Покупців столичної нерухомості стає все менше. Минулого року у Києві продано 2350 квартир на первинному ринку і 3210 - на вторинному, повідомили в ARPA Real Estate у відповідь на запит LIGA.net. Для порівняння: в 2016 році було укладено 4515 і 4960 договорів про продаж відповідно. У минулому році будівельна галузь показала найгірші результати за останні п'ять років. Експерти вважають, що ринок досяг дна, і не очікують істотних змін у найближчому майбутньому.
Угод немає
Скорочення кількості угод в першу чергу спостерігається в новобудовах, будівництво яких почалося в 2017-м. Житло в будинках, які вводились в експлуатацію в минулому році, з'явилося на ринку ще два-три роки тому, тому більша частина квартир в них розпродана. "Ще п'ять років тому квартири в новобудовах продавалися на етапі будівництва, - розповідає керуючий директор компанії ARPA Real Estate Михайло Артюхов. - Три роки тому не проданих після введення в експлуатацію квартир було близько 10%, сьогодні мова йде приблизно про 30%".
Чому кількість угод скорочується? Купівельна спроможність населення в гривні не змінилася, а в доларах скоротилася, каже Артюхов. Фінансовими інструментами для покупки житла клієнти практично не користуються. Кредити на покупку нерухомості з-за високих іпотечних ставок - від 19 до 22% річних - і жорстких вимог до позичальників беруть не більше 5% покупців житла, раніше писала LIGA.net.
Весь минулий рік забудовники намагалися оживити попит за допомогою програм лояльності: знижок на квартири, можливості отримати кредит у банку-партнера в середньому під 7% річних у гривні або скористатися розстрочкою платежу. "У 2017 році більшість київських забудовників за 100-відсоткової оплати вартості квартири збільшили знижки в два-три рази: якщо ще у березні максимальна знижка була на рівні 6-7%, то в переддень новорічних свят вона сягала і 18-20%", - розповідає в. о. начальника відділу продажів міні-міста Svitlo Park Денис Павленко.
Падіння продажів могло бути пов'язано і зі стабільним курсом. Житло на первинному ринку продається в гривні, а з моменту девальвації забудовнику необхідно не менше двох тижнів, щоб підвищити ціни. У цей період житло прагне придбати велика частина покупців, які, як правило, відкладають кошти на квартири у валюті. Але це стосується переважно житла економ-класу. У бізнес - або преміум-сегменті ціна за замовчуванням формується з прив'язкою до долара або євро.
"Так чи інакше курс долара впливає на кількість продажів, і навіть незначне коливання в будь-яку сторону підвищує інтерес покупців і збільшує кількість угод", - повідомили в прес-службі Київміськбуду.
Девальвація гривні з 27,9 до 28,7 грн/$ в кінці минулого - початку цього року вже позначилася на ринку нерухомості. У корпорації Укрбуд відзначають сплеск купівельної активності тільки за підсумками першого тижня 2018-го: кількість угод за цей період зросло більш ніж в два рази в порівнянні з першим тижнем 2017-го, розповідає прес-секретар компанії Гліб Шемовнев.
Інвестиції в метри
Більшість інвесторів розглядають покупку житла вартістю $30 000-40 000. За цю суму вони розраховують купити 1-2-кімнатну квартиру, в якій могла б жити сім'я з трьох чоловік, розповідає директор відділу продажів DIM group Павло Подраный. За його словами, у попередні роки на ринку з'явилася велика кількість однокімнатних квартир, і зараз спостерігається дефіцит житла більшої площі.
Конкуренція на ринку нерухомості Києва посилюється. Даних за весь минулий рік ще немає. За підсумками 9 місяців, в столиці велися продажу на 268 об'єктах, що на 25% більше порівняно з аналогічним періодом 2016 року, говориться в дослідженні City Development Solutions. Сумарно в столиці на 1 жовтня минулого року продавалося 66 000 квартир. Тобто при поточному обсязі угод продати все запропоноване на ринку житло можна за 28 років.
Навіщо тоді забудовники стільки будують? Гроші в українські будівництва вкладають приватні інвестори, які не можуть вивести кошти за кордон, розповів LIGA.netдиректор великої девелоперської компанії. "Вони не можуть показати походження своїх капіталів, тому вкладають у найбільш динамічно розвивається сегмент нерухомості - житлове будівництво", - пояснює співрозмовник LIGA.net.
"Всі, хто починають нові проекти, намагаються забезпечити їх фінансування на 100% і навіть більше з урахуванням виникла по ходу розвитку проекту необхідності продавати під ключ, з ремонтом, - розповідає Артюхов. - Економіка будівництва більше залежить від інвесторів проекту, ніж від функції продажу".
Попит і курс диктують ціни
Висока конкуренція змусить забудовників утримувати ціни. У Укрбуде не бачать передумов до серйозної зміни цін. Якщо не буде фінансових потрясінь, в найближчі півроку можливо хіба що невелике підвищення, як у минулому півріччі (житло подорожчало на 5-7%. - Ред.), прогнозує Шемовнев.
"У 2018 році варто очікувати незначного збільшення вартості квадратного метра в гривневому еквіваленті - ціни скорегують на індекс інфляції", - додає директор з економічних питаннях DIM group Віталій Тимошенко. Навіть якщо курс гривні різко знизиться, ціни на нерухомість будуть рости з затримкою. "При низькій купівельній спроможності девелопери не можуть адекватно реагувати на курсові стрибки, адже різке, нехай навіть цілком виправдане, підвищення ціни призведе до зниження продажів", - говорить Тимошенко.
У прес-службі Київміськбуду вважають, що ціни будуть зростати пропорційно курсу долара, зростання цін на енергоносії та матеріали.
"Є негласне правило: ціни будуть переглянуті, якщо долар "зробить крок" за позначку 28-29 грн, - пояснює Денис Павленко. - Вже зараз аналітичні дані по ринку житла свідчать про незначне зростання середніх цін. Компанії, м'яко висловлюючись, "готують" громадськість до зміни цінової політики".
