Нинішній рік ознаменувався низкою великих мільярдних угод на світовому ринку нерухомості - європейському та американському.
Наші експерти стверджують, що українському ринку це не світить. Деякі аналітики пов'язують це з украй слабо розвиненим фондовим ринком, але кажуть про надійність інвестиції в нерухомість.
Blackstone Group "отоварилася" по-крупному
Одна з найбільших у світі інвесткомпаній Blackstone Group придбала в середині серпня поточного року нерухомість на суму 2,7 млрд доларів, що вважається рекордом на ринку нерухомості з початку фінансової кризи 2008 року.
Отже, Blackstone Group уклала угоду з купівлі пакету акцій 80 житлових комплексів у підрозділу компанії General Electric. А це 30 тисяч квартир в будинках, розташованих в Атланті, великих містах Техасу і на південному сході США.
У 2011 році ходили чутки, що Blackstone збиралася купити нерухомість відомої девелоперської компанії Archstone. Але в лютому 2013 року цю компанію, колись належала Lehman Brothers Holdings, придбали інші інвестори - Equity Residentialand і AvalonBay Communities.
За даними Bloomberg, Blackstone Group є одним з найбільших власників готельних кімнат у США і другим за величиною власником офісних будівель в країні.
Покупки з розмахом
До покупки Blackstone Group за майже три мільярди доларів траплялися і інші великі угоди на світовому ринку. Правда, з меншим розмахом.
Так, на початку нинішнього літа Carlyle Group LP продала хмарочос (офісна будівля площею 600 тис. кв. М) в центрі Манхеттена за 1,3 млрд доларів. У той час цю угоду аналітиків назвали найбільшою на ринку нерухомості США з 2010 року.
Ажіотажу купівлю додала рекордна вартість квадратного метра хмарочоса. Інвестфонди Crown Acquisitions Inc. і Highgate Holdings Inc заплатили Carlyle Group LP по 2,2 тисяч доларів за квадратний метр.
Але, як прогнозують експерти, така покупка окупиться з лишком. Адже хмарочос знаходиться в торговому районі Нью-Йорка, поруч з магазинами Bergdorf Goodman, Tiffany & Co, FAO Schwarz, Apple, Barneys і центральним магазином Bloomingdale's. Сукупний річний оборот останніх трьох магазинів - 2 млрд доларів.
Не відстає від великих "нерухомих" придбань і Google. У січні нинішнього року пошуковик заявив, що планує вкласти 1 млрд фунтів стерлінгів у будівництво нової штаб-квартири-11-поверховий офісний будинок у Великобританії. Взимку 2013 ця угода розглядалася експертами теж як одна з найбільших у сфері нерухомості з 2008 року.
У лютому поточного року цей же IT-гігант заявив ще про одних наміри: до 2015 року побудувати гігантську штаб-квартиру в Каліфорнії - Googleplex - Площею 102 кв. м, з використанням енергозберігаючих технологій.
Що з цінами і куди вкладати
Не можна сказати, що нерухомість росте в ціні скрізь і всюди. У всякому разі, за даними Європейського центрального банку (ЄЦБ) на серпень, у 17 країнах єврозони ціни на житлову нерухомість впали до семирічного мінімуму. Особливо різко подешевшало житло в країнах, які сильно постраждали від фінансової кризи.
У першому кварталі 2013 року індекс цін на нерухомість в країнах єврозони опустився до 97,01, що є мінімумом з 2006 року, як випливає з графіка сайту нерухомості tranio.ru.
Не у всіх європейських країнах однакова ситуація. Так, в Іспанії ціни на нерухомість впали до рівня 2003 року. У Нідерландах ціни теж впали до найнижчого рівня за останні 10 років.
На думку аналітиків, ціни на нерухомість падають у тих європейських країнах, де великий відсоток населення країни має власне житло, що характерно для Іспанії, Кіпру.
У Німеччині ж, навпаки, ціни зростають. А своє житло в цій країні мають менше 50% населення. Австрійська нерухомість теж подорожчала на останній рік з аналогічної причини.
Варто відзначити, що ще в березні поточного року портал Global Property Guide провів дослідження в 41 країні світу, згідно з яким ціни на житло зросли в 24 з 41 країн світу. Найбільше зростання цін експерти відзначили у Гонконгу - на 20,37%, в ОАЕ - на 19,91%, у Туреччині - на 10,55%.
Деякі експерти тоді припустили, що таке зростання цін, зокрема, в Гонконгу та Дубаї, може привести надалі до "перегріву" ринку.
Що стосується інвестицій в нерухомість, то останнім трендом стали вкладення в житлові комплекси для літніх людей, повідомляє tranio.ru. За прогнозами компанії HPS Research, з 2007 по 2020 роки цей сектор в Німеччині, наприклад, зросте на 50%, з 2020 по 2050 - ще на 100%. Подібна ситуація у Франції та Швейцарії.
