Cтройматеріали сумнівної якості, свавілля приватних ЖЕКів і завищені комунальні тарифи - все це покупці житла в українських новобудовах отримують в навантаження до квартирі
Київський підприємець Олександр Кондратенко шість років тому заплатив мільйон доларів за квартиру в житловому комплексі Riviera Riverside. Клубний будинок зі скла і металу нагадує високотехнологічну фортеця і коштує майже у кромки води на лівому березі Дніпра. «Зараз цю інвестицію я вважаю помилкою », - каже підприємець. Він підозрює, що під час будівництва не завжди використовувалися дійсно дорогі і передбачені проектом матеріали, і звинувачує приватний ЖЕК в наданні неякісних послуг.
Битва біля річки
Олександр не самотній: з несподіваними проблемами стикаються жителі багатьох нових будинків. «Ризик покупки неякісного житла в новобудові дуже високий », - зазначає президент Асоціації допомоги по-страждали інвесторам, керуючий партнер юрфірми Constructive Lawyers Олексій Гончарук. Дозволити собі низька якість робіт і матеріалів забудовники можуть з двох причин: через нечітко прописаного будівельного законодавства і відсутності у громадян досвіду інвестування - часто люди взагалі не знають, які документи потрібно вимагати від забудовника.
Інша поширена проблема - нав'язані забудовником житлово-експлуатаційні контори. Користуючись монопольним становищем, такий ЖЕК виставляє неадекватні розцінки на свої послуги, і часто ці послуги вкрай неякісні. При бажанні такий ЖЕК можна змінити на інший, але для цього мешканці повинні створити Об'єднання власників багатоквартирного будинку (ОСББ). «А зробити це в новобудові не так просто, оскільки потрібна інформація про всі мешканцях, але такі дані має в основному тільки забудовник », - пояснює координатор житлово-комунальних програм Громадянської мережі «Опора» Тетяна Бойко.
Олександр Кондратенко зіткнувся з обома описаними проблемами. Перші сумніви в правильності вибору об'єкта з'явилися у нього відразу після здачі будинку в експлуатацію. «Ще не були завершені будівельно-монтажні роботи, не були готові фасади будівлі, всюди стояла будівельна техніка, але члени приймальної комісії підписали документи, що будівля вже готово », - стверджує підприємець. За його словами, ремонтні і монтажні роботи в «готовому» будинку тривали ще рік.
Зараз власник елітного новобудови впевнений, що забудовник зекономив на заміні будматеріалів. «Згідно з проектом, повинні бути встановлені німецькі енергозберігаючі панорамні вікна, а насправді вони білоруського виробництва. Взимку мешканці мерзнуть, рятуючись електрообігрівачами », - Каже Кондратенко.
З часом претензії виникли і у деяких інших мешканців, і не тільки до замовника будівництва - компанії «Діа Девелопмент», але і до приватному ЖЕКу, яка взяла будинок на баланс. Приводами послужили необгрунтовано високі, на думку мешканців, розцінки на комунальні послуги - За обслуговування будинку та прибудинкової території мешканці платять 13 грн. за квадратний метр житла.
Історія отримала гучне продовження - з'явилося рішення суду. Щоб обговорювати свої комунальні проблеми, мешканці будинку створили веб-сторінку stsophia.com.ua. Форум носив «» назва: «Riviera Riverside. Територія житлового бєспрєдєла ». Минулого літа «Діа Девелопмент» і компанія St Sophia Homes, що продає квартири в житловому комплексі, подали судовий позов проти Антона Панкова - мешканця, на ім'я якого був зареєстрований домен. У травні нинішнього року суд зобов'язав Панкова покрити збитки від зниження продажів квартир на 14 млн грн.
Представники забудовника стверджують, що у мешканців житлового комплексу немає приводів для невдоволення. «Незадоволені одиниці, інші ні на що не скаржаться. Адже з 200 квартир у будинку близько половини заселені », - каже керівник управління маркетингу і продажів компанії St Sophia Homes Ніна Тарасенко. У компанії «Діа Девелопмент» на запитання фокус не відповіли.
Перші кроки
Український іпотечний інвестор починає нервувати ще на етапі будівництва житла. «Забудовники показують покупцям планування майбутніх квартир, але не знайомлять з проектною документацією », - підкреслює Олексій Гончарук. Самі покупці, за словами юриста, теж рідко вимагають документального підтвердження обіцянок забудовника. В результаті підписуються договори, які містять лише опис робіт в самій квартирі. А вимоги до будівельних робіт на іншому просторі будинку, наприклад, до електропроводки або ліфта залишаються за рамками домовленостей.
Але і докладний опис всіх деталей будівництва не є панацеєю від недобросовісного забудовника, стверджують в Асоціації допомоги постраждалим інвесторам. На думку Гончарука, низькою якістю будівельних робіт грішать навіть флагмани галузі, в тому числі забудовники об'єктів класу «бізнес» або «еліт».
