"Один до ста" - що буде з цінами на житло

Трохи більше року тому я написав для журналу «Фокус» колонку, в якій дуже обережно запропонував вважати житло переоціненим мінімум  на 30%. Тоді отримав з цього приводу дуже багато обурених відгуків: мовляв, нерухомість в Україні є чи не єдиним активом,  який не може дешевшати, що земля «більше не виробляється» і т.п. Чи були праві тодішні мої опоненти? Так-так, мова йде саме про  їх правоті.

Так от: я і тоді, і зараз вважаю, що їх аргументи абсолютно вірні - мало в Україні активів, які по надійності можуть змагатися  з нерухомістю. І, по вірному зауваженню Марка Твена, «земля - це товар, який більше не випускається ». Тільки кредитний бум картинку  спотворив, а тому й ціни виявилися задертими.

Можна легко підрахувати - індекс ПФТС (український фондовий індекс, «кошик» з найбільш ліквідний вітчизняних акцій) подешевшав  у гривні приблизно вшестеро. У доларі - і зовсім вдесятеро. Сама гривня подешевшала відомо на скільки відсотків-цифри на обмінниках  кожен спостерігає щодня.

Банківські депозити? Валютні ще вселяють надії, якщо розміщені в пристойному банку. Але тільки непристойною поведінкою нині може здивувати  приблизно кожен другий банк. Що залишається інвестору-покупцеві? Усе ще переоцінена нерухомість.

Зараз ріелтори активно переконують продавців в тому, що купити житло в Києві можна і за 30-40 тисяч доларів (що дорівнює нині приблизно 260-350 тисяч  гривень). Коли починаєш з'ясовувати - а що це за угода, виявляється звичайно один з двох варіантів. Перший - «Купив приятель знайомого,  де саме - сказати не готові ». Другий - «Купили гостинку на Лісовому в панельному будинку і продавці там ... дивні ».

Судячи з більш помірним і, мабуть, більш точним оцінками, реальні ціни угод впали в порівнянні з лютим-березнем 2008 року приблизно на  30-40%, якщо мова йде про житло більш-менш якісному і майже вдвічі, якщо мова йде про найдешевші сегментах ринку (житло на околицях, старих  в панельних будинках, малогабаритні квартири).

Чи будуть ціни падати далі і куди? Швидше за все - будуть. До того моменту, коли банки почали активно кредитувати покупців житла,  ціна однокімнатної квартири в столиці в середньому становила близько 100 орендних місячних плат за неї, причому в центрі за рахунок вищої ціни  оренди ціна дорівнювала 80-90 орендних плат.

Простенький приклад: у 2003 році, вже на зорі іпотечного буму, в пристойному стані хрущовку в центрі столиці, на Печерську, можна було зняти  за 250-300 доларів, а купити - приблизно за 35 тисяч. Зараз таке ж житло можна зняти мінімум за 3 тисячі гривень, а купити дешевше 70 тисяч доларів  вдасться навряд чи. Хіба що за дуже великим нагоди. Тобто поки ще продавці оцінюють таке житло мінімум в 170 місячних орендних плат. Рік-два  тому було ще веселіше - ціна дорівнювала близько 200 орендних плат.

Значить, ціни продовжать повзти вниз. При цьому у мене є серйозні сумніви, що ми дійдемо до співвідношення вартості місяці оренди до вартості  самої квартири як 1:100. Швидше за все, падіння зупиниться на рівні не нижче 1:120-130.

Причин декілька. Перша з них - таки до осені-зими великі банки потроху почнуть відновлювати кредитування покупців квартир.  Очевидно, що гривневі іпотечні кредити стануть брати ті покупці, хто вже буде мати в кишені як мінімум половину ціни квартири. Для  таких позичальників платіж по кредиту виявиться порівняємо з вартістю оренди. І вони психологічно будуть готові платити навіть 25% річних у гривні,  так як валютні кредити нам видавати українські банки навряд чи почнуть.

По-друге, «на низькому старті» знаходяться ті інвестори, які встигли «піти в кеш», і зараз свої заощадження тримають - по-перше,  у валюті, а по-друге - в банківських депозитних комірках. Таких - небагато, але вони є. І коли ціни відкотилися до рівня 2004-2005 року, їх нерви  не витримають, і вони почнуть скуповувати те, що буде виставлено на продаж.