З подачі прем'єр-міністра Миколи Азарова в парламент надійшов законопроект про здешевлення вартості іпотечних кредитів. За оцінкою учасників ринку, хоча в ньому і прописані багатообіцяючі новації, дієвих механізмів здешевлення іпотеки в документі немає
Документом під № 10557 «Про реалізацію соціальних ініціатив Президента України щодо здешевлення вартості іпотечних кредитів», зокрема, пропонується внести зміни до ст. 55 Бюджетного кодексу, доповнивши перелік захищених видатків держбюджету «компенсацією відсотків, сплачуваних банкам та / або іншим фінансовим установам за кредитами, отриманими громадянами на будівництво (реконструкцію) або придбання житла ».
Прийняття даного законопроекту, як зазначається в пояснювальній записці, має сприяти «послідовного впровадження державної соціальної політики з підвищення стандартів життя, забезпечення реалізації житлових прав громадян, підвищенню інвестиційної привабливості будівельної галузі та залучення коштів у житлове будівництво ».
Власне, на цих обіцянках питання здешевлення іпотеки і закінчується. Законопроект не передбачає ні обсягу коштів, що спрямовуються на компенсацію іпотечних кредитів, ні механізму компенсації відсотків, ні будь-яких ринкових механізмів здешевлення іпотечного кредитування (Розміру, порядку компенсації і т.п.).
«Насправді законопроект пропонує піти шляхом найменшого опору - компенсувати відсотки, що виплачуються банкам по іпотеці, за рахунок коштів Державного бюджету. А те, що законопроект пропонує віднести компенсацію відсотків до захищеної статті витрат, є чи не найбільшою дурницею. Це виглядає не як зважений регулюючий документ, а як виключно декларація намірів щось десь закласти в бюджеті », - дивується адвокат МЮФ Noerr Київ Віталій Мазур.
Документом також пропонується внести зміни в законодавство, що стосується оренди земельних ділянок (у Земельний кодекс України та закон «Про оренду землі»). Зокрема, дозволити відчужувати право оренди земельної ділянки, що перебуває у комунальній або державній власності, без погодження з орендодавцем (ст. 8-1 закону України «Про оренду землі» в даний час це забороняється. - «і»).
Як таке нововведення допоможе благій справі здешевлення іпотеки, експерти не знають, але припускають, що даний пункт законопроекту має метою дещо інше, ніж реалізацію соціальних ініціатив президента. «Чомусь закрадається підозра, що запропоновані норми, спрямовані на спрощення механізму переходу права оренди земельних ділянок від однієї особи до іншої, можуть привести до незаконного заволодіння орендованими земельними ділянками, як частини перерозподілу майна », - говорить Віталій Мазур.
«Безумовно, дана норма дозволила б вирішити ряд критичних ситуацій, пов'язаних з орендою землі в умовах неможливості завершення будівництва поточним орендарем. Але зустрічно виникають істотні ризики - якщо припустити, що так просто і безперешкодно можна замінити замовника будівництва, продавши право оренди земельної ділянки, то як можна розраховувати на довіру інвесторів », - продовжує адвокат ЮФ «Василь Кісіль і Партнери» Наталія Доценко-Білоус. Така норма, за її словами, закладає критичні ризики для ситуацій, коли замовник-орендар залучив інвесторів (наприклад, через цільові облігації), а потім продав це право оренди третій особі. В цьому випадку у нового орендаря не буде зобов'язань перед інвесторами, залученими його попередником.
Вносяться зміни також до законів України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і «Про іпотеку », які передбачають, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя або застереження про задоволення вимог іпотекодержателя (об'єкт нерухомого майна, права на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, об'єкт незавершеного будівництва та майнові права на них) є документом, що засвідчує право оренди нового орендаря, і підлягає державній реєстрації в установленому законодавством порядку.
«В цілому такі зміни є позитивними, але для ефективності повинні бути внесені зміни і в ряд нормативно-правових актів. Наприклад, «Узаконення» «майнових прав на об'єкти незавершеного будівництва та / або їх частини» певною мірою захистить права інвесторів, які купують квартири в недобудовах. Але в будь-якому разі внесення запропонованих змін недостатньо для реалізації мети, яку ставить законопроект », - відзначає старший юрист ЮК Lavrynovych & Partners Олена Зубченко.
Можливість ведення обліку, державної реєстрації майнових прав на створювану нерухомість дозволила б виключити ризик повторних продажів на етапі будівництва. Однак, як каже Наталія Доценко-Білоус, будь-яка державна реєстрація майнових прав спричинить додаткові витрати.
В цілому, резюмують юристи, прийняття такого закону абсолютно не гарантує автоматичну виплату з державного бюджету грошових засобів. А тому не радять розглядати цей законопроект як соціальну ініціативу, яка може бути реалізована.
