У поточному році в Києві близько 10% покупців набували житло з метою отримання прибутку.
Це небагато, якщо порівнювати з 2007 р., коли кожен третій покупець набував житло з інвестиційною метою за власні кошти. Якщо ж врахувати інвестиції за участю банківських кредитів, то можна оціночно говорити про порядка 50% покупців в бізнес-сегменті, котрі вкладали в 2007-му в житло з метою отримання доходу. Більш того, якщо в 2011 р. кількість угод, зокрема, на первинному ринку Києва склала 11 300, за десять місяців 2012 р. - 11 000, то тоді воно було в кілька разів вище.
Тим не менш, за нашими спостереженнями і оцінками колег, з весни 2012 р. інтерес до такого способу примноження коштів помітно зростає. На первинному ринку такі інвестори забезпечують сьогодні більше 20% продажів девелоперів в грошовому вираженні. Причому тенденція така, що кількість грошей, які приходять в цей ринок, збільшується швидше, ніж число гравців. Рівень прибутковості покупки житлової нерухомості коливається сьогодні від 12 до 50% залежно від інвестиційної стратегії.
Рівень прибутковості інвестицій в житло в залежності від обраної стратегії
| Ціль покупки | Рівень дохідності,% річних у доларах |
| Здача в оренду | 12-20 |
| Ремонт і подальший продаж | 25-45 |
| Спекуляція | 25-50 |
Гравці
У спекуляціях з нерухомістю є місце як для невеликих інвесторів (купівля однієї або декількох квартир), так і для заробітку крупного гравця. Великі інвестори можуть викупити десятки квартир, що знаходяться в роздрібному продажі в будинку, який ось-ось буде зданий, з тим щоб потім ці квартири були продані більш дорого - спокійно і по ринковій вартості. Девелоперу або інвестиційному фонду проекту вигідні як перші, так і другі інвестори - на закінчення проекту вони допомагають «обрубати хвости продажів», закрити проект для того, щоб акумулювати ресурси на нових проектах.
При всіх існуючих ризиків для інвестора, який володіє сумою близько $ 1 млн, вкладення в житло - один з найбільш привабливих варіантів для збереження заощаджень. Наприклад, не всі банки розпізнають його як важливого клієнта, якого вони першим повідомлять про можливі проблеми.
Девелопери ж починає розглядати такого покупця вже як професійного дрібного інвестора, оскільки такої суми достатньо для придбання 500-600 кв. м - в середньому, одного поверху. У деяких випадках йому вдається домовитися про додаткову знижку в 10, а то і 15%.
Оренда, ремонт або спекуляція
Діапазон доходності для рантьє знаходиться в межах 12-20%, а період окупності таких інвестицій становить 5-8 років. На розвинених ринках частка рантьє найбільша в портфелі всіх інвесторів - більше 50%. В Україні частина покупців квартир з метою подальшої здачі їх в оренду сьогодні, як мінімум, не зростає через низьку прибутковість. Але ринок є циклічним, і ми очікуємо зростання кількості таких гравців після зміцнення банківської системи.
Ті, хто купує нерухомість з метою ремонту і подальшого перепродажу, заробляють в своєму бізнесі від 25 до 45% річних, але при цьому їх ризики набагато нижче, ніж у спекулянтів, які отримують найвищу прибутковість - 25-50%. Головним чином прибутковість останніх зростає через те, що вони можуть швидко входити і виходити з угод, в той час як ремонт і подальший продаж увазі, що ви перебуваєте в інвестиціях певний час, за рахунок чого прибутковість падає. Наприклад, при одній і тій же прибутковості порядку (25%) спекулянт може вийти з інвестиції за півроку, а з ремонтом і перепродажем - за рік.
