Хороший риелтор за пять лет приносит 150 тысяч долларов – считают специалисты отрасли. С точки зрения клиента система отсчета немного другая. Ведь риелтор – это человек, которому мы доверяем. Причем доверяем настолько, что ждем, что он откажется от сделки, забыв о комиссионных, если почувствует, что нам предлагают небезупречную квартиру. А зря. Ведь риелтор риелтору - рознь.
Как много в этом слове
«Сейчас риелторами называют себя все, кто не попадя. Вот человек остался без работы и решил подработать, потому что у него знакомые квартиру продают. И он уже гордо называет себя риелтором. Разве можно доверять таким людям безопасность сделки?» - делится своим опытом Марина Дубровская. Поэтому в первую очередь риелтор должен быть профессионалом, а для этого нужно владеть большим объемом знаний.
В теории риелторы-профессионалы осуществляют достаточно широкий спектр услуг. Это и информационные услуги (предоставление клиенту информации обо всех возможных предложениях на рынке недвижимости, показ объектов, договоренность с нотариусом, предоставление транспорта и помещения для переговоров); и консультации (знание всех юридических, технических и экономических тонкостей, связанных с объектами недвижимости, и предоставление клиентам соответствующих консультаций); и посреднические операции; и торговая деятельность.
Поэтому хороший риелтор, как правило, не только хорошо ориентируется в психологии, праве, юридическом проведении операций с недвижимостью, архитектуре, строительном деле, оценке технического состояния объектов недвижимости, имущественных прав и бизнеса, но и имеет представление об управлении объектами недвижимости, основах бухгалтерского учета и налогообложения, разбирается в строительных материалах, макро- и микроэкономике, маркетинге рынка недвижимости, и владеет английским языком.
Это необходимый минимум, который для клиента остается за кадром, он и обеспечивает необходимую работу, успех которой и делает риелтора хорошим. Кроме этого минимума риелтору необходима еще моральность и порядочность – иначе его клиенты будут в опасности.
Плохой риелтор
Дабы не послужить пособием для мошенников, не будем перечислять всевозможные признаки и последствия доверия плохому риелтору. Встречаются просто недостатки в работе специалистов. Бывают и случаи, когда мошенники оформляют различные незаконные сделки и скрываются с деньгами, оставляя людей ни с чем. Чтобы их избежать, нужно всегда тщательно проверять удостоверение риелтора и свидетельство о регистрации фирмы, желательно, чтобы у специалиста еще был и страховой полис профессиональной ответственности. По тем же причинам нужно насторожиться, если риелтор предлагает встретиться не в офисе, а в кафе, либо на любой другой нейтральной территории.
Плохой риелтор будет искать или продавать квартиру год или два – особенно, если вы подписали договор без точно указанного срока предоставления вариантов квартир. Причем если вы уже попались в эту ловушку, то вам из нее выбраться будет очень сложно. Ведь в том же подписанном договоре прописано ваше согласие на уникальное право по продаже вашей жилплощади и указаны штрафные санкции за нарушение договора. То же касается ваших затрат на рекламу недвижимости – в случае, если вы ее оплачиваете, нужно четко оговорить сумму расходов и длительность размещения рекламы.
Плохой риелтор специально продает квартиру по завышенной цене, а разницу добавляет к своим процентам. Еще он продает не ту квартиру, которую смотрел покупатель, или держит «в кармане» родственников-наследников, которые могут у вас свежекупленную квартиру забрать. В любом случае, грамотный юрист может в некоторых случаях исправить ситуацию. А вот риелтор – какой он после этого риелтор?
Хороший риелтор при продаже квартиры
Самое важное, что ожидают от хорошего риелтора – это проверка всех документов на квартиру, которую клиент собирается купить. Важно, чтобы он знал, в чем именно нужно проверять квартиру, где нужно искать риски, а где они маловероятны. Он самостоятельно и юридически грамотно оформляет сделку, ведет все бумаги, получает все справки. Хороший риелтор консультирует своего клиента в вопросах законодательства и решает любой возникший вопрос с недвижимостью. Он расспрашивает участкового о возможных нюансах. Он пообщается и с соседями – ведь они знают настоящее положение вещей, которое не обязательно отразилось в документах.
Проверив безопасность квартиры для покупателя, и рассказав ему о том, что, где и как будет оформляться, какие при этом возможны нюансы, хороший риелтор расскажет продавцу о преимуществах и недостатках квартиры, о том, что делает ее дороже, а что снижает ее цену.
Хороший риелтор всегда работает на репутацию своего агентства или на свою репутацию, а не на количество сделок и процентов. Если у него такая мотивация, то никаких злоупотреблений, например, различных сговоров с продавцом, можно не бояться.
У хорошего клиента за плечами значительный опыт работы на рынке – он успешно использует свой опыт для решения вопросов, возникающих при продаже.
Хороший риелтор при сдаче квартиры
Хороший риелтор никогда не вступает в сговор с арендодателем – правда, за последнее время имевшая место еще пять лет назад такая практика сама постепенно отходит в прошлое. Сами клиенты ожидают от риелтора поистине всесторонней развитости. «Риелтор должен быть хорошим психологом, чтобы гарантировать совместимость арендатора и арендодателя», - считает Евгений Свирский, который пользуется услугами маклера уже более четырех лет.