Комплекси для пенсіонерів залучають інвесторів все більше і більше. Експерти пояснюють це тим, що до 2050 року частка людей старше 60 років у загальній популяції населення трьох згаданих європейських країн наблизиться до 40%.
Тому-то в Європі, та й у США, все більше стають популярними спеціалізовані комплекси з обслуговуванням літніх людей, будинки престарілих лікарняного типу, готелі-пансіони, де догляд та харчування суміщені з медичними послугами, пансіони для пенсіонерів на 10-15 місць, будинки престарілих з денним перебуванням.
Міцні інвестиції
Дивлячись на мільярдні вкладення в покупку нерухомості на європейському та американському ринках, неможливо що-небудь подібне сказати про Україну. І навіть передбачити. Таких грандіозних угод у нас не спостерігалося. Не кажучи вже про будівництво. Обсяг будівельних робіт в Україні в червні 2013 скоротився на 25,8% щодо червня минулого року. У першому півріччі обсяг цих робіт склав 23 млрд гривень, що на 19,2% менше, ніж за аналогічний період минулого року.
Чого очікувати на нашому ринку нерухомості? На думку соціолога, директора компанії Research & Branding Group Євгена Копатька, в нинішніх умовах, незважаючи на те, що кон'юнктура мінлива, коливання цін на нерухомість у нас спостерігалися досить рідко за останні десять років.
"Якщо враховувати, що пік припав на 2008 рік, то зараз, нерухомість, а особливо якісна нерухомість, свого роду як гавань для збереження інвестицій в умовах кон'юнктури, що склалася в країні, - сказав "Оглядачу" Копатько. - Тому що від цін на нерухомість всередині країни залежить, багато в чому, і перспектива і можливості розвитку цього ринку ".
На думку експерта, всі очікують розвитку ситуації в країні і на ринку нерухомості, зокрема, після литовського саміту. Багато хто намагається знайти гавань інвесторам для вкладень свого капіталу. До того ж, український ринок поки що не виглядає як стабільний і розвивається.
"Фахівці ринку нерухомості розуміють всі тенденції, і якщо у світі поліпшиться економічна ситуація, то, можливо, це торкнеться і України, - Зазначив Копатько. - Криза нас торкнулася значно пізніше, на початку 2009 року, значить, підйом української економіки будуть залежати від нових умов, пов'язаних із взаємовідносинами з ЄС і з Російською Федерацією. І нам доведеться пристосовуватися до нових економічних умов ".
Кандидат економічних наук, керуючий партнер компанії "Фінансова студія" Євген Невмержицький вважає, що інвестиції в нерухомість США і близько не можна порівнювати з тим, що відбувається на аналогічному ринку в Україні.
"У США розвинутий фондовий ринок, де інвестиції в іпотеку завжди відігравали важливу роль, - сказав" Оглядачу "Невмержицький. - C допомогою операцій з іпотечними цінними паперами американських інвесткомпаній Freddie Maс і Fannie Maе був запущений механізм найграндіозніший в історії світової кризи, наслідки якого відчуваються і сьогодні на економіках усіх країн.
Але все ж не можна говорити, що BlackStone group і Google купили житлові будинки, зауважив експерт. За його словами, це, насамперед, інвестиції на фондовому ринку, які мають свою економічну ефективність. Дані суми інвестицій, враховуючи обороти будь-якої міжнародної біржі, не є значними в сенсі впливу на світові ринки. Щоденний оборот валютного ринку "Форекс", наприклад, становить приблизно три трильйони доларів. Для порівняння, оборот фондової біржі в Нью-Йорку - близько трьох мільярдів на день.
У плані цивілізованої роботи фінансової системи і фондового ринку України не можна назвати навіть відсталою країною. Понад 100 років тому в дореволюційній Росії рівень розвитку фондового ринку був більш високим, ніж в сучасній Україні, коли обіг цінних паперів відображало економічну суть операцій, заявив експерт.
"Щоб змусити фондовий ринок України працювати, необхідна прозора економіка, комплекс реформ усіх держінститутів, регулюючих фінансову систему країни, - сказав Невмержицький. - Сьогодні забудовники самостійно вирішують свої фінансові питання і не розраховують на внутрішній фондовий ринок, який практично відсутній ".
Експерт визнає, що інвестиції в нерухомість мають місце на українському ринку як спосіб захисту своїх фінансових коштів і отримання доходів, але ці інвестиції відбуваються кустарно, безпосередньо між інвестором (покупцем нерухомості) та забудовником.
Якщо і будуть великі угоди щодо купівлі нерухомості в Україні, то це будуть угоди між інвестором і забудовником, так як методи управління та регулювання фондового ринку на сьогодні в Україні не захищають ні інвестора, ні емітента цінних паперів, резюмував Невмержицький.
