У Києві продовжують дешевшати квартири. За даними консалтингового агентства SV Development, у вересні середня вартість квадратного метра житла на вторинному ринку впала на $8, до $1107. А всього за пару днів жовтня ціна знизилася ще на $2/кв м, до $1101.
На перший погляд, падіння “копійчане“, але за рік набігає досить значний дисконт. Скажімо, в жовтні минулого року середньостатистичний квадратний метр у столиці коштував на $64 дорожче, ніж зараз. Тобто, на двушке в 50 км. м можна заощадити більше $3 тис.
У експертів є підозри, що це далеко не цінове дно. “Житло буде дешевшати на 1-2% в місяць“, - вважає керівник агентства Arpa Real Estate Михайло Артюхов. З ним згоден і аналітик SV Development Сергій Костецький. “Ще на початку цього року ми були впевнені, що ринок вже досяг цінового дна, але тепер бачимо - падати ще є куди“, - каже експерт.
“Зайві“ квартири
Головна причина - глобальне перевищення пропозиції над попитом. За словами Михайла Артюхова, на одного потенційного покупця зараз припадає близько 10 квартир: кількість угод, за підсумками цього року складе 6-8 тисяч, а на продаж виставлено 60-70 тисяч об'єктів житлової нерухомості Правда, Сергій Костецький каже, що попит на житло в столиці потроху зростає. Скажімо, за останні кілька місяців кількість угод на вторинному ринку збільшилася на 10-15%.
Але експерта турбує якість цього попиту. “Як інвестицію житло зараз практично не розглядають, хоча раніше на так звані спекулятивні угоди доводилося до 30%. Але хто ж захоче купувати двійку за $50 тис, щоб через рік продати її за $45 тис і ще заплатити 8,5% податку (згідно із законодавством, якщо людина володіє квартирою менше 3-х років, він зобов'язаний при її продажу заплатити 5% прибуткового податку, 1,5% військового збору, 1% держмита і 1% - у Пенсійний фонд)“, - говорить Костецький.
Тому вже зараз при стартовій ціні за квартиру в хрущовці в $600-700 квм рішуче налаштований покупець цілком може розраховувати на додаткову знижку в 10-15%. Тобто, “одиничку“ у 30 кв м реально купити за $16-17 тис. А якщо так піде далі, вже через рік ціни можуть опуститися і до $10 тисяч, прогнозують ріелтори
За його словами, власники квартир розчарувалися і в заробітках на оренді. “З нинішньою комуналкою здавати житло в оренду невигідно. Платіжки зменшити не можна, так що власники змушені знижувати орендні ставки, щоб хоч якось утримати постояльців“, - зазначає експерт.
Михайло Артюхов розповів, що купують квартири зараз, в основному, для себе, у структурі угод багато обмінів та роз'їздів. Люди шукають варіанти подешевше, але при цьому “вередують“.
“Хочуть купити за $700/кв м і при цьому з ремонтом, лічильниками та не хрущовку“, - додає Костецький.
Щоб знайти покупця, господарі змушені знижувати ціни. “Зараз виставлено на продаж - і на первинному, і на вторинному - 60-75 тисяч квартир. При нинішньому попиті продавати їх можна роками. За нашими спостереженнями, ринок нормально працює з пропозицією не більше 30-40 тисяч об'єктів“, - розповів Артюхов.
Причому, пропозиція постійно зростає. В SV Development відзначають, що зараз кияни, які в свій час купили по 2-3 квартири, почали масово від них позбавлятися.
“Містити зайве житло занадто дорого, здавати в оренду не завжди виходить, так що намагаються продати навіть в збиток. Особливо різко зросла пропозиція так званих старих нових квартир в новобудовах, які були здані в експлуатацію кілька років тому. У свій час люди купували там житло, сподіваючись вигідно перепродати“, - говорить Костецький.
Особливо помітно дешевшають хрущовки. “Знайти охочих придбати таке житло зараз дуже складно“, - стверджують ріелтори. Потенційних покупців лякають страшилки минулої зими, коли основними одержувачами космічних платіжок за комуналку стали саме жителі дірявих хрущовок.
Покупців насторожує і той факт, що в найближчі роки минають строки експлуатації більшості будинків забудови 60-х років минулого століття (вони розраховані на 60 років). Зрозуміло, що вкладатися в капітальні ремонти влади навряд чи будуть, а реставрувати багатоповерхівки за свій рахунок мешканцям занадто дорого. Тому вже зараз при стартовій ціні за квартиру в хрущовці в $600-700 квм рішуче налаштований покупець хвилі може розраховувати на додаткову знижку в 10-15%. Тобто, “одиничку“ у 30 кв м реально купити за $16-17 тис. А якщо так піде далі, вже через рік ціни можуть опуститися і до $10 тисяч, прогнозують ріелтори.
