За роки незалежності Україна органи влади вже кілька разів заявляли про старт масштабної програми з надання державної допомоги малозабезпеченим громадянам, які потребують поліпшення житлових умов. При колишньому президенті навіть прийняли закон про будівництво доступного житла. Правда, майже всі благі ініціативи так і залишилися на папері. Винятком є регіональні проекти, що фінансуються за рахунок місцевих бюджетів, і гучна програма Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву по компенсації відсоткової ставки за іпотечними кредитами для деяких молодих сімей. Але якщо перші проекти нечисленні, то друга програма дискредитувала себе після того, як з вини державних чиновників сотні сімей опинилися без житла і з величезними боргами.
«Мільярда гривень вистачить, щоб забезпечити кредитами 30 000 сімей»
І ось нинішній уряд затвердив ще одну масштабну програму по забезпеченню тисяч сімей доступним, на думку чиновників, житлом. Відповідна урядова постанова, яка затверджує порядок і обсяги пільгової іпотеки під три відсотки річних на квартири в недобудовах, було прийнято 25 квітня нинішнього року.
Більш того, як заявив міністр регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України Анатолій Близнюк , Зараз ПАТ «Державний ощадний банк України» (Ощадбанк) завершує розробку документів, необхідних для участі в програмі «Доступне житло» і вже після 15 травня перші учасники зможуть отримати пільговий кредит.
- Передбачених на реалізацію цієї програми в нинішньому році одного мільярда гривень вистачить, щоб забезпечити кредитами 30 000 сімей, що дозволить залучити в будівельну галузь майже 10 мільярдів гривень, - сказав Анатолій Близнюк.
Хто ж може стати учасником розрекламованої урядом програми «Доступне житло»? Одним з головних умов є наявність вагомих підстав для поліпшення житлових умов. Тобто сім'я повинна стояти на квартирному обліку. Однак Анатолій Близнюк дав зрозуміти, що ця вимога може бути проігноровано:
- Сьогодні 1136000 чоловік стоять у черзі, і навіть якщо 10 відсотків з них складе молодь, яка зможе оплачувати три відсотка річних, то це 113 000 чоловік. Тому неочереднікі також можуть брати участь в програмі. Ми будемо працювати і з ними. Більш того, передбачена можливість покупки житла в будь-якому регіоні України, а не тільки за місцем прописки.
Кредитний договір укладається на 15 років, а компенсацію держава обіцяє тільки на десять
Оптимізм чиновника зрозумілий. А що говорять офіційні документи, якими будуть керуватися на місцях? В Міністерстві регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства не приховують, що державну компенсацію планується виділяти на придбання людьми житла виключно на первинному ринку, особливо в довгобудах і недобудовах. Адже мета уряду - не стільки вирішити квартирне питання українських громадян, скільки спрямувати фінансові потоки в будівельну галузь і дозволити забудовникам завершити житлові комплекси, багато з яких заморожені з 2008 року.
Конкретні об'єкти житлового будівництва будуть відбирати і контролювати органи місцевої влади в залежності від місця проживання людини, бере участь в програмі. Критерії для банків визначає НБУ. Але на сьогоднішній день першим і єдиним фінустановою, що погодився брати участь у програмі «Доступне житло», є Ощадбанк. Правда, в уряді сподіваються, що ще близько 35 банків з найбільш розширеній мережею філій і відділень можуть погодитися на кредитування українських громадян за даною державною програмою. Але банкіри поки не квапляться брати участь у запропонованій урядом схемі.
Умови кредитування обумовлюються в договорі між банком і позичальником. Перший внесок обов'язково повинен становити до 25 відсотків від суми позики, а максимальна ставка на момент видачі кредиту - 16 відсотків річних, з яких держава буде безоплатно компенсувати 13 відсотків. Тобто насправді позичальник буде платити всього 3 відсотки річних.
Однак не все так просто. Кредитний договір укладається на 15 років, а компенсацію держава обіцяє тільки на десять років. Тобто останні п'ять років родині доведеться самостійно розраховуватися з банком без будь-яких поблажок, та й банку вже ніхто не заборонить підвищити процентну ставку або відразу закласти в договір таке підвищення на останні п'ять років. А якщо держава раптом забуде про свої зобов'язання, людина знову залишиться один на один з кредитором.
Цікавим критерієм відбору учасників програми «Доступне житло» є дохід сім'ї, яка розраховує на допомогу держави. Так, середньомісячний дохід позичальника та членів його сім'ї не повинен перевищувати п'ятикратного розміру середньомісячної зарплати в конкретному регіоні. При цьому виплати по іпотеці не можуть бути вище 40 відсотків місячного доходу сім'ї.
Згідно офіційно опублікованими даними, в березні середня заробітна плата в Києві становила 4000 577 гривень, у Донецькій області - 3000 381 гривню, а в Дніпропетровській області - 3000 42 гривні. Найменша середня зарплата зафіксована в Тернопільській області - 2000 79 гривень. Виходить, щоб претендувати на участь в програмі «Доступне житло», сім'ї киян, наприклад, потрібно мати щомісячний дохід не вище 22 тисяч гривень, але не нижче 10 000 гривень, так як виплати по іпотеці, за розрахунками банкірів і чиновників, складуть не менше 4 тисяч гривень на місяць. В інших регіонах ці показники дещо нижчі, але тим не менш сім'я, що претендує на державну допомогу, повинна бути досить заможною.