Контролювати якість новобудов повинна Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю (ДАБК). «Це один з найбільш корумпованих органів в Україні, - вважає Олексій Гончарук. - Іноді інспекція творить чудеса, вводячи в експлуатацію і підтверджуючи дотримання будівельних норм і правил на об'єктах, яким далеко до готовності ».
Юрист згадує випадок зі своєї практики - будинок по вулиці Лохвицька, 1 у Києві. «З 2005 року його будувала компанія, що входить в об'єднання «Уко груп». Незважаючи на отримання державного сертифікату відповідності, навряд чи будинок можна експлуатувати: його готовність на рівні 75% », - розповідає Гончарук. За його словами, власники квартир все ж заселяються в будівлю - на свій страх і ризик.
Інший приклад - житловий комплекс «Брест-Литовський» в селі Чайки під Києвом. «Формально будинки були здані в експлуатацію більше трьох років тому. Але до цих пір у жителів немає прямих договорів з «Київенерго», підключення до електромережі організовано за тимчасовою схемою через посередника, вода надходить з приватної свердловини з позначкою «для технічних робіт», - розповідає програміст Богдан Гачка, власник квартири в «Брест-Литовському». При цьому, за його словами, на етапі проектування забудовник чітко пообіцяв: будинки будуть підключені до центрального водопостачанню Київводоканалу.
Контора пише
Нав'язування забудовником свого приватного ЖЕКу - інша популярна схема посягання на кишеню інвестора. Користуючись своїм монопольним становищем, такі ЖЕКи виставляють неадекватні розцінки на свої послуги або надають їх вкрай неякісно. Іноді створюють для жителів штучні обмеження в експлуатації.
Наприклад, у житловому комплексі "Брест-Литовський» ЖЕК намагався встановити плату за проїзд по прибудинкової території. «Вони посилалися на те, що це орендована земля, яка вдома не належить », - розповідає Богдан Гачка. Насправді, купуючи квартиру, мешканці стають співвласниками всього будинку, включаючи прибудинкову територію. І саме власники квартир повинні вирішувати, як розпорядитися цією землею.
«Але мешканці не отримують цього права автоматично», - пояснює Тетяна Бойко з «Опори». Земельна ділянка, як правило, продовжує перебувати у власності органів місцевого самоврядування. Відповідно до закону, єдиний механізм, за допомогою якого власники квартир можуть зареєструвати своє право на цю землю, - створити ОСББ. Однак на практиці дуже мало ОСББ змогли скористатися таким правом: процедури передачі прибудинкової території законодавчо не прописані. У підсумку, за даними «Опори», за останні 10 років право на землю успішно оформили не більше 5% об'єднань мешканців. Більше того, у кожному населеному пункті ці процедури різні: відрізняються пакети документів, терміни проходження процедури і навіть вартість. Суми можуть коливатися від 2000 грн. до 80 000 грн., а терміни - від одного року до семи років.
Виправити ситуацію можна, внісши зміни до Земельного кодексу, де чітко вказати права ОСББ та житлово-будівельних кооперативів, а також визначити процедуру оформлення прибудинкових територій багатоквартирних будинків. Але займатися цим депутати не поспішають. Регіональний координатор житлово-комунальних програм Громадянської мережі «Опора» Руслана Величко каже, що чинне в парламенті лобі забудовників працює в інтересах продавця житла, а ніяк не покупця. «Будівельні компанії часто переписані на родичів депутатів. У результаті інтереси забудовника завжди захищені, а корупційна складова в будівельній галузі продовжує збільшуватися », - зазначає Руслана. За її даними, держава не може гарантувати якість виконаних робіт і сумлінність забудовників навіть на об'єктах, що є частиною державних програм.
Слабкі місця
Найпоширеніші проблеми українських новобудов
Неякісний бетон
Наслідки: швидке утворення тріщин, проникнення води, корозія металевих елементів в несучих конструкціях, загроза обвалення
Слабкий фундамент
Наслідки: осаду будівлі, поява тріщин
Горючі утеплювачі
Наслідки: ризик раптового займання, швидке поширення вогню, виділення токсичних продуктів горіння
Відсутність комунікацій
Наслідки: навіть після здачі в експлуатацію в будинку може не бути газу, води чи електрики
Відсутність у забудовника прав на землю або будівництво
Наслідки: квартира може перебувати в банківській заставі в якості забезпечення кредитів, виданих забудовнику. Мешканці змушені доводити своє право на власність в суді
Відсутність поштової адреси
Наслідки: неможливо зареєструвати документи на право власності
Недобросовісний приватний ЖЕК
Наслідки: невиправдано високі тарифи на комунальні послуги, порушення прав мешканців
Підконтрольна забудовнику ОСББ
Наслідки: неможливість контролювати вартість та якість комунальних послуг, втрата контролю над прибудинковою територією
