Купуємо будинок: Що потрібно знати при виборі котеджу

Переїзд за місто - це завжди компроміс. З одного боку, жити у власному будинку, неподалік від річки чи лісу, - гарне рішення,  новий рівень комфорту. Однак якщо за експлуатацію багатоквартирного будинку відповідає ОСББ або, на худий кінець, ЖЕК, то власникові котеджу про  комунальних благах зазвичай доводиться думати самому. «Ми заїхали в свій будинок вже три роки тому, але так і не змогли загітувати сусідів  організувати навіть вивіз сміття та прибирання снігу. Тому взимку регулярно доводиться орудувати лопатою, а мішки з відходами возити на власній  машині до найближчої звалища », - розповідає власниця котеджу в Чабанах Ольга Оніщук. Але навіть якщо побутовий сервіс налагоджений, зміст  заміського будинку виллється в куди більші витрати, ніж двох- або трикімнатної квартири.

Поки смачно

Один із забудовників на своєму сайті пише: «Вартість наших будинків дорівнює ціні міської квартири мінус 20-30%». Прибріхує, звичайно, але  від істини не дуже далеко.

Наприклад, за даними Address.ua, в передмісті Києва за 1 кв. м у котеджі просять близько 1200-1300 дол, що порівнянно з цінами на житло в спальних районах  столиці. І куди дешевше квартир небудь в центрі. «У Київській області будинок з ділянкою під чистову обробку можна придбати за 500-700  долл./м2, з ремонтом за 1000-1300 долл./м2, а повністю мебльований та обладнаний - за 1500 долл./м2 », - розповідає директор агентства  «Столична нерухомість» Ольга Петрова.

Одеса за цінами наздоганяє столицю, де за «квадрат» готового приватного будинку просять до 1560 дол У той час як під Харковом і Дніпропетровськом,  а також на околицях революційного Донецька метр в котеджі обійдеться майже вдвічі дешевше - до 700-800 дол

«Причому вартість котеджів покаже збільшення мінімум через два роки, а істотного зростання цін варто чекати років через 5-10», -  запевняє Володимир Тимочко, керуючий директор інвестфонду DUPD, який спеціалізується на вкладеннях в нерухомість. Це він трохи лукавить  - швидше змінюються ціни на більш ліквідні об'єкти, а квартири в багатоповерхівках точно ликвиднее приватних особняків.

Ну і друге: при інших рівних на одного мешканця в приватному будинку завжди доводиться більше квадратних метрів, ніж на мешканця багатоповерхівки. А  все через неминучих в приватному будинку допоміжних приміщень.

Природно, найбільш дешеві таунхауси, котеджі з двома-трьома квартирами. Такий собі гібрид заміського і багатоквартирного будинку. Трохи дорожче  - індивідуальні котеджі площею 100-150 кв. м, для будівництва яких нерідко використовують канадську технологію (каркас з дерева),  пустотілі блоки або газобетон. Будинок метражем 300-400 кв. м розрахований на зовсім інший клас покупців, готових розщедритися.

Також на ціну впливає віддаленість котеджного містечка від мегаполісу. 10-20 км - майже як у місті, 30-40 км - на 20-30%, а то і всі 40-50%  дешевше. Логіка ціноутворення зрозуміла: чим далі - тим складніше забезпечити блага цивілізації, біднішими інфраструктура, довше добиратися  до роботи, школи чи університету.

Торгуємося для себе

У реальності ціна операції завжди відрізняється від заявленої. Девелопери звично лояльні до тих, хто готовий внести всю суму за будинок або хоча б  70-90%. У таких випадках можна розраховувати на знижку до 15-20% із заявленої ціни. Також забудовники завжди скидають ціну на будинки, які  довго не продаються. Це ж стосується і танхаусов: краще викуповувати частину такого котеджу, коли інша вже заселена. Це теж дає можливість  отримати знижку.

Альтернатива - взяти розстрочку. Для котеджів умови розстрочки лояльніші, ніж для багатоквартирних будинків. Наприклад, навіть зробивши внесок  у розмірі 30%, можна розраховувати на два-три роки розстрочки. Але трапляється, що при розстрочці забудовник збільшує підсумкову ціну будинку на 5-10%,  залежно від терміну фінансування. Цей «підводний камінь» потрібно прояснити до укладення договору.

