"Здам кімнату з верандою і двоспальним російською піччю (туалет річний, душова в будинку, газова плита) за 1 400 грн плюс комунальні платежі ", - йдеться в одному з оголошень на київському порталі про оренду житла.
Про наявність ліжка, крім грубки, в оголошенні не згадано.
Газ в плиту подається не з газопроводу, а з балона, який стоїть поруч з плитою, до найближчої станції метро треба їхати маршруткою, меблі на фото - бувала у бувальцях.
Тим не менш, за оренду цього житла хочуть стільки ж, скільки за кімнату в багатоповерхівці з центральним опаленням та іншими зручностями. Правда, господар обіцяє регулярно постачати квартирантів дровами для російської печі.
Звичайно, це оголошення для київського ринку оренди житла - виняток, а не правило. Однак сама наявність орендодавців з такими фінансовими запитами підштовхує до думки, що в популярному сегменті "економ-клас" господарі прагнуть вичавити зі своїх клієнтів максимум грошей.
Є підстави вважати, що ціни на оренду дешевого житла значно завищені. ЕП спробувала розібратися, чи так це насправді.
Ринок без кордонів
Столичний ринок оренди житла - найбільш розвинений в Україні та показує стабільне зростання. За даними агентства SV Realty в 2012 році в Києві було здано в оренду майже на 6 тис квартир більше, ніж у 2011 році: 19 535 проти 13 714.
Однак визначити реальні обсяги ринку в натуральному і грошовому вираженнях фахівці не беруться. Експерти порталу dom.ria.ua з посиланням на київських ріелторів говорять, що в Києві здається в оренду 9-10% житлового фонду.
"Визначити точно обсяг сектора в грошовому вираженні неможливо, тому що 75% ринку оренди житла перебуває в тіні", - говорять експерти.
За даними Київської податкової інспекції, в Києві легально здають в оренду свою нерухомість близько 36 тис суб'єктів. При цьому щорічно ця цифра офіційної статистики збільшується - податківці постійно шукають "тіньових" орендодавців. Так, в 2012 році знайшли ще 1073 людини.
Однак і самі податківці можуть назвати точні цифри. Орендодавців виявляють по більше частини за інформацією, яка надходить від жеків, органів місцевого самоврядування та простих людей, які телефонують до податкової.
Як пояснюють податківці, найчастіше дзвонять мешканці, яким заважають надто галасливі і проблемні орендарі сусідніх квартир.
Дефіцит при надлишку пропозиції
На думку більшості аналітиків, в цілому по ринку пропозиція орендного житла перевищує попит на нього. За словами директора з маркетингу компанії SV Development Сергія Костецького, на одного потенційного орендаря по Києву доводиться більше десятка пропозицій.
 |
Проте найпопулярнішим серед орендарів залишається економ-клас. Наприклад, в загальній кількості угод великого київського агентства нерухомості "Благовіст" на нього - вартість оренди до 8 тис грн - припало 71% угод в 2012 році.
При цьому, говорить генеральний директор "Благовісту" Ірина Луханіна, в найбільш дешевому сегменті - до 3-4 тис грн - співвідношення попит-пропозиція різко змінюється: попит перевищує пропозицію приблизно в два рази.
За даними агентства SV Realty, в 2012 році в Києві із загального числа угод 84% припадає на квартири вартістю до 8 тис грн. При цьому середня ціна однокімнатної квартири по всіх районах зросла на 94 дол: c 405 до 499 дол
Якщо ж порівнювати з 2008 роком, на який припав пік цін на оренду і купівлю-продаж нерухомості, то середня ціна оренди однокімнатної квартири знизилася на 206 дол: з 605 до 499 дол
Цей результат - не підсумок поступового зниження, воно тривало лише до середини 2010 року, а після цього почалося поступове зростання. Однак зараз експерти вважають, що ціни стабілізувалися, і різких стрибків очікувати не варто.
Адекватний неадекватний
Завищена чи вартість оренди житла на київському ринку?
За даними SV Realty, середня вартість оренди однокімнатної квартири в Києві - близько 500 дол При цьому в найдешевших районах, Дарницькому та Деснянському, ціна тримається на рівні 438 дол або 3,5 тис грн і 448 дол або 3,6 тис грн. Кімнату в цих же районах можна зняти за 900-1 500 грн, а кут - за 700-1 тис грн.
За даними порталу "Мир квартир", в 2012 році на піку сезону - жовтень-листопад - індекс прибутковості від оренди квартир у Києві становив 9,7%, влітку він падав 8%. При цьому в центральних районах і районах з великою кількістю новобудов - Оболонь - в пік сезону індекс прибутковості може перевищувати 10%.
