Депутати запропонували захистити інвесторів новобудов, узаконивши державну реєстрацію ще недобудованих квартир.
Що пропонують
Автори законопроекту №7128 "Про внесення змін у деякі законодавчі акти України з метою захисту майнових прав осіб, які придбали квартири та нежитлові приміщення в об'єктах незавершеного будівництва", зареєстрованого у ВР 20 вересня 2017 року, пропонують ввести додаткові заходи захисту прав інвесторів, що вклали гроші в житлову нерухомість, яку ще будують.
Документом планується з 1 липня 2018 року зобов'язати замовника будівництва перед відчуженням квартир і нежитлових приміщень в незавершених будинках реєструвати за собою право власності на будинок як на об'єкт незавершеного будівництва, а також на кожну квартиру або приміщення, що підлягають продажу.
При цьому реєстрація права власності на квартири та приміщення буде відбуватися після введення будинку в експлуатацію та підтвердження заявником належного виконання своїх фінансових зобов'язань за відповідним договором.
Два ризику
У пояснювальній записці до документа законодавці звернули увагу на те, що завдяки прогалинам у законодавстві права вимоги на квартири та нежитлові об'єкти за договорами інвестування між покупцями і забудовниками не підлягають державній реєстрації. І в зв'язку з цим піддається інвестор, мінімум, двом ризиків.
По-перше, це ризик порушення прав інвесторів недобросовісним забудовником. Володарі права вимоги за договором інвестування не захищені від подвійних продажів недобросовісним забудовником наміченої для покупки квартири до моменту введення в експлуатацію. Справа в тому, що отримавши дозвіл на будівництво, забудовник проводить державну реєстрацію об'єкта незавершеного будівництва і стає єдиним власником об'єкта, що будується. Це дає можливість недобросовісному забудовнику кілька разів продавати одні й ті ж квартири. Причому. Якщо таке трапляється, інвестори житла не можуть захистити свої права в суді, оскільки їх квартир ще не існує і не юридично узаконена.
По-друге, на ринку нерідкі ситуації, коли забудовник затягує введення в експлуатацію житлових об'єктів із-за виявлених порушень та недостовірної інформації про проект. Говорячи простою мовою, недобросовісні забудовники продають по ходу будівництва більше квартир, ніж було передбачено проектом. Рано чи пізно це виявляється, і будівництво зупиняється на невизначений термін.
допоможе новий закон
Експерти кажуть, що з прийняттям цього закону права інвесторів дійсно будуть захищені краще.
- Адже зараз, навіть сплативши повну вартість квартири в споруджуваному будинку, людина не отримує майнових прав на неї, - пояснив у коментарі "КП" в Україні" юрист Андрій Вигиринский. - Даний законопроект вводить поняття майнового права на об'єкт будівництва, як право фізичної або юридичної особи на набуття у власність нерухомості після завершення будівництва об'єкта. Більше того: таке право зафіксовано не лише на папері у двох копіях договорів, але і підлягає обов'язковій реєстрації у державному реєстрі. Причому спочатку такі права реєструє замовник будівництва, так що ще перед покупкою покупець може перевірити: чи немає обмежень на поступку, не належать права комусь іншому і т. д. А після укладення угоди до цього реєстру не буде внесено запис про те, що покупець має майнові права на конкретний об'єкт.
При цьому, застерігає юрист, не варто плутати майнове право з правом власності. Власником приміщення покупець стане лише після того, як виконаєте умови договору, а будівельник завершить будівництво.
- Таким чином, такий закон убезпечить покупця від того, що його квартиру могли б продати повторно, - підсумував Андрій Вигиринский. – Тепер покупець буде мати право на конкретну квартиру, а не на повітря або вимоги до компанії, яка, до речі, може бути посередником і не мати відношення до будівництва. І, нарешті. внаслідок того, що фінансові відносини будуть підлягати реєстрації, повинен буде посилиться і контроль як за покупцем, так і продавцем – адже будуть видні і отримані від інвесторів суми, і те, куди вони були перераховані. Правда, тут важлива синхронізація роботи з ГФС.
