Інвестиційна привабливість ринку комерційної нерухомості України невисока. Інтерес до українських об'єктів проявляють лише російські гравці, з точки зору західних інвесторів комерційна нерухомість України малоприваблива.
У минулому році обсяг інвестиційних угод у сегменті комерційної нерухомості України склав $ 600 млн - найвищий показник за останні п'ять років, стверджують експерти консалтингової компанії Colliers International в звіті по місцевому ринку за 2012 рік. Тим не менш, інвестиційна привабливість ринку комерційної нерухомості України невисока, а інтерес до українських об'єктів проявляють лише російські гравці, з точки зору західних інвесторів комерційна нерухомість України малоприваблива. Зокрема, з торішніх $ 600 млн близько 60% інвестицій надійшло за рахунок купівлі столичного ТРЦ Ocean Plaza за $ 350 млн російською компанією «ТПС Нерухомість». Наш ринок не дуже сприятливий для ведення бізнесу. В кінці минулого року стало відомо про те, що кілька власників комерційних об'єктів виставили на продаж п'ятизірковий столичний готель Hyatt, торговий центр «Глобус» в центрі Києва і офісний центр А-класу «Поділ Плаза ». Якщо місцеві девелопери продавали і намагаються продати об'єкти через неможливість розрахуватися з поточними боргами, то іноземні інвестори - через погіршення економічної і нестабільною політичною ситуацій. Наприклад, в 2012-му KDD Group, 70% якої належить агрохолдингу Kernel Андрія Веревського, за $ 202 400 000 продала приналежну їй компанію Taccadero Trading Limited. Остання займалася девелопментом двох проектів: офісно-готельного комплексу Sky Towers площею 224 тис. кв. м і житлового комплексу «Зазим'я». Taccadero Trading Limited повинна $ 168 400 000 Укрексімбанку і $ 22 млн - Cimbrorum Holdings. Готель Hyatt Regency Kyiv також виставлена на продаж через борги. Її власник корпорація «Індустріальний Союз Донбасу» займається реструктуризацією позики на $ 2,8 млрд. Продаж об'єкта повинна частково знизити боргове навантаження. Причина можливого продажу ТРЦ «Глобус» і БЦ «Поділ Плаза» дещо інша. Власник цих об'єктів - приватний британський інвестфонд London & Regional Property (LRP), швидше за все, втратив інтерес до українського ринку через високі ризики. Непряме підтвердження є в звіті Colliers: «Настрої зовнішніх інвесторів до України в 2012 році помітно охолонули. Одна з основних причин - політична напруженість у взаєминах України із західним світом ». Ситуація погіршилася в останні два роки, на даний момент негативна динаміка зберігається, відзначає Сергій Сергієнко, керуючий партнер українського представництва CB Richard Ellis. LRP не коментує ситуацію, проте на її офіційному сайті немає жодного слова про українських об'єктах. Компанія була і залишається закритою структурою. Спроби британського фонду позбутися української власності нагадує втечу. Спочатку LRP планувала прийти в Україну надовго. Фонд увійшов на український ринок як інституційний інвестор, купивши в 2006-2007 рр.. у місцевих девелоперов київський ТРЦ «Глобус» за $ 200 млн і БЦ «Поділ Плаза» за $ 50 млн. Чому LRP планував затриматися в Україні? Тому що інституційні інвестори, як правило, купують активи, щоб стабільно отримувати рентний дохід. Ставка капіталізації, по якій LRP купив два українських об'єкти, становила 10%. Це означає, що до кризи західний інвестор оцінював ринок як середньо-ризиковий, і планував окупати вкладення в об'єкти протягом 10 років за рахунок отримання стабільного орендного доходу. Але минуло п'ять років - і інвестор змушений продавати активи, за які дорого заплатив. Інституціональний інвестор продає об'єкти в тому випадку, якщо прибутковість комерційної нерухомості в Україні знижується, а ризики ведення бізнесу зростають, пояснює Артем Новиков, керуючий партнер консалтингової компанії «Діалог-Класик». Серед країн Східної Європи Україна зараз не самий конкурентноздатний ринок для інвестицій. Західні фонди воліють володіти менш ризиковою комерційною нерухомістю в інших країнах. У Європі ліквідність ринку вище - з бізнесу вийти просто, в Україні можна чекати покупця близько півроку і більше, уточнює Новиков. Український ринок для західних інвесторів став більш закритим, ризиковим і менш прозорим. За даними Colliers International, сьогодні ставки капіталізації при продажу об'єктів складають 12,5%. Однак західні інвестори оцінюють наші об'єкти не менш ніж у 16%. Через розбіжності в оцінках, більшість відбулися угод, - покупка акціонерного капіталу. Втрата інтересу західних інвесторів до України - не дуже добрий тренд для локальних девелоперів. Масштабно розвивати комерційну нерухомість тільки на власні або кредитні гроші вкрай складно, а внутрішнього капіталу недостатньо для розвитку всього українського ринку нерухомості, вважає Новіков. За прогнозами Сергієнко, за відсутності істотних макро-політичних змін Україна залишиться закритим ринком для заходу. Основними інвесторами виступлять російські компанії, які мають кошти від продажу об'єктів комерційної нерухомості в Росії, де спостерігається бум перепродажів торгових центрів, вважає Віталій Бойко, керуючий партнер UTG. На відміну від іноземців найближчих східних сусідів цікавлять спекулятивні угоди: купівля об'єктів для подальшого продажу за більш високою ціною. Сергій Сергієнко, управляючий партнер українського представництва CB Richard Ellis, перерахував чотири причини втрати інтересу західних інвесторів до української комерційної нерухомості:Український ринок став більш закритим, ризиковим і менш прозорим
Простіше кинути об'єкт, ніж робити додаткові інвестиції в проект
