ОСББ чи ЖЕК: Кому і навіщо потрібен кондомініум?

За довгі роки радянського життя ми звикли до того, що комунально-побутові проблеми повинна вирішувати держава. Однак зношеність житлового  фонду в середньому досягла такого ступеня (60-70% і вище), що ЖЕКи вже давно не справляються зі своїми обов'язками з утримання та обслуговування  будинків. І все це лише посилюється хаосом, який твориться в системі ЖКГ, і повною безкарністю експлуатаційних управлінь за бездіяльність  і халатність.

Вихід з житлової кризи формально був знайдений ще на початку 2000-х років, коли Верховна Рада прийняла закон про об'єднання власників  багатоквартирних будинків (ОСББ, текст закону є на сайті). Створення подібних «спільнот», які вже охоплюють близько 20% житла по  всій країні, дозволяє впливати на долю свого будинку і відповідати за його технічний стан, а не чекати чергової «подачки» від ЖЕКу.

Проте, на практиці створення кондомініуму часто пов'язане зі складнощами, головна з яких - роз'єднаність мешканців та їх неготовність  витрачати свої кровно зароблені на утримання будинку.

Хто господар?

ОСББ за своєю природою є інструментом для «дооформлення прав власності» на весь будинок як майновий комплекс і прибудинкову  територію усіма власниками квартир та нежитлових приміщень у цьому будинку. Саме тому кондомініум називають формою «спільного володіння»,  де квартира - це власність індивідуальна, а все, що за її межами - спільна.

І при порівнянні таких спільнот з ЖЕКами різниця видно неозброєним поглядом. По-перше, об'єднання мешканців приймає будинок на свій баланс,  що дає їм право самостійно розпоряджатися майном ОСББ, а також самим вирішувати грошові питання. «Крім того, при створенні ОСББ  у мешканців з'являється можливість приватизувати прибудинкову територію і бути впевненими, що місцева влада або близькі до неї особи в один  прекрасний момент не поставлять там якусь МАФ », - говорить розробник інформаційної системи« ОСББ-online »Андрій Заканич.

По-друге, члени об'єднання можуть самостійно вибирати організацію, яка обслуговуватиме будинок, визначати розмір коштів, які  спрямовуватимуться на утримання будинку, брати участь в управлінні.

По-третє, ОСББ є неприбутковою організацією, тому не платить податку на прибуток та ПДВ із внесків своїх членів. Крім того, у кондомініуму  є можливість пошуку додаткових джерел доходу. Наприклад, за рахунок здачі в оренду нежитлових приміщень або стін будинку для рекламних  банерів (правда, ці доходи вже підлягають оподаткуванням податком на прибуток).

ЖЕК ж за замовчуванням - прибуткова структура, яка знаходиться в приватних руках або комунальної власності (держава вже давно вийшло  з цієї системи). Тому їх діяльність майже не контролюється. До того ж, найчастіше ЖЕКи тісно пов'язані з місцевою владою, що пояснює  їх абсолютну впевненість у безкарності при використанні платежів на свій розсуд.

Підводимо баланс

Для того щоб ОСББ ефективно захищало права власників квартир, формального об'єднання недостатньо, оскільки вся затія з кондоминиумом  повинна бути економічно виправданою і доцільною. Тому правління і члени ОСББ зобов'язані чітко розуміти, скільки їм належить витрачати  на будинок і чим компенсувати ці витрати.

Витрати можна розділити на ті, які безпосередньо стосуються утримання будинку (обслуговування ліфтів, електрики, каналізації, прибудинкової  території; проведення ремонтів; вивіз сміття, прибирання під'їздів та двору), і на адміністративні витрати: зарплати голови об'єднання, бухгалтера,  канцелярські потреби і т. д.

«Ефективність створення ОСББ безпосередньо пов'язана з кількістю квартир у будинку. Тому в маленьких будинках будь-яка зміна витрат відчувається  мешканцями особливо сильно », - підкреслює Андрій Заканиш.

Також «вигідність» організації ОСББ прямо пропорційна новизні будинку: чим новіше будівля, тим менше витрат потрібно на його підтримку  у справному стані та ремонтні роботи.

