометри" вже ніхто бездумно не вкладає. Квартири в новобудовах - Це товар, який для успішного продажу як мінімум повинен володіти декількома властивостями: перебувати в сучасних якісних будинках, володіти "розумної" плануванням і бути розташованим в привабливих місцях.
Особиста фінансовий захист
Інвестиції в нерухомість, як і всякі вкладення, мають свої плюси і мінуси.
До недоліків можна віднести те, що інформація про ринок нерухомості не настільки відкрита і прозора як, наприклад, про ринок товарів, що ускладнює процес обгрунтування для обсягу та характеру інвестицій.
Обчислити, в якій саме точці циклу: піднесення, міхура, падіння, обвалу або стагнації знаходиться ринок і, відповідно, ціна на бажаний об'єкт, вельми непросто. А численні аналітики і експерти, як правило, не допомагають, а лише заплутують покупців і продавців. Та й реального професіонала серед фахівців з нерухомості знайти деколи буває досить важко.
Не сприяє учасникам ринку нерухомості і держава. До цих пір відсутня законодавча база щодо обов'язкової публікації інформації про угоди на ринку нерухомості, як це прийнято в усіх цивілізованих країнах. Те, що публікується у нас, - лише жалюгідна крапля необхідної інформації.
В Україні досі дані про кількість угод купівлі-продажу квартир є чомусь особливо секретними. Публікується лише інформація про кількості договорів відчуження, що включають крім іншого відчуження квадратних метрів за договорами дарування, міни, успадкування, довічного змісту і т.п.
Переваги вкладення в нерухомість також добре відомі.
Покупка квартири або комерційного об'єкта (якщо він правильно вибраний) - це можливість отримання більшого прибутку, ніж на інших ринках за весь період експлуатації об'єкта (якщо нерухомість купується не для власного використання).
Інвестиція в затребуваний для здачі в оренду об'єкт нерухомості - це супернадійного і гідне пенсійне забезпечення. Квартира в хорошому будинку - з видом на смужку зелені або дитячий садок неподалік від столичного метро - завжди і при будь-яких розкладах будуть затребувані орендарями. Те ж можна сказати і про невеликому магазинчику або офісі в місцях з високим пішохідним трафіком, житло в новобудові в центрі Львова серед чаруючих старовинних особняків австрійського та польського періодів, квартирах у престижних районах приморської Одеси та прибережної нерухомості Криму.
Виберіть об'єкт розумно і вчасно, і тоді ваша інвестиція:
- Буде володіти достатньою ліквідністю, оскільки хороші квартири і офіси цінуються при будь-яких обставинах і мають стійкий споживчий попит;
- Отримає меншу схильність коливанням економічних циклів (що ми і спостерігаємо зараз в Україні - економіка валиться, а хороша нерухомість дорожчає);
- ніколи не збанкрутує як пенсійний фонд;
- У довгостроковому періоді не знеціниться, як це періодично трапляється з призначеними державою пенсіями;
- Ніколи не "згорить", як це іноді трапляється з депозитами в банках;
- І, нарешті, така інвестиція - надійна страховка від надмірної старанності друкарських верстатів національного банку, Євроцентробанку і ФРС США.
"Первинка" у фаворі
Є така перевірена часом і в різних країнах закономірність - коли ринок нерухомості йде вниз (або тупцює на місці) і "квартири нікого не цікавлять ", то ніхто і не поспішає їх купувати, хоча в наявності найширший вибір об'єктів, і можна успішно торгуватися, отримуючи прийнятну ціну. Але коли ринок розгортається, всім терміново потрібно вирішити своє житлове питання. Тоді продавці орієнтуються досить оперативно (Інерційність більше присутня на циклах спаду), на ринку за колишніми цінами залишаються в основному "висяки" і неліквіди, а все інше, більш менш "осудна" і адекватне, дорожчає, зростає конкуренція покупців, на особливо привабливі об'єкти повертаються вже позабуті міні-аукціони.
На київському ринку нерухомості все ще панує ринок покупця (продати квартиру зараз все ще дуже складно), хоча, якщо говорити про новобудови, до моменту здачі будинку в експлуатацію більшість адекватних за ціною квартіровладеній, розташованих в "вдалих" місцях, розкуповуються. Причому, претенденти на квартири поступово переорієнтовуються з вторинного на первинний ринок. Люди хочуть жити в зручних, світлих квартирах, зі схожими за статусом сусідами, в будинках з безпечними та швидкісними ліфтами, чистими, затишними під'їздами і вестибюлями, під управлінням порядного, чесного, не рейдерського ОСББ.
До того ж, в умовах вимушеної імпотенції фінансових установ, забудовники придумали свою міні-іпотеку. Навіть у найбільш привабливих об'єктах є можливість розбивки платежів як мінімум на рік-півтора до моменту здачі будинку в експлуатацію. За менш престижним об'єктам розстрочка збільшується до двох-трьох років і більше. При стовідсотковій оплаті незмінно присутня суттєва знижка ціни квадратного метра.
Сьогодні охочих прикупити "малогабаритку" в брудному, холодному будинку не так вже й багато. А ось попит на якісні будинки, побудовані після 1990 р., стабільно високий. Покупця цікавить вже не просто дах над головою, але і якість життя під нею. Відповідно ціни на квартири в нових будинках залишаються на порівняно високій планці або навіть підвищуються, а от неякісний старий житлофонд (за винятком "сталінок", "Совмін" і т. п.) поступово втрачає в ціні.
З трудом знаходять свого покупця і квартири в нових будинках "жорсткого економ-класу". Житло за 25-30 тис. дол, рекламою якого щільно завішані вагони столичного метро, розташоване в передмістях Києва або у віддалених промзонах столиці, мало цікавить покупців. Адже економічний криза вдарила, в першу чергу, по небагатому населенню, перебивався від зарплати до зарплати. Для такої "цільової аудиторії" і 25-30 тисяч занадто багато.
Таким чином, ринок успішно "поглинає" і "перетравлює" сучасні і якісні будинки, побудовані з урахуванням нових реалій. Однак його розвиток гальмується депресією в економіці, напруженою ситуацією на ринку праці, незадовільними доходами переважної більшості громадян країни і практичною відсутністю "неграбітельского" кредитування.
Зима в економіці країни в самому розпалі, так що навіть майбутні весна-літо скоріш за все не розморозять столичний ринок нерухомості.
Стало бути, потенційні покупці мають ще достатньо часу, щоб придивитися, поторгуватися і визначитися в українському супермаркеті нерухомості.
І комусь з них пощастить. Адже на ринку, хоч і зрідка, але трапляються унікальні об'єкти: якісні квартири в гарних будинках, розташованих в досить унікальних місцях, об'єднуючих переваги міських привілеїв (розвинена інфраструктура, зручне транспортне сполучення) і зелених зон мегаполіса.
Повз такого "діаманта" ринку нерухомості, якщо він, звичайно, пропонується за адекватною ціною, не варто проходити повз, інакше його підніме хтось інший.
