В останні роки багато українців стали купувати житло в передмістях. Їх запити готові задовольнити будкомпанії Київській, Одеській, Львівській областей і АРК
«Передмістя впевнено відновлюється», - говорить Сергій Костецький, спеціаліст з маркетингу компанії SV Development. Зараз сегмент заміського житла називають одним з найприбутковіших видів будівництва. Половина всіх новобудов знаходиться в радіусі 30 км від столиці. Це пояснюється розвиненою економічною ситуацією в даному регіоні.
Садиба замість квартири
За даними директора консалтингової компанії «РеалЕкспо» Віктора Коваленко, число новобудов у околицях українських мегаполісів зросло на 35,06% і зараз становить 259 об'єктів. Велика їх частина (193) розташована у Київській області. На другому місці Львівська (19), на третьому - Одеська (9) області. «Так історично склалося, що спочатку забудовується столиця, потім її досвід переймають регіони. Одещина і Львівщина в свою чергу приваблюють чимало інвестицій завдяки географічному розташуванню і кліматичних умов, що дає підставу вважати розвиток даного сегмента в цих регіонах економічно обгрунтованим », - говорить г-н Коваленко. Що ж стосується Криму, то певне зростання пропозицій з купівлі-продажу приміського житла пояснюється можливістю використовувати його для розміщення туристів. Але існують й інші причини: в Одесі, наприклад, найбільша щільність населення в країні - на 1 кв. км тут припадає 6,3 тис. чол., тоді як навіть у Києві цей показник удвічі менше. Третина жителів області мешкає в гуртожитках, комуналках або знімних квартирах. Крім того, за інформацією prodstandart.com, житло в Одесі одна з найдорожчих в країні - за цим показником Південна Пальміра поступається лише столиці. Грає свою роль і розвинена інфраструктура околиць міста, цьому сприяє велика кількість розташованих тут підприємств.
«Густонаселеній вважається і Львівська область, тут відстані між селами не перевищують 2-3 км, відповідно, добре розвинені інфраструктура і дороги. Новобудови закладають в основному в радіусі 10 км від міста », - пояснює Олег Сеньок, спеціаліст по Львівській області Асоціації фахівців нерухомості України.
Позитивні сторони будівництва в передмістях великих міст очевидні: попит підігріває близькість до мегаполісу і можливість за 10-30 мін. дістатися до місця роботи, відносно висока платоспроможність населення, зручні транспортні розв'язки, наявність великої кількості кредитних пропозицій. І все ж основний стимул для пожвавлення будівельної галузі - брак доступного житла в обласних центрах. Квартири економкласу в передмісті на 35% дешевше аналогічного пропозиції в межах міста. До того ж планування тут цікавіше, а експлуатаційні витрати, знову ж таки, на 20-30% нижче, ніж в таунхаусах. Правда, майбутнім мешканцям котеджних селищ бізнес-і люкс-класів крім комунальних послуг належить оплачувати також прибирання громадських зон, санітарно-гігієнічну обробку та охорону загальної території, вивезення сміття, утримання доріг і огорож і пр.
Земля під ногами
Столичних забудовників в передмісті приваблює, перш за все, лояльність місцевих адміністрацій і більш легкий процес відведення землі. Отримати ділянка під будівництво в області набагато легше, ніж у Києві. Вартість будівельного майданчика на вторинному ринку в містах-супутниках в рази нижче. За даними порталу «АСС буд», ціна сотки в передмістях Києва на вторинному ринку коливається в межах $ 1-6 тис. (залежно від району і напрями). Найдешевша земля в Баришівському, Фастівському, Іванківському та Переяслав-Хмельницькому районах - від $ 1 тис. за сотку. Найбільш дороге напрямок - Києво-Святошинське та Житомирська траса, тут за сотку просять $ 6 тис.
Начальник ГУ економіки Одеської ОДА Олег Муратов вважає, що в містах ціна землі найближчим часом не зміниться, а ось в передмістях подешевшає в середньому на 10%.
«Крім того, обов'язкові внески в місцеві бюджети на розвиток інфраструктури, а також витрати на розробку проектних та дозвільних паперів менше, ніж в обласних центрах », - зазначає Артем Новиков, керуючий партнер інвесткомпанії« Діалог Класик ». Місцеві влади зазвичай зацікавлені в приході нових забудовників, тому всіляко сприяють їм у підготовці документації.
Котеджі для багатих
Найдорожчою вважається земля на Південному березі Криму (її ціна іноді перевищує $ 30 тис. за сотку), однак на півострові вже зведено 32 котеджних селища плюс будівництво ще 17 планується завершити до кінця наступного року. Особливості котеджного будівництва в даному регіоні - Це зведення будинків на березі моря або в передгір'ях, а також високий попит на котеджі делюкс-класу.
