Про те, яким був 2012 для ринку нерухомості України в цілому та Києва зокрема єдиної думки серед фахівців немає.
Одні вважають, що ринок ще не оговтався після кризи і практично не разівается. Інші ж - навпаки, упевнені, що в 2012-му році ринок істотно пожвавився, в порівнянні з попередніми роками.
ІАП «Столична нерухомість» вирішив з'ясувати, які фактори впливали на ринок житлової нерухомості в Україні в 2012 році, на думку експертів і учасників ринку. Також ми попросили позначити фахівців основні тенденції минулого року.
Як з'ясувалося, найбільш істотний вплив на ринок зробила політична ситуація в країні та реформа БТІ.
Вікторія Погасій, аналітик компанії UTG (Українська торгова гільдія):
Нестабільність у фінансовій сфері країни (негативні очікування введення податку на обмін валют, обмеження НБУ готівкових розрахунків, збільшення ризиків неповернення депозитів з боку банків), а також прийдешнє спрощення функцій БТІ з початку 2013 року активізували ринок нерухомості.
Зросла кількість покупців, що інвестують у житло, з метою збереження власних коштів, що викликало сплеск попиту в листопаді-грудні 2012 р. При цьому переваги покупців зводилися до придбання житла первинного сегмента, якісні характеристики якого значно перевищують пропозицію вторинного ринку.
Варто відзначити, що, незважаючи на очікування і прогнози експертів, Державна програма іпотечного кредитування, прийнята в 2012 р. не надала істотного впливу на ринок. Основна причина полягала у відсутності дійсно доступних пропозицій, а також досить жорстких договірних умов для потенційного позичальника.
За нестачі власних грошових коштів покупці воліли оформляти розстрочку у самого забудовника, що навіть мало позитивний вплив на динаміку розвитку житлової нерухомості в 2012 р.
Серед основних тенденцій 2012 року:
- Поновлення інтересу девелоперів до розвитку житлових об'єктів. У 2012 р. забудовники розпочали реалізацію ряду знакових проектів у всіх сегментах, що відрізняються від вже існуючих на ринку більш раціональними плануваннями і поліпшеною інфраструктурою.
- Відмінною рисою нової пропозиції, що вийшов в 2012 р., є скорочення площі квартир із застосуванням більш функціональних планувань, внаслідок чого бюджет покупки квартири в новобудові став порівнянним з аналогічним бюджетом придбання житла на вторинному ринку. Як результат, лідерські позиції в структурі попиту закріпилися за сегментом первинного житла.
- Ринок первинної житлової нерухомості характеризувався високою будівельною активністю, результатом чого стало введення в експлуатацію перших і других черг кількох житлових комплексів.
- Розвиток масштабних проектів, як по площі освоюваної території, так і за кількістю квартир.
- Зниження середньої ціни на 4% за підсумками року до рівня 1 тис. 939 дол за кв. м., обумовлено зміною структури пропозиції на ринку новобудов, у зв'язку з виходом нової пропозиції на початкових етапах будівництва.
- Надання девелоперами акційних знижок при придбанні квартир у передноворічний період. Розмір дисконту в листопаді-грудні в середньому по ринку склав 3-10%, але на найменш ліквідні квартири (великий метраж, погані видові характеристики і т.д.) досягав і 17%.
- Переорієнтація попиту на первинний сегмент у сукупності з високою будівельною активністю забудовників, спровокували збільшення обсягів продажів. В період сезонної активності ринку кількість угод по знаковим об'єктам ринку на завершуючих етапах будівництва досягало 20 квартир на місяць. Деякі девелопери відзначають зростання обсягів продажів на 40% в порівнянні з показниками 2011 року.
- Впровадження девелоперами своїх програм розстрочки і кредитування зробили позитивний вплив на кількість угод. Станом на грудень 2012 р., більше 35% продажів відбуваються із залученням даного інструменту.
- Будівництво об'єктів житлової нерухомості ведеться переважно за рахунок власних коштів девелоперів, оскільки обсяги банківського проектного фінансування залишаються дуже низькими на увазі високу вартість кредитних ресурсів.
- Продажі квартир в нових об'єктах, що вийшли в 2012 р., в основному стартували з 50% готовності будинку. Інтерес покупців до таких проектів спостерігався за умови, що девелопером проекту виступала велика компанія, що вже зарекомендувала себе на ринку, провідна активні будівельні роботи на ділянці.
Костянтин Браво, комерційний директор девелоперської компанії «НЕСТ»:
У 2012 році в сегменті житла бізнес-клас в основному тривали тенденції, які були відзначені в 2011 році: користуватися попитом квартири з оптимальними плануваннями, програми розстрочок від забудовників, а також забудовники продовжували підвищувати якість обслуговування клієнтів.
Ціни протягом року залишалися стабільними, за винятком сезонних коливань.
