Про доступне житло прем'єр-міністр Микола Азаров говорить багато і натхненно, представляючи кожен черговий прожект як доконаний факт. Не проходить і місяця, щоб глава уряду не з'явився на якому-небудь об'єкті. Ще частіше будівництва «соціального житла» відвідує голова КМДА Олександр Попов. При цьому в столиці практично жодне нову будівлю в термін не здається. І навіть якщо за документами об'єкт «зданий в експлуатацію », ніщо не заважає йому ще рік і більше стояти без опалення, електрики та води.
За тимчасовою схемою
Новобудови на київських Позняках знають приклади, коли світло і воду підключали виключно до приїзду високих чинів. А відзвітувавши про чергову порції зданого «доступного житла», попрацювавши на телекамери, знову все відключали. Будинки, здані більше року тому, до цих пір отримують електрику за тимчасовою схемою. А значить, як тільки люди почнуть включати обігрівачі, світло вирубиться. Втім, ці об'єкти хоча б закінчені і навіть частково заселени.Проблемние будівництва вже складають більше 10% всіх будівельних об'єктів у країні. І незважаючи на багаторічні обіцянки організацій-забудовників, місцевої влади і навіть Кабміну, питання не вирішується. Масове заморожування будівництва - зовсім не новий винахід. Всякий серйозну кризу в першу чергу б'є по довгостроковим проектам. Крім того, на кризу зручно списувати проблеми, в яких винні самі забудовники: невиправдано величезний відсоток кредитних коштів, вкладених в новобудову, початок робіт без достатнього фінансування. Загалом, жадібність і непрофесіоналізм. Навіть якщо не згадувати шахраїв і компанії-одноденки, створені не для будівництва, а для швидкого заробітку, перерахованих вище причин достатньо, щоб при нестабільній фінансовій ситуації ринок замер.Міністерство регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ нещодавно запропонувало своєрідний вихід з ситуації. На офіційному сайті відомства виставлено проект закону «Про посилення захисту прав інвесторів під час інвестування (фінансування) будівництва житла ». Згідно з цим документом, в Податковому кодексі має з'явитися новий збір з прогресивною ставкою від 0% до 10% від проектної вартості будівлі. Замовники будівництва будуть щоквартально платити до місцевого бюджету цей збір за такою схемою: якщо будується ними будинок буде здано в експлуатацію на 6 місяців пізніше дати, передбаченої проектно-кошторисною документацією, ставка дорівнює 1% і буде стягуватися, доки термін затримки не перевищить два роки; за кожні наступні два року ставка буде збільшуватися на 1 процентний пункт аж до 10%. За діючі довгобуди, які не встигнуть закінчити до 2014 року, платити збір почнуть зі ставки 1%. З часом вона буде рости.
Лише б скарбниця не пустувала
Ясна річ, самі забудовники від ідеї не в захваті. Глава ради директорів Конфедерації будівельників України Лев Парцхаладзе вважає, що це прямий шлях до посилення корупції. «Чиновники будуть зацікавлені в затягуванні будівництва, - переконаний він. - І у них буде велика спокуса сприяти зриву термінів. Наприклад, не підводити вчасно комунікації до об'єкта. Адже не завжди в затримці винен забудовник ». Дійсно, не завжди. Але в основному винен саме він. Наприклад, коли ставить свідомо нереальні терміни здачі, розуміючи, що це всього лише декларація, і ніхто не може змусити його дотримуватися графіка. «Тим не менше регулювати це питання на рівні податків і адміністративного права не цілком ра-зумно і грамотно, - вважає парт-нер юрфірми «Ліга» кандидат економічних наук Руслан Яковенко. - Тому що він лежить в площині господарського та цивільного права. Правильніше було б прописати механізм, при якому не держава, а самі інвестори отримали б певні важелі впливу. І компенсації за затримку повинна отримувати не держава, а постраждала сторона. При чому тут бюджет, якщо компанія Ікс не виконує зобов'язання перед громадянином, наприклад, Сидоровим? »Юрист згоден, що чиновники думали не стільки про вирішення проблеми затяжних будівництв, скільки про можливість наповнити казну і отримати свою вигоду. Мінрегіонбуд вже три роки становить списки проблемних будинків, збирає у компаній-забудовників заявки на держдопомогу. Уряд Юлії Тимошенко в лютому 2009-го обіцяв виділити кошти на завершення деяких об'єктів. «Ми прийняли рішення - 1 млрд грн виділити на незавершене будівництво зі ступенем готовності 70% і більше. Може бути, навіть вище просунемося - 80% і більше візьмемо », - говорила вона на засіданні Кабміну. Відповідних об'єктів нарахували близько 400. Але влада змінилася, і до остаточного споживача кошти так і не дійшли.