В принципі, покупців, які не проти пожити у власній садибі за містом, вистачає скрізь. Наприклад, в Одеській області налічується 79 котеджних селищ, 19 з яких вже введені в експлуатацію. «Попит рівномірний - людей цікавлять і вдома, і ділянки. Потреба в елітній нерухомості теж є, але вона не настільки висока », - розповідає Володимир Антонов, менеджер по заміській нерухомості агентства «Капітал». Що ж стосується Львівщини, то станом на листопад минулого року, за даними компанії «РеалЕкспо», тут налічується 19 котеджних містечок: 6 проектуються, 8 будуються, 5 введених в експлуатацію.
Торік народний депутат Владислав Лук'янов придбав комплекс «Олімпік Парк» в Макарівському районі на Київщині. «Вважаю його хорошим проектом. Думаю, що тільки через кризу він не був реалізований повною мірою, - зазначив інвестор. - Попит на котеджі залежить від ступеня завершеності комунікацій та інфраструктури в селищі ». Але в останні роки споживач став скромнішим і бажає отримати одно-або двоповерховий будинок економ площею від 50 до 100 кв. м і земельною ділянкою 3-5 соток. «Під попит інвестори ущільнюють забудови, знижуючи їх вартість, - розповідає нардеп. - Іноді, правда, це зменшує їх прибуток з одного комплексу, але збільшує загальний доход при гарній оборотності засобів. Інакше доводиться страхувати ризики або відкладати і заморожувати проекти. Під Москвою, наприклад, я спостерігав, як швидко розходилися такі здешевлені будови, зведені для обслуговуючого персоналу містечок ».
Чи не вшир, а вгору
Проте в цілому по Україні котеджне будівництво досі толком так і не відновилося. У Харківській області побудовано тільки 7 селищ з 26 запланованих, у Дніпропетровській - із 16 селищ 2 побудовано, а в 6 роботи призупинені. Під Донецьком 17 містечок: з них 4 проектованих, 6 споруджуваних і 7 побудованих. У столичному регіоні попит на готові котеджі не виріс навіть після зниження цін (у найближчий Водночас, за прогнозами, вони можуть впасти ще на 10-15%). Причиною цього забудовники називають низьку купівельну спроможність населення (багато городки спочатку були розраховані на молоді сім'ї), хронічний брак інвестицій і оборотних коштів.
За словами пана Лук'янова, будівництво таких селищ вимагає значних вкладень на створення інженерної інфраструктури. Щоб прокласти в них сучасні комунікації, необхідно затратити $ 2-2,5 тис. на сотку землі, що для середнього містечка складе близько $ 20 млн. Держава не компенсує ці витрати забудовників. Відсутність держпрограм підтримки малоповерхового будівництва, кредитування і доступної іпотеки, законодавча неврегульованість - ось негативні сторони, які будкомпанії і інвестори змушені долати. Директор інституту «Граждансельстрой» Олександр Чижевський пропонує часткове, але швидке вирішення законодавчої проблеми: внесення котеджних містечок в генплани прилеглих населених пунктів в якості житлових масивів.
Свої способи по «розморожування» заміського будівництва пропонують столичні компанії. Вони переформатують деякі проекти бізнес-класу в багатоквартирні будинки, так як не мають можливості знизити ціни до рівня економ-пропозицій (не дозволяють вкладення в будівництво) або ж підняти їх до елітних (невідповідність розташування, інфраструктурного і соціального рівня). За інформацією порталу 3Doma.ua, про це «заявили» 12 котеджних містечок. Правда, перед компаніями виник ряд серйозних питань: введення в експлуатацію багатоквартирної забудови на землі з цільовим призначенням під приватний будинок (зараз це юридично неможливо), а також відповідність житла будівельним нормам (невідомо як відреагує фундамент на додаткове навантаження в кілька поверхів).
Міняємо пріоритети - будуємо «економ»
Намагаючись оптимізувати свій продукт, останні кілька років забудовники в передмістях стали відмовлятися від великих апартаментів. Так з'явилася альтернатива як міським висоткам, так і заміським котеджам економ - малоповерхові панельні та цегляні житлові комплекси з квартирами площею 30-40 кв. м. Такі будинки компаніям вигідно будувати, тому що зводяться вони швидко і коштують недорого. В середньому на будівництво однієї секції будинку в 3-5 поверхів на 100 квартир йде півтора року.
За словами заступника голови ради директорів Конфедерації будівельників України Олександра Ротова, собівартість будівництва доступного житла в передмісті мінімум на 15-20% нижче, ніж в спальних масивах столиці. Таким чином, заміські будівельники сформували новий сегмент ринку нерухомості - «реальний економ». Прогнози експертів райдужні: попит на такі багатоквартирні будинки високий і стабільний. За даними сайту zagorodna.com, в цьому сегменті лідирує Києво-Святошинський р-н, на який припадає близько 60% всіх нових будинків. Секрет в тому, що будинки тут зводять в основному 4-5-поверхові з кількістю квартир від 20 до 80.