Крім того, ми помітили, що у зв'язку з посиленням конкуренції між девелоперами та забудовниками житла бізнес-класу, що зводяться об'єкти стали ще більш якісними та цікавими. Забудовники весь час намагаються вдосконалити свої проекти: поліпшити благоустрою двору, зробити більш якісними вхідні групи, передбачити більш розвинену інфраструктуру.
Петро Сусленський, директор компанії Sun Development :
У минулому році досить складно відзначити тенденції як такі. Що стосується подій, можна відзначити, що парламентські вибори і нестабільний курс гривні по відношенню до американського долара, безсумнівно, мали вплив на попит на первинну житлову нерухомість.
Крім того, реформа БТІ також могла кілька налякати потенційних приватних інвесторів, адже 2012 показав, що, як правило, громадяни зараз купують житло для поліпшення якості життя. А значить, купивши нове житло, вони продають старе. Люди кілька налякані тим, що реформа БТІ може доставити їм незручності при продажу вторинного житла.
За останні кілька років були введені істотні зміни в дозвільних системах, які дійсно повинні і в деякій мірі сприяють розвитку ринку. Однак 2012 р., як і попередні роки, вказав нам на проблему. А саме - ці поліпшення гальмуються локально, на рівні місцевої влади. Тобто, наскільки б корисними не були реформи, прийняті на державному рівні, значного поліпшення не передбачається до тих пір, поки місцева влада будуть ігнорувати їх.
Разом з цим, не можу не зауважити, що ситуація на ринку поліпшується.
Дмитро Шостя, начальник відділу продажу РК Park Stone:
На продажу новобудов і житла, що будується в першу чергу істотно вплинула політична обстановка. Майже весь рік пройшов в очікуванні виборів - спочатку столичних, а потім - парламентських. Перед такими значними подіями люди діляться на дві категорії - або намагаються як можна швидше купити те, може незабаром подорожчати, або відкладають покупку того, що може подешевшати.
Квартири на первинному ринку виявилися в другій «кошику». Досвід кризи 2008 року все ще не дає покупцеві звикнутися з думкою у тому, що ціни на квартири вже навряд чи впадуть нижче - адже зарплати хоч і номінально, але ростуть, гривня поступово девальвує, ціни будматеріали збільшуються.
І навіть спрощення, які обіцяли будівельному ринку чиновники, поки не запрацювали з такою силою, щоб обвалити ціни на новобудови. Тим більше, що більшість «спрощують» новацій відомого містобудівного закону застосовні швидше до тих, хто тільки починає зведення житла, ніж до тих, хто вже на фінальному етапі і входить в дуже активну фазу продажів.
Ті, хто був готовий купувати квартиру відразу після літніх канікул - стали вичікувати листопада, коли ситуація і з доларом, і з складом парламенту проясниться. Листопад і грудень - принаймні в тих столичних житлових комплексах, які відносяться до класу «комфорт» і «комфорт плюс »- стали періодом зростання ажіотажу. На відкладений попит наклалися передноворічні акції, а також - поступова активізація кредитування і програм розстрочок від самих забудовників.
А ось «жорсткий» економ-клас (квартири по 25-30 тис. доларів, рекламою яких запруджений Київ) все одно продавалися досить погано. Адже «Цільова аудиторія» такого житла - люди порівняно небагаті, які набагато більше, ніж середній клас, постраждали від кризи.
Як і раніше, рішення про придбання більш просторою і комфортною квартири приймають власники старого житла в Києві або передмісті, яким при «обміні» потрібно лише сплатити різницю у вартості квартир.
Одним з найменш вдалих проектів 2012 року став початок реалізації цілого ряду програм державної підтримки житлового будівництва. Держпрограми могли непогано розгойдати ринок. Але угод було не так багато, щоб викликати істотний зсув. За деякими програмами проблема полягала у відсутності реально «бюджетних» пропозицій - за «економ-клас» видавалися трикімнатні квартири, претендентів на які традиційно мало.
Анна Іскіердо, архітектор:
Минулий рік і вже поточний пройшли під знаком скасування реєстрації нерухомості в БТІ та переходу в Укргосреестр. Не з першого разу чиновникам вдалася ця затія (всі ми пам'ятаємо минулий рік, і тоді спроба завершилася провалом), але все одно протягом 2012 року зуміли спростити колишню схему погоджень.
Право оформлення угод покладено сьогодні на нотаріусів, які також виявилися не підготовленими, - вони не хочуть проводити угоди без техпаспорта, а точніше ризикувати, а з 1 січня в Україні немає уповноважених органів, які мають ліцензію на проведення інвентаризації.
Тому всі завмерли в очікуванні 14 січня: закінчаться канікули у Верховній Раді і, може, хоч депутати дадуть відповідь, що робити і як бути.