Тому в ідеалі в новобудові тарифи для мешканців не повинні бути завищені, а все, що залишається після розрахунку ОСББ з монополістами та підрядниками,  має спрямовуватися на благоустрій території, ремонт допоміжних приміщень (підвалів, цокольних поверхів, просторів під дахом).  Адже саме ці «активи», які також є спільною власністю членів кондомініуму, при правильній експлуатації здатні  генерувати чималий грошовий потік. ОСББ може залучати орендарів по хорошим ставками, поповнюючи касу, що, в свою чергу, дозволить  знизити тарифи для мешканців. Про здачу в оренду приміщень ОСББ - див. стор??.

«У нас один час в об'єднанні розгорівся справжній конфлікт. Частина мешканців наполягала на тому, щоб відремонтувати горищні приміщення  і здати їх. Друга частина претендувала на те, щоб залишити горище під свої потреби. Але коли ми колективно вирахували кошторис, виявилося, що  доходи від оренди дозволять знизити щомісячну плату майже на 30%. Мешканці одноголосно проголосували «за», - розповідає керівник  одного з дніпропетровських ОСББ Віра Тертишна.

Взаємодія з монополістами і підрядниками - ще один важливий напрямок роботи кондомініуму, що впливає на його бюджет. Справа в тому, що  при укладанні договорів з ОСББ постачальники послуг виставляють тарифи як для юридичної особи. А вони вищі, ніж для їхніх безпосередніх споживачів.  Тому набагато доцільніше укладати прямі договори з мешканцями. Що стосується обслуговуючих організацій, то вибір краще проводити за допомогою  тендера. Це стимулюватиме претендентів виставляти реалістичні тарифи.

Захищаємо своє

Власники квартир у старих будинках, створюючи ОСББ, теж мають певні переваги. З одного боку, їм простіше «вибити» свою будівлю  -під піклування ЖЕКу, оскільки останній позбавить себе від витягує гроші будови. З іншого - взяття на баланс будинки навіть в  незадовільному стані на руку кондомініуму. «Колишній власник, на балансі якого знаходився будинок, має взяти участь у фінансуванні  капітального ремонту. Як правило, в містах діють програми або фонди реформування житла, за рахунок яких має здійснюватися фінансування »,  - Підкреслює юрист юридичної компанії «Ейдіком» Юлія Авраменко.

Хоча саме передача будинку на баланс ОСББ є чи не найбільш конфліктним етапом. І ЖЕК, і забудовник всіляко намагаються ухилитися від  зобов'язань, аж до блокування роботи кондомініуму. Особливо якщо деякі квартири та нежитлові приміщення знаходяться у власності  забудовника, або осіб, пов'язаних з ним. Або коли у забудовника є власний ЖЕК і йому вигідно, щоб будинок обслуговувався в «кишеньковою»  структурі.

Але, хай це і здається дивним, навіть з такими «непробивними» структурами можна домовлятися. Наприклад, провести ремонт вскладчину  (Все-таки краще, ніж нічого), отримати якісь послуги бартером (наприклад, щоб забудовник заїздив асфальт на місці майбутньої парковки, засипав  гравієм дитячий майданчик) або запропонувати ЖЕКу обслуговувати будинок в майбутньому на індивідуальних умовах.

«Адже приходять електрики та слюсарі - це ті ж працівники житлових управлінь. Просто потрібно їх правильно мотивувати », - зазначає  член правління одного зі столичних ОСББ Сергій Кац.

В крайньому випадку, кондомініум може прийняти рішення відмовитися від послуг обраної організації. Або ж, при конфлікті з монополістом, об'єднатися  в Асоціацію ОСББ і вирішувати питання на більш високому рівні із залученням представників місцевої влади. Такі об'єднання діють у  багатьох обласних центрах і досить успішні у відстоюванні своїх прав.

Єднання насамперед

Внутрішні складності і конфлікти в самому кондомініумі - теж не рідкість. Ще на етапі установчих зборів для створення ОСББ серед  власників обов'язково знайдеться група людей, які виступають категорично проти кондомініуму. Як правило, це мешканці, які звикли до «сервісу»  ЖЕКів. Нерідко люди похилого віку сприймають об'єднання як якусь «аферу, організовану купкою пройдисвітів».

Керівники ОСББ розводять руками: окрім як через роз'яснювальну роботу вплинути на таких негативно налаштованих осіб неможливо. І навіть  якщо не вдасться «затягнути» їх в кондомініум, важливо розвінчати міфи про шахрайство. Інакше в майбутньому ущемлені мешканці будуть постійно  намагатися перешкоджати нормальній роботі об'єднання.