"Орендарі вважають, що ціни завищені на 50-60%. Орендодавці, навпаки, вважають, що ціни занижені на 110%. Якщо брати співвідношення офіційного доходу та орендної ставки, то діючі ставки, м'яко кажучи, не відповідають економічно обгрунтованим ", - розповідають аналітики dom.ria.ua.
Експерти сходяться на тому, що, в кінцевому рахунку, ставки регулює сам ринок. Зокрема, вони багато в чому залежать від вартості квартир.
При середній ціні невеликої однокімнатної квартири 50-60 тис дол в дешевих районах, яку можна здати в середньому за 368 дол або близько 3 тис грн, окупити її придбання за рахунок оренди можна приблизно за 11,5-13,5 років.
 |
| Фото ЄП |
Як вважає Костецький, прийнятний термін окупності для вкладень у житло складає десять років. І оскільки за рахунок оренди навіть дешеву квартиру можна окупити за 13-15 років, говорити про завищення орендних ставок не доводиться.
На думку експерта, про завищення орендних ставок можна говорити лише тоді, коли середня окупність квартири складає близько восьми років.
Луханіна з цим згодна. Орендні ставки в нижньому ціновому сегменті, говорить вона, можна вважати цілком виправданими.
"У Києві можна знайти квартиру і за 200-300 дол, але, як правило, це житло далеко не найкращої якості. Поруч з ним часто немає інфраструктури. Тому не дивно, що люди, що пропонують пристойну однокімнатну квартиру в хорошому районі, хочуть отримувати за неї більше грошей ", - пояснює вона.
Ціна очима орендаря
Як в такому випадку розміри орендної ставки виглядають з боку орендаря? За словами заввідділом Інституту демографії та соціологічних досліджень НАНУ Людмили Черенько, орендувати житло можуть сьогодні лише ті українські сім'ї, всі члени яких працюють, і у них немає дітей, безробітних і пенсіонерів.
З урахуванням київських розцінок на оренду, додає експерт, теоретично оренду житла можуть собі дозволити домогосподарства, чий дохід перевищує три прожиткові мінімуми, на грудень 2012 року - близько 3300 грн.
За даними Інституту демографії та соціологічних досліджень таких сімей в Києві - близько 47%. Однак у цьому показнику також враховуються і ті сім'ї, чий дохід становить саме три прожиткові мінімуми або трохи більше, тобто, по суті, їх дохід дорівнює вартості оренди однокімнатної квартири.
Згідно з інформацією Держстату середня зарплата в Києві складає 5368 грн. Якщо припустити, що сім'я складається з двох осіб, які отримують середню зарплату, то їх сукупний дохід - 1,3 тис дол або 11 тис грн. Такого доходу вистачає на оренду гарної однокімнатної та дешевої двокімнатної квартири.
Однак за даними Інституту демографії та соціологічних досліджень в українській столиці домогосподарств, які можуть мати дохід більше п'яти прожиткових мінімумів, тобто більше 5,5 тис грн, - лише близько 29%. Значить, сімей з доходом близько 11 тис грн і того менше.
При цьому, за словами Черенько, за різними оцінками, 30-50% доходів населення перебувають "у тіні". Сюди відносяться і зарплати, що виплачуються частково в конвертах. Обчислити розміри цих доходів майже неможливо.
 |
| Фото ЄП |
При такому співвідношенні доходів і середньої орендної плати за однокімнатну квартиру з урахуванням комунальних платежів - близько 500 грн - витрати на наймання житла часто становлять більше третини доходу, як це прийнято, скажімо, в США.
За словами Костецького, в Україні ця стаття витрат складає 50% доходу сімей. Оренда стає накладної, якщо один з членів сім'ї тимчасово не працює, в родині з'являються діти або ж треба оплачувати лікування.
А ось за кордоном ...
За даними Держстату в Україні знімають житло лише 2,5% населення. Як говорить аналітик Research & Branding Group Олена Карина, це дуже незначний показник порівняно з іншими країнами.
У дослідженні про доступність житла в Україні, яке Research & Branding Group опублікувала на початку 2012 року, зазначається, що частка орендарів житла в ЄС становить 26,4%, у Голландії - 41%, в Німеччині - 58%.
При цьому прибутковість від оренди в Європі дещо нижче. "У середньому по Західній Європі - 2,5-6%", - розповідають експерти dom.ria.ua. При цьому крім податків та інших відрахувань, пов'язаних з утриманням нерухомості, орендодавець також оплачує значну частину комунальних витрат.
