Держава щосили намагається реанімувати після кризи одну з пріоритетних галузей - будівельну індустрію. З цією метою воно пом'якшує, правда, часто лише на папері, умови діяльності забудовників. При цьому інтерес другого ключового суб'єкта ринку - потенційного інвестора на законодавчому рівні не враховано. Як наслідок, проблеми на будівельному ринку залишаються невирішеними.
Непереможний довгобуд
За останні два роки відбулося досить багато змін в українському законодавстві, які безпосередньо стосуються будівельної галузі. В основному всі вони були спрямовані на лібералізацію діяльності забудовників. Проте жоден із законодавчих актів не перейнявся становищем інвестора, що вклав свої кровні в об'єкт на етапі будівництва. Величенні ризики, які має на увазі подібне інвестування, зі боку держави ніяк не страхуються, механізми їх зниження не впроваджуються. Простіше кажучи, порятунок покупців нерухомості, яким не пощастило вкласти в довгобуд, залишається справою рук самих покупців. Механізми залучення до відповідальності забудовника, який прострочив всі терміни введення в експлуатацію об'єкта нерухомості, до цих пір залишаються невідпрацьованими. "У цьому плані з боку держави до забудовників дуже лояльне ставлення. Адже сьогодні затягують терміни здачі практично всі будівельні компанії. Якби такий механізм був розроблений, уявіть, скільки було б суднових позовів від інвесторів. А це зайвий шум навколо проблеми, він не вигідний зараз державі ", - зазначає аналітик SV Development Сергій Костецький.
Втім, прострочене будівництво - це ще півбіди, достатньо гострою залишається проблема з добудовою об'єктів незавершеного будівництва, яких, за даними Мінрегіонбуду, на кінець першого півріччя 2013-го налічувалося понад 15,7 тис. Щоб їх добудувати, необхідно 186200000000 грн. Проблема заморожених об'єктів з року в рік піднімається в уряді. Вже озвучені найрізноманітніші сценарії її рішення: від добудови за рахунок держави та органів місцевої влади до впровадження механізму пільгової іпотеки для таких об'єктів. Не так давно Державна іпотечна установа (ДІУ) виступило з ініціативою викуповувати їх у банків. А от що робити інвесторам, що вклали кошти в ці недобудови, залишається під величезним знаком питання. Чекати 2016 р., до якого держава пафосно обіцяє добудувати всі заморожені об'єкти?
Реально ж за перший квартал нинішнього року було введено в експлуатацію лише 376 недобудов.
Скорочення інвестиційних ризиків
Однак, роблячи нехай навіть часткові спроби врятувати проблемні об'єкти, держава нічого не робить для того, щоб запобігти їх поява в майбутньому. На сьогоднішній день, за словами керівника проектів девелоперської компанії "НЕСТ" Віталія Грусевич, досі не розроблені прозорі механізми обліку майнових прав громадян, стандартні форми інвестиційних договорів, законодавчо не врегульована процедура передачі прав об'єднанню інвесторів проблемного об'єкта для завершення будівництва і його введення в експлуатацію, а також багато інші важливі для ринку питання. За словами експерта, необхідно в першу чергу запровадити попередню реєстрацію майнових прав на майбутню квартиру (щоб закріпити права інвестора, а також виключити можливість повторної її продажу), а також єдиний механізм залучення коштів забудовником, контрольований з боку держави. Крім того, для скорочення ризиків інвесторів вкрай важливо впровадити механізми надання компенсацій інвесторам, постраждалим від неправомірних дій забудовників.
"Проінвестувати об'єкт не повинен включатися в ліквідну масу забудовника у разі його ліквідації, а повинен визнаватися власністю інвестора. Крім цього, право інвестора на такий об'єкт має бути пріоритетним при пред'явленні на нього вимог з боку третіх осіб ", - зазначає В.Грусевіч. Такі механізми могли б істотно скоротити ризики при інвестуванні в споруджуваний об'єкт, а також повернути довіру потенційних інвесторів до первинного ринку нерухомості. Адже без цього, яким би прогресивним ні було реформування будівельної галузі, головних результатів у вигляді активізації купівельного попиту очікувати не варто. Звідси жалюгідне кількість угод на ринку нерухомості і стабільно скорочуються обсяги будівельних робіт.