В інших областях Україні будівництво малоповерхівок в передмісті теж ведеться, але не так активно: регіональний ринок, за словами ріелторів, ще «Живе» за рахунок котеджів. При цьому підвищення попиту на малометражні споруди зазначає Євген Боярський, керівник відділу продажів комплексу «Фреш-таун» на Одещині. Яскравим прикладом можуть служити такі новобудови області, як житловий комплекс «7 небо» (біля ринку «7 км») і «Озерки» (в 10 хв. Їзди від міста). У першому передбачено автономне опалення (дахові котельні), трансформаторна підстанція, охорона, парковка, магазини, офіси, аптека, кафе, дитячий сад, спортивні майданчики, сквери, фонтани, водоймища. Другий складається з десяти 4-поверхових будинків з мансардами, огородженій упорядкованою територією, каналізацією, локальної інтернет-мережею і телефонною лінією. Як результат: п'ять черг уже успішно здані, з великою швидкістю розкуповуються квартири в трьох споруджуваних.
І найоптимальнішим рішенням для заміського будівництва можна назвати мультиформатні містечка, розраховані на різний рівень комфорту і доходу. Вони включають в себе котеджі, таунхауси, дуплекси, багатоквартирні будинки, а також ділянки під самостійну забудову. Це дозволяє інвестору отримати з земельного наділу максимальну вигоду при мінімальних термінах реалізації об'єктів, залучаючи широке коло покупців. При цьому він поетапно отримує оборотні кошти, несе менше витрат на підведення комунікацій, створення соціальної інфраструктури та рекламну кампанію.
Місцеві ресурси
У мінімізації витрат регіонам допомагає комплексне забезпечення будівництва матеріалами місцевого виробництва. Собівартість робіт знижується, зокрема за рахунок максимального скорочення транспортних витрат. Кілька років тому європейські компанії інвестували чималі кошти в ПАТ «Миколаївцемент» (Львівська обл.). Тому, за словами керівництва, підприємство готове надавати будівельникам конкурентну продукцію європейської якості за цілком доступними цінами: дві третини цементу реалізується в області місцевим забудовникам. Лісом регіон теж багатий, адже поряд Карпати.
Кримські та одеські будівельники використовують природний матеріал - черепашник. Досвід зведення з нього добротних будинків накопичений століттями, а популярний він став навіть в Європі. Одеська «Будкераміка» готова поставляти на об'єкти свого регіону мільйони штук будівельного керамічного цегли за оптовою ціною.
Про столицю і говорити не доводиться - тут осередок найрізноманітніших виробників будматеріалів. «Хочу виділити найбільш ходовий матеріал, який користується особливим попитом, - плити перекриття та фундаментні блоки, - розповідає Геннадій Заборний, директор одно-іменного НП. - Моє підприємство виробляє їх у величезній кількості. Цей напрямок вважаю дуже перспективним в регіоні, оскільки в інших областях не таке жваве будівництво. Тут взагалі немає проблем з ресурсною базою - є все і вся: трудяги, які приїжджають з усіх кінців країни на заробітки, а також фахівці високого класу ». Що ж до їх «вартості», то при середній заробітній платі по країні в 2,5-3 тис. грн у будівельників за минулий рік вона зросла майже на 30%. І зараз, наприклад у Києві, за даними сайту work.ua, становить 8 тис. грн, в Одесі - 4-7 тис., у Львові - до 5 тис. грн.
Прибуток - мета, а не панацея
«Кожна гривня, вкладена в будівництво житла, дає мінімум три гривні приросту ВВП, а додаткове робоче місце в цій галузі забезпечує роботою 5-6 працівників в інших », - вважає Анатолій Денисенко, президент компанії« Авантаж ». Однак для того, щоб цей процес був ефективним, необхідний цілий комплекс організаційних, фінансових, законодавчих ініціатив, що стимулюють ріст придбання житла населенням.
Цього року галузь повинна отримати 7,7 млрд грн інвестицій за програмою «Доступне житло». У зв'язку з цим експерти впевнені: зведення приміських будинків стане ще більш вигідним. Та й прем'єр-міністр нещодавно порадував представників галузі, пообіцявши преференції для бізнесу, вкладає кошти в будівництво житла. При цьому будкомпанії, запевнив Микола Азаров, зможуть отримати кредити на початок робіт по вигідними ставками. Наскільки дієвими і популярними будуть ці заходи для компаній і споживачів, покаже час. І все-таки вже зараз число жителів, готових поміняти місто на передмістя, з кожним роком зростає. Досвід київських, кримських, одеських і львівських забудовників свідчить про те, що споконвічна проблема даху над головою в Україну більш ніж актуальна. Але виграє не той, хто женеться за надприбутками, а той, хто робить житло доступним. «Теплий дім» стає затишним тоді, коли будується з любов'ю і повагою до тих, хто буде в ньому жити.