Мало того, на Заході ринок оренди розвинений краще, і орендар може вибрати між приватним сектором, де ціни нижчі, і дохідним будинком, яким управляє професійний орендодавець, який дбає про конкурентоспроможність свого бізнесу. До того ж на Заході орендар захищений умовами контракту по найму.
В Україні ж податок з доходів від оренди житла майже ніхто не платить, податку на нерухомість ще ніхто не встиг заплатити, комунальні витрати часто перекладаються на плечі орендаря, а договір про найм вважають папірцем.
При цьому прибутковість від оренди дешевого житла вища, терміни його окупності менше, а купівельна спроможність населення значно нижче.
На перший погляд, у таких умовах і орендні ставки на житло економ-класу повинні бути нижче, ніж в Європі. Однак експерти з таким висновком не згодні. Вони вважають, що порівнювати ціноутворення в Україні і Європі некоректно.
В якості причин називають і часту зміну схем оподаткування на відміну від ЄС, і наявність на Заході дешевих іпотечних кредитів і усталених правил ведення бізнесу по оренді житла.
Бідні власники
Різниця між можливостями європейців і українців забезпечити себе житлом разюча. Європейці заможніші і вимогливі, при цьому оренда і купівля житла по відношенню до середнього доходу обходиться їм дешевше, ніж середньому українцеві, який значно біднішими європейця.
 |
| Фото livejournal.ru |
За даними SVdevelopment, мінімальна вартість одного квадратного метра житла на первинному ринку становить 1736 дол Таким чином, при середній зарплаті 670 дол або 5368 грн киянину треба працювати на середню квартиру, 75 кв м, понад 16 років і при цьому не витрачати гроші ні на що інше.
Однак на первинному ринку є великий ризик, що будинок так і не введуть в експлуатацію. На вторинному ринку метр житла коштує 1933 дол Працювати на таку ж квартиру киянину з середньою зарплатою треба вже 18 років.
У той же час, за даними компанії Evans, в Австралії та Канаді на таке житло можна заробити за шість років, а в Швеції або Німеччині - за 4,5 року.
При цьому оренда житла в Україні залишається переважно в тіні, і кількість орендарів значно поступається Європі.
За словами Кариною, це пов'язано з тим, що більшість українців отримали квартири в результаті приватизації, і більшість цього житла відійде їх родичам у спадок. Крім того, українці за своїми переконаннями не орендарі, а власники житла.
Про цій рисі також може говорити й те, що всі держпрограми із забезпечення дешевим житлом пов'язані з його придбанням, а не з розвитком ринку оренди.
Тим часом в окремих регіонах Росії, Білорусі держава робить спроби розвивати ринок оренди через будівництво багатоквартирних прибуткових будинків, призначених спеціально для оренди.
У Росії цим займаються влади та приватні компанії, в Білорусі - переважно держава. Ця тема жваво обговорюється в пресі.
Український же ринок, на думку експертів, поки не доріс до дохідних будинків. Однак всі визнають, що в столиці вже зустрічаються випадки, коли компанія або фізособа викуповують усі квартири в одному під'їзді для їх здачі в оренду. Знають про це і податківці, але офіційної статистики не ведуть.
Ті ж одиничні будинку, які в Києві називаються прибутковими, за рівнем орендної плати відносяться, скоріше, до дорогих готельним апартаментам, ніж до житла, яке можна орендувати на довгий термін.
Прибуткові будинки можуть з'явитися в Києві, але лише при значному зростанні попиту на оренду, вважає Луханіна. Тоді середні розцінки на оренду підвищаться, адже власникам дохідних будинків потрібно буде повертати свої інвестиції. Зате орендарі змогли б отримати більш якісне житло.
 |
"Зазвичай підприємці, які легально займаються орендними бізнесом, краще піклуються про своє житло і зручність орендарів, на відміну від людей, для яких оренда - лише додатковий дохід ", - розповідає Луханіна.
Аналітики dom.ria.ua вважають, що будівельний бізнес поки не готовий до таких проектів. Головна причина - відсутність "довгих" дешевих грошей.
"Прибутковість оренди квартир у таких будинках не перекриє та 30% вартості обслуговування кредитів. Однак якщо за два-три роки економічна ситуація не покращиться, ціни на житло не "просядуть" на 25-30%, і не з'явиться дешева іпотека під 7-8% річних, то ринок оренди покаже хороший ріст ", - вважають в dom.ria.ua.
За словами експертів, ринок оренди повільно зростає. Будівельники можуть запізнитися з прибутковими будинками, тому що їх функції візьмуть на себе дрібні приватники.