Винні недоучки
До слова, недобуди через афер - не таке вже масове явище. Це поодинокі випадки. В основному, як вважають в парламентському комітеті з питань містобудування, ЖКГ та регіональної політики, винен непрофесіоналізм забудовників. У столиці спірних об'єктів, пов'язаних з шахрайством, 46. Це не таке катастрофічне число, десята частина всього недобудови. Але прогалини в законодавстві не сприяють скороченню цієї ціфри.Комітет планує подати до парламенту декілька пропозицій. Наприклад, запровадити попередню реєстрацію квартир після отримання організацією ордера на будівництво. Це перешкодить можливим аферистам продавати одну й ту ж квартиру більше одного разу. Крім того, забудовників можуть зобов'язати страхувати продавані ними квартири від дій третіх осіб. З одного боку, це гарантія, що покупець не залишиться без грошей, житла та права на допомогу. А з іншого, може підняти ціни на квадратний метр. Всі недобудовані об'єкти пропонується розділити на три категорії. Перша - ті, у яких рівень готовності відповідає обсягу вкладених інвестицій. Друга - «умовно нормальні» об'єкти, що вимагають фінансових вливань. І третя - об'єкти низького ступеня готовності. Перші віддадуть під доступне житло, здешевивши будівництво. Треті, швидше за все, збанкрутять, а на другі будуть шукати кошти за рахунок розширення площі будівництва або інших механізмів. Звучить красиво, але обтічно. А на практиці це знову може означати держфінансування, відмивання грошей і відкати.
Торг доречний, але неприємний
Завдяки тому, що криза не до кінця відпустив будівельну галузь, а держрегулятор так і не придумав, як її реально оживити, нові будинки практично не зводяться. Про це повідомили в Асоціації фахівців з нерухомості України. Більшість діючих будівництв-це завершення проектів минулого і більш ранніх років. До прикладу, у 2010 році було здано близько 9 млн кв.м житла, в 2011-му - близько 9,5 млн кв. м. Але остання цифра включає і 5 млн кв. м узаконених самобудів, зведених раніше. У 2012 році планується ввести в експлуатацію близько 4,5 млн кв. м житла.
І ніщо не вказує на те, що в наступному році ситуація зміниться на краще. Достатніх ресурсів у забудовників немає. Можливість вкладати в проект власні кошти, а не гроші інвесторів, мають дуже небагато компаній. Та й вони не готові ризикувати. Сьогоднішній застій стане відчутним через пару років: пропозиція на первинному ринку може різко скоротитися. Тому забудовники прогнозують зростання цін. Втім, про реальний подорожчанні квадратного метра продавцям залишається тільки мріяти, тому що купівельна спроможність падає ще швидше, ніж темпи будівництва.
Бережіться ріелторів
І тут навести порядок на ринку нерухомості вирішило Мінекономіки. На сайті відомства можна ознайомитися з доопрацьованим законопроектом «Про особливості здійснення ріелторської діяльності ». Сьогодні працювати ріелтором може практично будь-який бажаючий. Не існує ніяких вимог до договору між клієнтом і посередником у питанні пошуку нерухомості. Останній ніякої відповідальності не несе, особливо якщо мова йде не про співробітника відомого агентства. Закон, розроблений в Мінекономіки, вимагає, щоб майбутній рієлтор не був судимий, мав вищу освіту, володів державною мовою, пройшов навчання, склав іспит і отримав свідоцтво. Ріелтори зобов'язані не рідше одного разу на три роки підвищувати кваліфікацію за особливою програмою. Невиконання цієї вимоги є підставою для анулювання кваліфікаційного свідоцтва. Загалом, практично увесь документ присвячений тим перешкодам, які повинен подолати рієлтор на шляху до заповітного свідченням. Створюються реєстр і спеціальний орган при Кабміні, який повинен буде щось там контролювати. У чому суть кваліфікаційного іспиту і чому так важливе питання освіти і мови, незрозуміло. Зате про відповідальність ріелтора в законі аж дві строчки. І ті ні про що. Мовляв, несе він її згідно із законодавством. Висновків після прочитання проекту два. По-перше, послуги посередників сильно подорожчають після такого «врегулювання», а їх якість, на жаль, залишиться незмінним. І, по-друге, хтось добре заробить на всіх цих кваліфікаційних тестах, стажуваннях, дозволах та іншої бюрократичної нісенітниці. Те ж можна сказати практично про будь-якому рішенні, прийнятому у сфері будівництва та ринку нерухомості.
Пропозиція на первинному ринку може різко скоротитися, тому ціни на житло будуть тільки рости?
