У 2012-му приблизно третина столичних квартир на первинному ринку житлової нерухомості продавалися з використанням розстрочки, свідчать дані UTG. При цьому частка іпотеки склала всього 12%. Близько половини житла в Києві українці купували за власні кошти.
Але ще п'ять років тому ситуація була іншою. До кризи на частку іпотеки доводилося більше 50% укладених договорів купівлі-продажу житла. Як вийшло, що забудовники частково взяли на себе функції банків? «Процес був природним, - пояснює Артем Новиков, партнер, інвестиційний консультант компанії «Діалог-Класик». - Банки скорочували іпотечне кредитування. Забудовники, які залучили фінансування для будівництва своїх об'єктів, шукали інструменти стимулювання попиту. Одним з найбільш ефективних стала розстрочка ». Є група покупців, яким психологічно комфорт-неї скористатися розстрочкою від забудовника, стверджує Олексій Говорун, заступник генерального директора зі стратегічного розвитку і маркетингу компанії ТММ. Як правило, це люди, які покращують свої житлові умови, і розстрочка їм потрібна на період, поки вони не продадуть наявний у них актив у вигляді нерухомості, за рахунок чого гасять заборгованість. Таким покупцям і не потрібно довгострокове кредитування, вони виплачують позику за два-три роки. У такому випадку з ланцюжка випадає посередник - банк, що значно спрощує процес прийняття рішення, оскільки навіть на психологічному рівні розстрочка не настільки кабальна і страшна річ, як кредит, запевняє Тетяна Копилець, директор департаменту реалізації та управління ІДК «Каскад». За оцінкою Дмитра Шості, керівника відділу продажів РК Park Stone, до 80% забудовників надають покупцям безпроцентну розстрочку. Зараз її використовують усі без винятку девелопери житлової нерухомості економ-класу, уточнює Тетяна Копилець. Будинок будується протягом одного-двох років, проте в перший рік залучити фінансування від кінцевих інвесторів дуже складно, банки практично не видають позики, тому забудовники, будуючи на власні гроші, намагаються стимулювати продажі, самостійно кредитуючи своїх покупців. Тим більше в якості позики виступають не гроші, а житло, що будується. У минулому році київські будівельники ввели в експлуатацію 1,5 млн кв. м житла, що на 50% більше, ніж у 2011-му. Стільки вони не здавали навіть у докризові роки. Не останню роль у пожвавленні ринку зіграла розстрочка. Виходу немає Але чи зможуть забудовники повністю витіснити фінансові установи з ринку? Не зможуть, тому що не хочуть, пояснюють експерти ринку. По-перше, продавати житло в розстрочку можуть не всі. Будівельні компанії, які мають стабільне фінансування інвесторів і акціонерів, можуть розвивати програми розстрочки, пояснює Артем Новиков. По-друге, розстрочка - це маркетинговий інструмент забудовника. Якщо відсоток, під який забудовник залучає кошти, нижче ставки за програмою розстрочки, компанія на перший погляд працює у збиток. Але маркетинг - сильна штука, тому зростання продажів компенсує збитки. Схема працює просто. Розстрочка на термін будівництва будинку збільшує для забудовника терміни отримання доходу, хоча він частково компенсує ці втрати, наприклад, продаючи в розстрочку не самі ліквідні квартири (без цікавого виду або з великими метражами) на якихось спеціальних умовах. Тим не менше зараз на ринку з'явилися забудовники, котрі видають кредити під купівлю квартир на 10 і навіть на 20 років за ставкою 16%. Тут комар носа не підточить. Приміром, компанія отримує кредит від партнера під 10-12% річних, які банки просто не можуть собі дозволити. Для порівняння: середні реальні ставки іпотеки майже для всіх термінів кредитування перевищили 20% річних (дані Простобанк Консалтингу). По-третє, все ж основна мета будкомпаній - зводити житло, а не брати на себе функції банку. Дохідність, яку вони отримують, надаючи квартири в розстрочку, і прибутковість від продажу житла шляхом внесення покупцем 100% оплати відрізняється. Будівництво будинків більш прибуткове, тому що має великі ризики, стверджує Артем Новиков. У той же час розуміючи, що прибутковість залежить від продажів, забудовник змушений збільшувати їх допомогою цього інструменту. «Надаючи продукт, аналогічний банківської іпотеці, забудовник за логікою понесе ті ж витрати, що і фінустанова. Але при цьому у нього немає ні фахівців, ні повного набору відповідних бізнес-процесів. А якщо забудовник все це створить, то фактично він стане точно таким же банком. Наприклад, коли забудовник надає розстрочку, він не закладає в тариф певні ризики, не завжди враховує, як буде керувати проблемною дебіторською заборгованістю і що у нього для цього немає ресурсу - відповідного підрозділу, як у банків », - Розповідає Олексій Говорун. Тому в рамках зведення проекту протягом одного-двох років будівельна компанія ще може надавати програми розстрочки, використовуючи їх в якості маркетингових інструментів. Але довгострокові кредити - до десяти років - виходять за межі основної діяльності забудовника і швидше служать вимушеною мірою, ніж необхідністю здійснювати таку діяльність. Ризикові хлопці Зрозуміло, що кредити від забудовника на десять і більше років не отримають широкого поширення. Справа в тому, що забудовник, який ввів будинок в експлуатацію, при передачі інвестору права власності повинен отримати повну вартість житла. У випадку з іпотекою банк бере всі ризики на себе, зазвичай нерухомість виступає заставним забезпеченням кредитного договору. А якщо кредит надає сам забудовник, ризики лягають на його плечі. Мало знайдеться будкомпаній, які погодяться взяти на себе ці зобов'язання. Надавати розстрочку може забудовник, який має власний грошовий ресурс на будівництво без залучення кредитних коштів, стверджує Олексій Говорун. Адже коли забудовник залучає кредитні гроші на зведення об'єкта, то майнові права на нерухомість в ньому або права власності на готові квартири можуть бути предметом заставного забезпечення, і забудовникові буде складно продавати їх в розстрочку. Подібний варіант прийнятний для великих забудовників великих РК, будинків з високим ступенем готовності, коли гостро не стоїть питання негайного залучення усіх грошей від реалізації проекту. Зазвичай при многоочередном будівництві забудовник виділяє свої гроші на зведення та благо-устрій першої черги, решту будується за рахунок продаваної першої черги, уточнює Тетяна Копилець. Домінування розстрочки на ринку житлових позик буде продовжуватися, поки банки не будуть розташовувати достатнім обсягом вільних коштів для розвитку іпотечних програм на привабливих для позичальника умовах. У великих фінорганізаций завжди є свої девелоперські компанії або у великих забудовників є свої кишенькові банки, так що повного відходу фінустанов з ринку кредитування нерухомості не буде, вважає Тетяна Копилець. Тим не менше у зв'язку з численними прогнозами про розвиток девальваційних процесів в країні банки ще більше скоротять програми кредитування, і забудовникам доведеться покладатися на себе. Але чи будуть тоді у них кошти підтримувати поточні програми фінансування і розвивати нові? У будь-якому випадку частка продажів в розстрочку якщо не збільшиться, то збережеться на нинішньому рівні, а при істотному погіршенні кон'юнктури може знизитися, прогнозує Артем Новиков. Олексій Говорун логічно припускає, що в разі появи доступної масової іпотеки розстрочка від забудовника буде мати набагато менші обсяги.До 80% забудовників надають покупцям безпроцентну розстрочку. Зараз її використовують усі без винятку девелопери житлової нерухомості економкласу
Кредити від забудовника на десять і більше років не отримають широкого поширення