Однако есть и более реальные требования. Хороший риелтор не должен обманывать или давать клиенту ту информацию, в которой не уверен. «Я говорил со многими риелторами по телефону, при этом на ноутбуке у меня была открыта карта района. Я спрашивал, сколько времени нужно, чтобы дойти от станции метро до той квартиры, которую сдают. Они называли конкретный адрес квартиры, поэтому я мог на карте посмотреть. Довольно курьезно было, когда утверждали, что до метро минут 10 пешком, а по карте выходило минут 30. Я возмутился, и потом мне уже объяснили, что оказывается, это на трамвайчике проехать», - рассказывает Евгений. Часто бывает, что риелторы говорят, что есть мебель, а ее на самом деле нет. Бывает, что ведут в панельный дом, когда клиенты поставили четкое условие – чтобы дом был другой. К сожалению, не все маклеры понимают, что вредят этим в первую очередь сами себе.
Хороший риелтор не просто прислушивается к пожеланиям клиента и уважает его мнение, а и учитывает его потребности уже во время заключения договора. Впрочем, сегодня рынок и так уверенно двигается в сторону арендатора жилья. «Когда мы снимали свое первое жилье в 2001 году, риелтор был на стороне арендодателя, и мы не могли внести свои изменения в договор, риелтор настаивал на такой формулировке, где учитывались только интересы арендодателя, - делится опытом Марина Дубровская. – А наш последний договор носит нейтральный характер, и риелтор внесла изменения, которые мы просили – чтобы арендодатель без согласования не имел права появляться в квартире и чтобы все бытовые поломки мы оплачивали с ним пополам».
Где найти хорошего риелтора?
К сожалению, вариант «по знакомству» не всегда поможет. Дело в том, что знакомые намного чаще на риелторов жалуются, чем кого-то рекомендуют.
Если вы начали поиск риелтора с рекламы, то обратите внимание на номер лицензии фирмы. Чем меньше цифра, тем больше времени маклеры работают на рынке, и тем успешнее – ведь лицензию продлевают каждый год, а проштрафившимся в лучшем случае удается получить лицензию с новым номером. Можно обращать внимание и на местоположение и сам офис фирмы, и на то, кто с вами разговаривает по телефону – диспетчер или сам маклер, и на размер агентства, его штат, наличие эксклюзивной базы объектов, фото-каталога и так далее. Большие агентства точно не смогут обмануть вас и скрыться с деньгами, но в силу распределения элементов сделки по разным людям могут упустить из виду важные детали о вашей квартире. Маленькие агентства могут работать исключительно добросовестно, но не всегда у них столько же возможностей, сколько у больших. Обратите внимание, что даже в маленький фирме должно быть минимум два юриста. Риелторы-одиночки – самые рисковые из всех видов маклеров.
Есть один способ гарантировать для себя качество работы риелтора независимо от того, в большой или маленькой компании он работает – четко прописать в договоре его ответственность. Документ может называться по-разному – «Договор на услуги» или «Договор поручения», и помимо обязательств риелтора перед клиентом там нужно прописать и его ответственность при невыполнении обязательств.
Если вы воспользовались советами, приведенными выше, и все равно хотите уберечь себя от рисков, можете застраховать профессиональную ответственность риелторов и потерю права собственности. При страховании ответственности риелторов страховка выплачивается в том случае, если суд признал виновником страхового события риелтора. При страховании потери права собственности компания-страховщик возмещает стоимость приобретённого объекта в случае потери прав собственности по независящим от покупателя обстоятельствам.
Кроме того, как бы вы не доверяли риелтору, обязательно присутствуйте при сборе документов, чтобы удостовериться в их подлинности, передавайте деньги через банковскую ячейку и заранее обсудите с риелтором все возможные осложнения.
Сколько стоят услуги риелтора?
К счастью, риелторы правильно отреагировали на приход кризиса – они понимают, что им лучше сдать несколько квартир по низкой цене, чем одну по высокой, и поэтому не завышают цены. Однако до сих пор существуют определенные перегибы, особенно в тех случаях, когда речь идет о покупке-продаже. «Мы столкнулись с риелтором при реализации недвижимости для юридического лица. Он называет комиссию 3% от оценочной стоимости объекта. И ничего, что стоит объект, например, 10 миллионов долларов. А трудозатраты в данном случае несоизмеримы со стоимостью услуг, на которую претендует риелтор», - рассказывает Марина Дубровская. Эту ситуацию со временем поправит кризис, как он и сделал это с расценками на услуги риелтора по аренде. А тем, кто хочет найти хорошего риелтора, следует помнить, что слишком низкая (1-2% от стоимости недвижимости) и слишком высокая цена за услуги (более 5%) – признаки того, что нужно тщательнее проверить профессионала, с которым хотите работать.
И самое главное – настоящий хороший риелтор думает не о своих потенциальных доходах, а об интересах клиента. Если вы можете сказать это о своем риелторе – значит, вы нашли профессионала.