Конфлікти можуть виникати і з людьми, які начебто не перешкоджали і нейтрально ставилися до створення ОСББ в будинку. Адже найчастіше вони  мають звичку робити все по-своєму, ні в кого не питаючи. Наприклад, коли власник, який живе на першому поверсі, зводить собі прибудову,  не цікавлячись, як це позначиться на естетичному вигляді будинку. Самовільне захоплення території та організація місця для стоянки особистого авто, установка  блокіраторів, зрізання дерев - теж явище нерідке. Без об'єднання боротися з такими «відщепенцями» майже неможливо.

Після створення ОСББ більшість людей змінює ставлення до свого будинку і прибудинкової території, а любителям самодіяльності доводиться рахуватися  з думкою більшості. Причому ОСББ в даному випадку виступає органом для прийняття консолідованих рішень і може подавати заяви  в контролюючі інстанції або в суд на недобросовісних мешканців. Санкції можливі дуже серйозні - аж до штрафів та кримінальної  відповідальності.

Також успішність роботи кондомініуму в чому залежить від налагодженого внутрішнього контролю, репутації правління. Наприклад, далеко не всі  мешканці знають, що голова ОСББ повинен щорічно проводити загальні збори, звітуючи про те, що було зроблено в році минулому, надавши кошторис  витрат і порівнявши її з запланованими сумами.

При цьому мешканці будинку можуть звернутися до ревізійної комісії з вимогою провести перевірку фінансової діяльності і скликати позачергове  загальні збори у разі виявлення зловживань, поставивши кандидатуру глави правління на переобрання.

«В крайньому випадку, члени ОСББ має право звернутися до Міністерства доходів і зборів, контрольно-ревізійне управління з вимогою провести  перевірку діяльності об'єднання і аж до органів внутрішніх справ і прокуратуру з питаннями про порушення трудових прав, перевищенням повноважень  посадовими особами », - розповідає Юлія Авраменко.

І хоча такі заходи - не кращий спосіб наведення порядку всередині кондомініуму, іноді вони необхідні, щоб ОСББ справно виконувало свої функції,  захищаючи інтереси мешканців, а не окремих осіб. Про можливі зловживання керівництва ОСББ - див. стор??.

ЖЕК чи ОСББ?

 

Будинок підпорядковується ЖЕКу	Будинок в управлінні мешканців (ОСББ)
(-) Мешканці не можуть розпоряджатися нежитловими приміщеннями, прибудинковою територією	(+) Будинок є спільною власністю мешканців, які самі управляють ним, розпоряджаються прибудинковою територією
(+) Тарифи на комунальні послуги, закріплені державою	(-) Тарифи на утримання будинку не фіксовані і затверджуються більшістю членів ОСББ
(-) Мешканці не можуть міняти обслуговуючу організацію	(+) Члени кондомініуму визначають розмір комунальних тарифів, вибирають обслуговуючу організацію
(+) Немає необхідності платити за додаткові послуги (охорону будинку і т. д.)	(-) Всі витрати на утримання будинку лягають на плечі мешканців
(-) Проконтролювати роботу ЖЕКу практично неможливо	(-) ОСББ не захищене від зловживань своїх же членів правління, сервісних організацій
	(+) Витрачання коштів ОСББ контролює ревізійна комісія
(+) Жильцов не зобов'язують проводити ремонт за свій рахунок	(-) Всі витрати на ремонти лягають на мешканців
(-) Якість і регулярність ремонтів не залежать від мешканців	(+) Будинок є юридичною особою, це дозволяє розпоряджатися майном (зробити землевідведення, здавати приміщення в оренду) і отримувати доходи,  що дає можливість знижувати витрати мешканців

 

Коли особливо доцільно створювати кондомініум

 

Прибудинкова територія потребує захисту від «ущільнюючої» забудови та / або розміщення МАФів

У будинку є підвали, підсобні приміщення, технічний поверх, які можна здати в оренду

Будівля нове або зведено 5-7 років тому

Велика частина квартир у будинку належить мешканцям, а не забудовникові

Будинок цікавий для розміщення зовнішньої реклами (наприклад, знаходиться на жвавій вулиці)

Переважна частина мешканців знаходиться в працездатному віці

Число квартир в будинку не менше 50

 

Увага:

Якщо з семи умов є в наявності хоча б три, однозначно є сенс думати про створення ОСББ.

Умови розташовані в міру спадання значущості.