Єдине, що хоч якось відстоює інтереси інвесторів, - це підвищення на законодавчому рівні відповідальності забудовника за якість виконання будівельних робіт. "Закон розширив коло правопорушень у сфері містобудування та істотно посилив відповідальність за ці порушення. В основному він спрямований на забезпечення дотримання всіх необхідних вимог у процесі виготовлення будівельних матеріалів та будівництва, що є запорукою подальшої безпечної експлуатації будівель ", - пояснює президент компанії" БілдГрупМенеджмент " Ігор Вишняков. У той же час саме ця законодавча ініціатива при всій її значущості для ринку, для інвестора
має зворотний бік. "Я впевнений, що які б механізми відповідальності забудовника не передбачалися, на жаль, всі вони ляжуть додаткової вартістю на плечі покупця житла ", - говорить начальник відділу продажів РК Park Stone Дмитро Шостя. Природно, якщо забудовники будуть змушені купувати більш якісний і дорогий будматеріал, то вони, так чи інакше, закладуть різницю в ціні у вартість квадратного метра, яка і так вже непідйомна для більшості громадян.
Закон і практика
Втім, самі забудовники відзначають, що для удосконалення будівельної галузі за останні два роки було зроблено досить багато, що могло б дозволити створити досить ліберальне будівельне законодавство. Однак істотні спрощення на законодавчому рівні далеко не завжди мають на увазі їх реалізацію на практиці.
Наприклад, так сталося з багатьма законодавчими змінами, що набрали чинності у минулому році. Ще тоді багато забудовників відзначали, що при всій їх прогресивності на практиці існує багато проблем з впровадженням низки змін. Десь не вистачало прийнятих підзаконних актів, десь самі механізми реалізації нововведень не були налагоджені. Плюс в органах місцевого самоврядування забудовники продовжували стикатися з традиційною бюрократією та корупцією, які зводили нанівець весь прогрес від реформи. Це, зокрема, стосувалося спрощення дозвільних процедур у будівництві.
Сьогодні профільні чиновники рапортують, що механізм спрощення будівельних процедур запрацював на повну потужність. За словами заступника міністра регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ Дмитро Ісаєнко, вдвічі скорочено перелік необхідних документів для отримання дозволу на будівельні роботи, а терміни отримання такої документації скорочені з 60 до 5-10 днів залежно від категорії складності об'єкта.
Прогрес відзначають і самі забудовники, але додають, що проблеми на місцях усунути не вдалося. "На практиці ми стикаємося зі складною процедурою отримання дозвільних документів від органів місцевого самоврядування, затягуванням вирішення питань користування землею ", - зазначає Ігор Вишняков. Оскільки деякі процедури не врегульовані на законодавчому рівні, кожна місцева рада вирішує дані питання по-своєму. Таким чином, за словами експерта, питання, яке має вирішуватися в стислі терміни, перетворюється на тривалу процедуру з скликанням виконавчого комітету, засідання якого можуть проходити і не кожен місяць. Виною всьому непродуманість і неузгодженість, які не дозволяють будівельної галузі витягти максимум позитиву від законодавчих змін.
