Перед тем как рассматривать проекты из сферы недвижимости Киева, которые могут привлечь внимание инвесторов, нужно понять, на чем держится экономика города, и откуда можно ждать инвестиций в такое непростое для страны время.
Ведь, казалось бы, зарубежные каналы финансирования сужаются из-за рисков, связанных с войной.
Кредиты в силу своей дороговизны и общего плачевного состояния банковской системы не могут стать тем импульсом для развития бизнеса, каким они являются в развитых странах.
Бюджет вообще сложно рассматривать с точки зрения инвестирования в перспективные проекты.
Тем не менее, экономика продолжает работать, и очевидно, что основными ее драйверами являются не банки, не внешние инвесторы и уж тем более не бюджет.
По данным главного управления статистики Киева за 2014 год, доля иностранных инвестиций в общем объеме капитальных вложений в экономику столицы составляет всего около 1%.
На таком же уровне находится финансирование из государственного и из местного бюджетов. Кредиты и другие займы в структуре экономики города занимают 11%.
Львиная же доля - около 78% - собственные средства предприятий и организаций. Кроме того, около 6% в структуре капитальных вложений составили средства населения на строительство квартир.
Доминирующая роль внутренних инвестиций в экономике Киева налицо. Именно на них держится ВВП столицы, именно от них зависит благосостояние города.
Столичный сектор real estate даже в условиях экономического кризиса и политической нестабильности остается интересным для инвестирования.
В собственности муниципалитета находится 83 тыс га земли и 11,5 млн кв м недвижимости. Город готов предоставить инвесторам равный доступ и прозрачные условия участия в конкурсах, чтобы обеспечить максимально эффективное использование этих активов.
Муниципальное инвестиционное агентство ищет интересные для рынка объекты недвижимости или земельные участки - свободные, неиспользуемые или неэффективно используемые.
После проведения юридического, инженерного, маркетингового due dilligence и снятия максимального количества рисков такие объекты выставляются на инвестиционные конкурсы в виде готовых проектов.
 |
| Поруч з довгобудом (будинок у центрі) зводиться новий комплекс (праворуч). Фото ЕП |
Стоимость земли в Киеве находится на самом низком уровне за последнее десятилетие. В 2015 году средняя цена одной сотки в периферийных и центральных районах ниже, чем она была в 2005 году.
С учетом этого, а также прозрачных условий игры, гарантированных Киевским инвестиционным агентством, можно выделить ряд направлений в сфере недвижимости, все еще сохраняющих значительный потенциал роста.
Во-первых, это строительство жилья эконом-класса. По насыщенности жильем Украина отстает от европейских стран. У нас на одного человека приходится 23,9 кв м жилья. В Киеве этот показатель еще меньше - 21,3 кв м. Средний же показатель для центральной части Европы составляет 30-35 кв м на человека.
Вместе с тем, по количеству квартир на тысячу жителей - 425 - Украина опережает некоторые страны Восточной Европы и вполне соизмерима со странами Центральной и Западной Европы. Получается, квартир у нас более-менее приемлемое количество, но они маленькие по площади.
Большинство покупателей жилья в столице как раз и составляют люди, которые расширяют свою жилплощадь. Именно благодаря им даже в кризис рынок жилья эконом-класса демонстрирует неплохую динамику.
Такая тенденция, скорее всего, будет сохраняться до тех пор, пока Украина по количеству метров на человека не выйдет на среднеевропейские показатели.
Во-вторых, продолжится строительство торговых центров в микрорайонах и возле транспортных узлов. Традиционными арендаторами таких площадей являются представители малого бизнеса. Они представляют обширный сегмент экономики города: в 2014 году на рынках Киева было 38,6 тыс оборудованных торговых мест.
Однако с появлением современных торговых центров объемы торговли на рынках постоянно падают. Неорганизованная торговля также сокращается. Кроме того, есть программа по борьбе с незаконными киосками. С начала 2015 года уже убрано 300 таких объектов, планируется убрать еще тысячи.
Таким образом, в Киеве есть десятки тысяч людей, которые занимаются мелким предпринимательством, но привычные возможности для ведения бизнеса у них постоянно сокращаются. Этот спрос можно компенсировать созданием качественных торговых площадей в местах большого скопления людей.
 |
| Демонтаж кіоска на столичній Оболоні. Фото ЕП |
В-третьих, это строительство частных детских садов. Проблема с детсадами в Киеве продолжается уже не первый год. Дошкольные заведения переполнены - в среднем на сто действующих мест приходится 133 ребенка.
В электронной очереди - около 27 тыс заявок, из которых 13 тыс являются первоочередными: дети в возрасте от трех до пяти лет. То есть около 110 тыс киевских детей дошкольного возраста находятся в довольно стесненных условиях, а еще 13 тыс вообще рискуют не попасть в детский сад.
Спрос на этот вид услуг огромный, и один из вариантов его удовлетворения - привлечение частных инвесторов к строительству дошкольных заведений. Так можно не только разгрузить очередь, но и привлечь в городской бюджет средства на реконструкцию существующих муниципальных садиков.
В-четвертых, это строительство частных школ. Сейчас в Киеве работает 51 такое заведение - 10% от общего количества школ. По количеству учащихся доля еще меньше - всего 4% киевских школьников посещают частные школы. Для сравнения: в развитых странах этот показатель составляет 10-15%.
Среди учеников швейцарских и британских школ немало украинских детей. Спрос на этот вид образования в стране существует, и если частная школа получит соответствующую международную сертификацию, то стоимость обучения ребенка будет достаточно высока, чтобы окупаемость проекта составила три-четыре года.
Пока прогнозируемыми участниками инвестиционных конкурсов на строительство частных школ являются в основном иностранные операторы, но этот бизнес может быть крайне интересным и для украинских компаний.
Эти четыре направления являются самыми перспективными с точки зрения привлечения инвестиций в город. Именно на них ориентируется Киевское инвестиционное агентство при подготовке инвестпроектов.
Віталій Бойко, перший заступник генерального директора Київського інвестиційного агентства
