У міру стабілізації ситуації в українській економіці забудовники втрачають інтерес до смарт-квартирах. Бум популярності будівництва сверхмалогабаритного житла за відносно невеликі гроші припав на 2016-2017 роки. Але сьогодні інтерес до такого формату вщух як з боку забудовників, так і покупців. Delo.ua з'ясувало, чому забудовники все частіше змушені відмовлятися від ідеї будівництва компактного житла.
Мода на "розумні" квартири
Першими, хто запропонував українському ринку нерухомості новий формат житла, були компанія KAN Development та архітектурне бюро "Архиматика", які спроектували і побудували в Києві ЖК "Комфорт Таун". Свою ідею вони піднесли як смарт-квартира, натякаючи одночасно і на розумну планування ("smart" з англійської перекладається як "розумний") і на розумну витрату грошей при покупці житла.
Щоб покупець платив не за зайві квадратні метри коридорів, передпокої та інших технічних приміщень, а за корисний простір, що задовольняє його потребам. Для цього на дуже обмеженій площі (від 19 кв. м до 25 кв. м) будівельники розмістили все, що потрібно для комфортного проживання: житлову і кухонні зони, санвузол і місце для вбудованої меблів, наприклад, шафи.
Фактично забудовник пропонував кілька варіантів розташування функціональних зон та меблів, інтер'єрні рішення, а покупець вибирав підходящий, виходячи з своїх потреб і фінансових можливостей.
Крім того, мала площа дозволяла економити на " комуналці і податок на нерухомість (його платять власники квартир понад 60 кв. м). Додаткову економію повинні забезпечувати індивідуальні лічильники тепла, багатотарифні лічильники електроенергії, бойлери та сучасні системи вентиляції.
У відповідь на зниження купівельної спроможності українців наприклад першопрохідців послідували і інші забудовники. Але виходило у всіх по-різному. Пропонуючи ринку новий формат, будівельні компанії посилалися на зарубіжний досвід, де маленькі квартири не рідкість.
Як розповіла Delo.ua директор консалтингової компанії Residential Development Solutions Ярослава Чапко, назва смарт-квартир в Україні не зовсім точно відображає філософію, яка використовується на Заході. За кордоном маленькі квартири є практично в кожній країні, а от сама назва "смарт" в інших країнах відображає не площа, а філософію організації простору (спеціальна меблі-трансформер, дистанційне керування інженерними мережами тощо).
В Україні ж головний акцент був зміщений саме на вартість покупки. Очікувано дешеві квартири стали користуватися популярністю. Насамперед, у студентів, молодих сімей та холостих підкорювачів столиці. Також дешеве житло у новобудові приваблювало тих, хто розглядав вкладення в нерухомість як інвестицію.
Інвестиційний попит
За словами забудовників, таке житло купується як перше в місті, і яке найчастіше розглядається як тимчасове — на три-п'ять років. Або його беруть інвестори, які планують здавати квартири малого метражу. Адже при відносно невеликій різниці по площі, орендні ставки не сильно відрізняються від розцінок на оренду звичайних "однушек".
Почесний президент KAN Development Ігор Ніконов задоволений, що мода на смарт-квартири привела за останні два роки до появи цілого сегмента інвесторів, які купують смарт-квартири спеціально для подальшої здачі їх в оренду. За його словами, така інвестиція (купівля житла плюс витрати на ремонт) приносить дохід на рівні 11-12% річних (за умови здачі в оренду такого житла за 10 тис. грн в місяць). Поки частка таких інвестиційних квартир невелика, всього близько 10%, але Ігор Ніконов упевнений, що все ще попереду.
Деякі компанії називають і більші цифри: 13-14% в рік порівняно з вкладеннями в традиційне житло, де дохід коливається в межах 8-10%. Смарт квартири окупаються швидше — приблизно через 7 років замість 10 років для звичайних однокімнатних квартир.
Але незважаючи на те, що смарт-квартири відносяться до самого дешевого сегмента житла, так званого "економ-мінус", за вартістю квадратного метра вони дорожче, ніж звичайні квартири. З-за необхідності споруджувати більше перегородок і підведення комунікацій до більшому числу квартир на одному поверсі. Але за рахунок маленької площі вони в цілому виявляються дешевше будь однокімнатної квартири в тому ж районі.
"Вартість квадрата в звичайній квартирі площею 37-40 кв. м в новобудові нижче приблизно на 25-30%, ніж у смарт-квартир площею 27-30 кв. м. Але за рахунок різниці в 10 кв. м. смарт-квартира виявляється все одно більш доступною за ціною", — розповідає заступник директора з комерційних питань інвестиційно-будівельної компанії "Обрій" Олеся Перчак.
За словами Ярослави Чапко, загальний бюджет покупки може опинитися на 20-25% нижче в порівнянні з покупкою повнометражної квартири. Тому в деяких комплексах такі квартири пропонували до продажу відразу з оздобленням, як, наприклад, в ЖК Smart House, що знаходиться неподалік від метро "Берестейська".
"Попит на смарт квартири був і буде. Однак масової популярності такі квартири не придбали, так як вони розглядаються киянами як тимчасове житло, наприклад, для студентів. Тому вони популярні переважно для оренди", — пояснює Ярослава Чапко.