По всій видимості, в чому схожа доля чекає також нововведення в будівельному законодавстві, що почали діяти з нинішнього року. "Цього року вже було прийнято близько 50 законодавчих актів у сфері будівництва. Реально ж у першому півріччі 2013 р. на ринок вплинуло лише кілька моментів. Перший: плутанина з податком на нерухомість. Другий: спрощена система реєстрації об'єктів. Близько 90% будинків будуються і вводяться в експлуатацію за декларативним принципом. І третій: Закон України "Про регулювання містобудівної діяльності", який заборонив передачу земельних ділянок для будівництва у разі відсутності плану зонування або детального плану території ", - констатує Дмитро Шостя. Правда, вивчивши вплив даних змін, перше і останнє нововведення довелося відкласти. Механізм оподаткування виявився неопрацьовані, а заборона на виділення земділянок повністю блокував будівельну діяльність на нових ділянках через відсутність чітких планів зонування.
За словами заступника генерального директора зі стратегічного розвитку і маркетингу компанії ТММ Олексія Говоруна, істотний вплив на ринок зробили нові правила реєстрації правовстановлюючих документів. Але такий вплив поки позитивним не назвеш. "Поки остаточно не врегульовані всі процеси, а саме - обсяг документів, які забудовник зобов'язаний надати, строки реєстрації, такі зміни в законодавстві призводять лише до затягування термінів оформлення ", - відзначає експерт. Втім, ці правила в перспективі можуть істотно спростити життя як забудовникам, так і покупцям нерухомості при їх ретельного доопрацювання.
***
Все це зайвий раз свідчить про те, що держава недалекоглядно підходить до питання законодавчого регулювання будівельної галузі, розробляючи самі закони без урахування механізмів їх реалізації на практиці. І тільки коли виявляється, що на практиці закони не змогли заробити, профільні чиновники, як школярі, приступають до роботи над помилками. А поки вони її проводять, галузь продовжує неухильно скорочуватися. Лише за підсумками першого півріччя нинішнього року обсяги будівельних робіт впали більш ніж на 19%. Такий сьогодні індикатор результативності всіх законодавчих реформ.
Втім, більшість експертів висловили упевненість, що для активізації будіндустрії необхідний головний драйвер у вигляді стимулювання купівельної спроможності на "первинці". А це може бути досягнуто лише за рахунок довгострокової іпотеки під прийнятний відсоток і під заставу майнових прав на житло, що будується. Звичайно, на рівні уряду не одного разу висловлювалися ідеї щодо здешевлення житлових "квадратів", що, нібито, повинно зробити їх більш доступними для широких мас. Але вони поки благополучно загубилися серед інших нереалізованих обіцянок нинішньої влади.
Коментарі експертів
Ігор Вишняков, президент компанії "БілдГрупМенеджмент":
- Для реального спрощення процедури вважаю за необхідне передати повноваження з видачі дозвільної документації існуючим державним органам, щоб забудовники не залежали від рішень колегіальних органів місцевого самоврядування, які можуть не збиратися своєчасно на засідання, не голосувати за законні і обгрунтовані проекти рішень з особистих мотивів і пояснювати свої рішення не з позиції закону, а фразою "Рада так вирішив".
Також не до кінця врегульованим залишається питання пайової участі забудовників у розвитку інженерно-транспортної інфраструктури населених пунктів. Відсутній механізм компенсації забудовникам витрат на створення інженерно-транспортної інфраструктури, понесених понад встановлені нормативів. Немає чітких правил розрахунку розміру пайових внесків, а тому забудовники за рішенням місцевих рад виявляються найчастіше в нерівних умовах.
Віталій Грусевич,
керівник проектів девелоперської компанії "НЕСТ":
- Відповідальність за порушення термінів введення об'єкта в експлуатацію на законодавчому рівні не встановлена, а лише прописується в договорі з інвестором. На мою думку, в цьому питанні ми могли б перейняти досвід Росії, де ретельно прописаний єдиний механізм укладення договорів пайової участі, а самі договору знаходяться на обліку держави.
Крім того, було б ефективно позначити в законодавстві етап будівництва, на якому забудовник має право залучати інвестиції фізичних осіб.
Також необхідно встановити відповідальність забудовника за порушення встановленого порядку укладення договорів і термінів введення об'єктів в експлуатацію.