Взагалі, ріелтори попереджають, що максимальна знижка може досягати 30-35%. Якщо більше - це вже, нібито, нижче собівартості. Тому  коли девелопер зайво щедрий, треба насторожитися. Можливо, існують проблеми з документацією і правами власності на землю, порушення  в самому будівництві, а також невідповідність матеріалів і комплектуючих при обробці заявленим. Але навіть якщо ціна «ринкова» -  прискіплива перевірка обов'язкове.

Звіряємо і перевіряємо

У першу чергу важливо зрозуміти, чи має забудовник необхідні дозволи, ліцензії та сертифікати, право власності на землю. Перевірити ще раз,  чи відповідає обіцяна площа будинку реальної чи ні. «Вкрасти» квадратні метри в однокімнатній квартирі набагато складніше, ніж  в будинку, площа якого в рази більше. Також з'ясувати, який земельну ділянку переходить покупцеві у володіння (як правило, це 4-7 соток).  І, головне, який механізм цього «володіння».

Не завадить заглибитися в технічні особливості. Наприклад, з'ясувати, як вентилюється і опалюється будинок. «Інакше зростає ризик поширення  грибка. А переробляти систему опалення та кондиціонування - дуже складно і дорого », - попереджає київський архітектор Юрій  Пушкар.

Ще одне важливе питання - водопостачання. Найчастіше джерелом є артезіанський колодязь. Але і він не дає гарантії хорошої і нешкідливою  води. Якщо свердловина пробурена недостатньо глибоко, і забудовник вдобавок заощадив на фільтрації, не виключено, що таку воду вживати  в їжу буде протипоказано. Особливо якщо вона має хоча б віддалений запах сірководню (тухлих яєць). Тому для перевірки якості води  слід взяти пробу. Її вартість складе 300-500 грн., А замовити таку послугу можна практично в будь-якій компанії, яка займається встановленням  систем водоочистки.

Також потрібно звернути увагу на усадку будинку. Цей процес, як правило, займає близько року після його споруди. За цей час зазвичай «вилазять»  всі погрішності проектування і будівництва, а також грунтові проблеми. Тому краще вибирати будинок для покупки після осені та зими, коли  матеріали, задіяні в будівництві, висихають. І оголюють повну картину усадки, або опади.

Хто, кому і за що?

Також при виборі котеджу потрібно з'ясувати, хто і як обслуговує будинок і прибудинкову територію. І хто за це відповідає - ОСББ, створене з  «Кишені» забудовника, чи все-таки організоване ініціативною групою мешканців. Адже саме кондомініум вирішує, скільки платять власники  котеджів. І, найголовніше, за що, оскільки цифри в платіжках можуть досягати 3-5 тис. грн. в місяць і більше.

Відповідно, мешканці хочуть розуміти, що за ці гроші вони отримають охорону містечка і прибирання прибудинкових територій, вивіз сміття, чищення снігу  і мийку асфальту, в літній час - послуги садівника. А також своєчасний ремонт прорвалася труби або ліквідацію наслідків пронесшейся  грози, поламав дерева і порвала дроти. Заселятися в будинок найкраще, коли котеджне містечко заповнений хоча б на 50%. Інакше є ймовірність,  що електрику і воду будуть давати за розкладом, а на вивезення сміття і зовсім можна не розраховувати. Забудовник, звичайно, ж, пошкодує гроші  на оплату комунальних служб, якщо з декількох десятків котеджів обжиті лише одиниці.

Ціни на будинки в деяких котеджних містечках

 

Область	Котеджне містечко	Варіанти метражу	Вартість 1 кв. м	Стан будівництва
Київська	Біг Бен	від 88 до 212 кв. м	від 8000 до 9600 грн.	будується
	Ясні Зорі (Ясні Зорі)	від 189 до 296 кв. м	від 8000 до 16 000 грн.	зданий
	Garden Street	від 79 до 106 кв. м	від 6000 грн.	будується
Одеська	Курортне	від 818 до 1246 кв. м	від 4800 до 7680 грн.	будується
	Академічний	від 110 до 170 кв. м	10800 грн.	зданий
	Чорноморська Рів'єра	від 95 до 165 кв. м	від 7600 до 9600 грн.	будується
Харківська	Олешки	від 116 до 520 кв. м	від 4800 грн.	будується
	Сокільники	від 323 до 450 кв. м	від 17 600 до 20 000 грн.	зданий
	Журавлівська Слобода	від 200 кв. м	договірна	будується
Дніпропетровська	Біг Бен	від 88 до 212 кв. м	від 8000 до 9600 грн.	будується
Львівська	Сонячна поляна	від 58 до 105 кв. м	від 4800 грн.	будується