За словами експертів, практично в кожному житловому проекті може бути 1-2 невеликих квартири, які позиціонуються як смарт. У той же час проектів, які б спеціалізувалися тільки на смарт-квартирах, на ринку практично немає. І на те є свої причини.
Гальма-фактори
По суті смарт-квартири це просто маленьке житло, для якого придумали вдалий маркетинговий хід з продажу. Його середній розмір 25 квадратів, але іноді зустрічаються і більш "компактні" варіанти — по 18-19 кв. м. Попит на таке житло був високим два-три роки тому, коли такий формат був новинкою для збіднілого українського покупця. Але зараз цей тренд поступово йде на спад.
По-перше, недобросовісні забудовники спробували спішно "підігнати" під популярний формат житла нежитлові приміщення — реконструйовані промислові або офісні будівлі. Називаючи це апартаментами або студією. Без перекладу такої нерухомості з категорії нежитлової в житлову, в ній не можна було прописатися, а комуналка нараховувалася за більш високими тарифами (як для підприємств). Але про це покупці дізнавалися вже постфактум.
Бувало, що компанії просто перепланували на етапі будівництва 3-кімнатне житло в три смарт-квартири, щоб швидше реалізувати всі побудовані площі. Але тут також виникають проблеми з виконанням законодавства. І це другий чинник гальмування.
Справа в тому, що ст. 47 Житлового кодексу України чітко вказує житлову (а не загальну площа, яка повинна припадати на одного члена сім'ї — 13,56 кв. м. Державні будівельні норми (ДБН Ст. 2.2-15-2005) ще жорсткіше — не допускають існування однокімнатних квартир менше 30 кв. м.
Крім того такий клас житла як "смарт" поки в законодавстві не прописаний. Але в порядку винятку, забудовники можуть відступити від норм, погодивши свій проект в Мінрегіоні. Якщо такого дозволу немає — наслідки аналогічні першому випадку.
"Отримати дозвіл на будівництво житла меншої площі, зрозуміло, коштує часу і грошей, але забудовники йдуть на ці витрати, так як є попит на таке житло", — пояснює Олеся Перчак.
по-третє, не можна обійти увагою соціальний фактор. Експерти відзначають, що найдешевше житло обумовлює і відповідний контингент майбутніх мешканців — це люди з невисокими доходами, часто з психологією временщика (особливо якщо житло здається в оренду). Тому для забудовника дуже важливо правильно скласти пропорцію смарт-житла і звичайного в межах одного РК.
Так, наприклад, були приклади, коли мешканці першої черги будинку з квартирами бізнес-класу хотіли відгородитися муром від секцій другої черги, де з'явилися смарт-квартири. Це дуже тонка справа — визначити потенційних покупців житла в житловому проекті і правильно співвіднести площі і кількість квартир різного рівня комфорту і вартості.
Слід оптимально вибудувати частину смарт-квартир. Хтось каже, що 10% в загальному обсязі квартир — це нормально. Хтось вважає, що це багато, так як орендарі або що гірше — хостели, можуть викликати невдоволення решти мешканців.
"Це як при змішуванні коктейлю — з однакових інгредієнтів у кожного виходить свій напій. Якщо він змішаний правильно, то все йде добре, якщо ні — продажу призупиняються або виникають проблеми згодом", — говорить Олеся Перчак.
Чого чекати далі
За словами експертів, як підуть продажу в кожному конкретному житловому комплексі, залежить від багатьох факторів. В першу чергу — від продуманості планування. Часто покупцям пропонують свого роду "пенали" або видовжені квартири в плануванні, які будівельники між собою називають ще "паровозики".
"Більш вдале планування — літерою "Р", що підтверджується високим попитом на таке житло. Тим не менш, з нашого досвіду можу сказати, що мінімальна площа однокімнатної квартири не може бути менше 27 кв. м, щоб там могли з комфортом розміститися 1-2 людини", — говорить Олеся Перчак.
Тому великі забудовники не занадто захоплені ідеєю смарт-квартир, під які в кращому випадку виділяють 3-5% загального квартирного фонду.
Приміром, директор департаменту продажів і маркетингу ХК "Київміськбуд" Тетяна Маркова говорить, що їх компанія не будує смарт-квартири, так як критично малий метраж суперечить санітарним нормам і психології людини. Тому найменші квартири у них — від 30 кв. м, це квартири-студії, а однокімнатне житло стартує з площі 36-37 кв. м.
Інші девелопери оцінюють попит на смарт-квартири як невисокий, але стабільний. За словами Ярослави Чапко, як раз на рівні 10% від загальної кількості запитів на покупку житла.
Найбільше сьогодні пропозицій смарт-квартир від забудовників в Києві і області. За ним по кількості пропозицій йде Одеса, Івано-Франківськ і Харків. У Київській області смарт-квартири можна знайти в Ірпені та Вишгороді.
Згідно з даними dom.ria.com зараз у столиці можна знайти як мінімум п'ять проектів, де можна купити смарт-квартири площею від 19 кв. м до 32 кв. м. Це ЖК "Сучасний квартал" і РК "Smart House" (Солом'янський район), 4-я черга ЖК "Комфорт Таун" (Дніпровський район), РК SLoveSky (Деснянський район) та РК "Караваєві дачі" (Солом'янський район).