Є ще один цікавий нюанс. При розрахунку допомоги по кредиту враховується нормативна площа на одну людину або сім'ю з двох осіб - 40 квадратних метрів плюс 18 квадратних метрів на кожного члена сім'ї, але не більше, ніж 58 квадратних метрів в результаті. Тобто якщо багатодітна сім'я вирішить придбати квартиру площею 120 метрів, то держава частково компенсує відсоткові ставки тільки на оплату 58 метрів квартири. Але й це ще не все! При розрахунку компенсації відсоткової ставки враховується не реальна вартість житла, а нормативна, яка часто істотно нижче. Зокрема, для Києва нормативна вартість одного квадратного метра - 7000 гривень, для Київської області, обласних центрів і Севастополя - 5000 гривень, інших населених пунктів - до 4 тисяч гривень. Для населених пунктів, які розташовані в 15-кілометровій зоні від Києва, Севастополя, Сімферополя та обласних центрів, розрахункова вартість житла може бути збільшена на 10 відсотків. Допускається також перевищення нормативної площі і розрахункової вартості житла, але не більше ніж на 25 відсотків.
«Програма« Доступне житло »буде запущена до виборів і на кілька місяців»
Варто відзначити, що, на відміну від чиновників, ні громадяни, ні експерти не поділяють оптимізму з приводу чергової програми «Доступне житло ». Опитані ріелтори в один голос називали головні причини, з яких дана урядова ініціатива може провалитися.
По-перше, банки не зацікавлені у видачі кредитів під 16 відсотків, тим більше що їм доведеться постійно знаходитися в контакті з державою. А це загрожує додатковими проблемами і перевірками. По-друге, у програмі можуть брати участь тільки досить забезпечені люди, які в основному можуть вирішити житлове питання самостійно. По-третє, громадяни просто не вірять державі, так як ЗМІ рясніють історіями про ошуканих інвесторів новобудов, зведених під егідою місцевих органів влади, і про учасників програми Фонду молодіжного житлового будівництва, багато з яких залишилися і без грошей, сплачених банкам, і без квартир.
Схожу думку висловив і член Комітету Верховної Ради України з питань будівництва, містобудування і житлово-комунального господарства та регіональної політики Євген Волинець :
- Я припускаю, що програма «Доступне житло» буде запущена до виборів і на кілька місяців. Допомогу отримають по 10-15 сімей в місяць, які і без того можуть взяти пільгові кредити. Сумніваюся, що ця програма буде продовжена. Адже в її реалізацію необхідно вкласти чималі навіть у масштабах країни кошти, а їх у держави поки немає. Та й банкіри не зацікавлені давати гроші на запропонованих умовах.
Точку зору фінансистів виклав агентству УНІАН начальник відділу відносин із забудовниками та агентствами нерухомості ПАТ «Укрсоцбанк» Богдан Гапонюк :
- На сьогоднішній день ми не маємо можливості видавати іпотечні кредити під 16 відсотків річних з причини досить високої вартості фондування. Неможливо видавати такі кредити на 15 років, коли депозити на ринку залучаються під 18 відсотків максимум на рік. Не впевнений, що банки будуть вірити на слово обіцянкам уряду компенсувати ставку протягом певного, досить довгого терміну.
Досить цікаві і думки будівельників.
- Програма швидше зацікавить державні чи комунальні будівельні компанії, - вважає директор проектів девелоперської компанії «НЕСТ» Віталій Грусевіч . - Якщо проаналізувати київський ринок, то зараз навіть комунальні підприємства продають ще недобудоване житло на околицях Києва за ціною вище 7000 гривень. Тому приватним компаніям-забудовникам тим більше буде невигідно продавати квартири за такою ціною. Якщо взяти середню собівартість будівництва квадратного метра економ-житла, яка в Києві становить близько 5-6 тисяч гривень, ціну оренди землі плюс будівництво та підключення комунікацій, податки та інші відрахування, однозначно вийде сума більше 7000 гривень за квадратний метр.
У свою чергу, директор будівельної компанії «УМК» Володимир Кондратенко повідомив « ФАКТАМ », Що ціна 7000 гривень за« квадрат »у Києві - це будівництво на рівні фундаменту.
- Навіть довгобудів, які б продавалися за таку ціну, в столиці практично немає. Та й в обласних центрах знайти будівництво за 4000 гривень буде проблематично. Також варто врахувати, що дана програма більш-менш реальна лише на поточний рік, оскільки гроші вже є. Виділить Чи держава таку ж суму в наступному році для продовження компенсації відсоткової ставки, невідомо, так як дана бюджетна стаття не захищена. Більш того, згідно з програмою, уряд повинен протягом десяти років знаходити щорічно по мільярду, щоб забезпечити компенсацію відсотків тільки для 30 тисяч сімей. Залучення нових учасників до проекту призведе до різкого зростання бюджетного фінансування. Чи готове до цього держава, покаже час, - підсумував Володимир Кондратенко.