Купівля до введення в експлуатацію
Спекулятивний сценарій для приватного інвестора приносить від 25 до 50% прибутку. Наприклад, в роздріб житло в новобудові в центральному районі Києва коштує порядку $ 2500 за кв. м. Якщо інвестувати в квартиру до введення в експлуатацію, але коли коробка будинку вже побудована, то ціна за квадратний метр складе порядку $ 1875. Після введення будинку в експлуатацію квартира площею близько 75 кв. м, з документами, буде коштувати $ 187 500, а, моніторячи ринок, «за 5 хвилин до введення» інвестор може придбати її за $ 140 000. Разом, при продажу такої квартири після оформлення права власності - В межах року - можна заробити близько 33% річних брудними або 27% чистими (за вирахуванням транзакційних витрат).
Як відомо, чим менше готовність будинку, тим дешевше квадратні метри. Але більшість забудовників починають сьогодні продавати, коли вже побудована коробка будівлі. Це як раз ті компанії, яким можна довіряти. Це гравці, які пережили кризу, працюють за свої гроші і не витрачаються на рекламу на самих початкових етапах будівництва. Але для покупця, готового проінвестувати будівництво одного-двох поверхів, вони можуть зробити виняток. Розташовують меншими сумами приватні покупці теж цікавляться сьогодні вкладенням ще на етапі котловану, але ті девелопери, хто готовий надати таку можливість, не мають сьогодні достатній репутації та довіри.
Ризики вкладень в новобудову залишаються колишніми. Фінансово-правова схема угоди може бути різна, але в сформованій практиці в більшості випадків договори мінімізують відповідальність забудовника. Тому потрібно дивитися крізь цю ситуацію і аналізувати, хто будує будинок - це те, що ми називаємо репутацією забудовника.
Ремонт і перепродаж
Якщо у розглянуту квартиру в новобудові проінвестувати порядку $ 350-400 на кв. м (ремонт з меблями, сантехнікою і кухнею) на ремонт, то її можна здавати за $ 1500 на місяць або продати за $ 3300-3400/кв. м, що забезпечить дохід близько 40%.
На ринку склалася традиція, що у продажній вартості такої квартири витрати на ремонт закладаються в подвійному розмірі. Великі інвестори співпрацюють з ремонтними фірмами, які здійснюють роботи за свій рахунок і отримують з продажу більш високу оплату за проведений ремонт і матеріали.
Головний ризик, якщо при реалізації ремонту співвідношення «ціна-якість» буде непривабливим для потенційного покупця, внаслідок чого експозиція об'єкта на ринку збільшиться, об'єкт довше буде продаватися, відповідно, прибутковість буде знижена.
Пакетна купівля
Привабливою може бути схема придбання житла на етапі завершення продажів (до 5% квартир) у девелопера, який не займається експлуатацією побудованих їм будинків. Упакувати як інвестиційно привабливу угоду декілька квартир в одному комплексі може інвестиційний фонд, допомагає банку звільнитися від проблемних активів.
Наприклад, у інвестиційного фонду залишилося 3000 кв. м, оформлених як право власності, за ринковою ціною $ 1200/кв. м. Загальна вартість цих квартир становить $ 3,6 млн. Інвестфонд має намір закінчити проект точно в строк, як планував, і продає ці квартири з дисконтом до $ 800 за кв. м, тобто за суму близько $ 2,4 млн. У підсумку ці квартири продаються в роздріб за півроку, а інвестор заробляє більше 40% річних.
В цілому гравці, готові інвестувати близько $ 5 млн, приходять в проекти, дохідність яких становить не менше 40-45% «брудними».
Серед ризиків - ті ж затягування термінів роздрібного продажу, що приведе до зменшення прибутковості інвестора, тому має сенс домовитися з тими, хто вже продавав квартири в цьому житловому комплексі.
Очевидно, що інвестиції в первинну нерухомість зараз можуть бути вигідними, і частка інвесторів буде збільшуватися, особливо після того, як банківський сектор почне надавати позикові кошти дешевше 15% річних у гривні.
Михайло Артюхов
керуючий директор ARPA Real Estate