Чому “міхур“ ніяк не лопне
Ціни на столичну нерухомість збивають і забудовники. Хоча киян вже другий рік лякають, що “міхур“, який надувається на ринку новобудов ось-ось лусне, а тисячі ошуканих покупців залишаться без грошей і квартир, колапсу поки не сталося.
“Забудовники, як і раніше, багато будують (зараз реалізується більше сотні проектів), і покупці на їх об'єкти знаходяться“, - каже керівник агентства “Євро Рейтинг“ Григорій Перерва.
У той же час, перевищення пропозиції над попитом характерно і для первинної нерухомості.
“За нашими даними, кількість угод на первинному ринку не досягає і 5 тис в рік. При цьому тільки за перше півріччя 2017 року стартували продажі 30 новобудов. І на ринок додатково викинули ще близько 21 тисяч квартир“, - каже Михайло Артюхов.
При цьому, наші громадяни багатшими не стають. І щоб переконати їх стати власниками квадратних метрів, забудовники теж змушені постійно знижувати ціни. За даними SV Development, у вересні житло в столичних новобудовах подешевшало на ті ж $8/кв м (до $994/квм), що і "вторинні". А за перші дні жовтня ціна впала ще на $7/кв м (до $987/кв м). Всього ж за рік новобудови подешевшали на $60/кв. м. Але це середні цінники. Мінімальні ж стартують з 10 тис грн/м, що трохи більше $400, тобто, навіть дешевше, ніж в хрущовках.
Якщо продавці старого житла прив'язуються до доларових цінникам, то забудовники виставляють прайси в гривнях. І по мірі знецінення національної валюти вести бізнес їм все складніше. Адже за останній рік виросли в ціні практично всі складові будівництва, починаючи від матеріалів і закінчуючи транспортом і зарплатами.
“Виходить замкнуте коло. Підвищити ціни забудовники не можуть з-за високої конкуренції, а собівартість робіт постійно зростає. Щоб продавати дешево, компанії змушені будувати “піраміди“ - грошима, отриманими від продажу одного об'єкта фінансувати добудову інших. Зрозуміло, що це дуже ризикована схема і на якомусь етапі вона може дати збій“, - пояснює Перерва.
За словами Костецького, криза на первинці вже очевидна: навіть самі міцні і стабільні компанії почали затягувати терміни здачі об'єктів в експлуатацію. Новосілля відсувають на півроку, рік, а то і два. А Григорій Перерва прогнозує, що вчасно буде здано дві третини будуються в Києві будинків.
Багато об'єкти фактично заморожені. “Формально вони працюють, але, судячи з кількості людей на будмайданчиках і темпами просування, створюється лише “картинка“, щоб потенційні покупці і далі несли свої гроші у відділи продажів“, - розповідає Костецький. Але вже зараз зрозуміло, що чимало новобудов повторить долю будинків Войцеховського, які будувалися на проблемних ділянках і так і не були підключені до комунікацій та не введені в експлуатацію.
Експерти констатують і погіршується якість квартир в новобудовах: намагаючись заощадити, забудовники переходять на більш дешеві матеріали, збільшують кількість квартир на поверхах, економлять на інфраструктурі. І при цьому продовжують знижувати ціни. “Хоча формально прайси змінюються мало, в житлових комплексах постійно проводять акції, пропонуючи покупцям знижки до 10-15%“, розповідає Перерва.
Один з експертів ринку нерухомості, який попросив не називати його імені, розповів, що багато будівельні компанії зараз балансують на межі банкрутства і посилено шукають сторонніх інвесторів.
“Деякі залучають кошти з інших бізнесів, зокрема, продуктового рітейлу“, - стверджує експерт.
Крім того, за його словами, будівельний бізнес підживлюють окремі політики. “Для них це спосіб легалізації коштів, тому майданчика не закриються, навіть якщо доведеться продавати квартири дуже дешево“, - говорить аналітик. У такій ситуації криза може накрити ринок нерухомості у будь-який момент.
“Ми ще не враховуємо банки з їх безрозмірними заставними портфелями. Якщо б вони виставили на продаж весь наявний у них кредитне житло, ціни б просто впали. До прикладу, в минулому році, коли один з банків викинув на ринок 25 тисяч квартир в Києві і Одесі, середні ціни на ринку тут же знизилися на 5-10%“, - резюмує Михайло Артюхов.
Втім, у найближчі півроку екстремальних сценаріїв ріелтори не прогнозують. За їх словами, ринок продовжить стагнацію, забудовники будуть всіма правдами і неправдами відтягувати строки здачі будинків, а квартири в 2018 році можуть подешевшати ще на 15-20%. Але що буде потім - передбачити важко. Якщо не відродиться іпотечне кредитування, яке стимулюватиме попит, а за ним і ціни, будівельні піраміди в Україні можуть впасти.
