Зусиллями вітчизняних чиновників 2013-й для ринку нерухомості України виявився незвичайним. Якщо традиційно в літні місяці на ринку продажів вторинного житла настає повне затишшя, і він починає оживати лише в перші дні осені, то цього року все відбувалося з точністю до навпаки. Нинішнє літо запам'ятається учасникам ринку надзвичайною нервозністю, а от осінь зустріла їх глухих застоєм. Причин для цього у продавців і покупців нерухомості було предостатньо. Влада взялася наводити лад, а, як відомо, будь-які нововведення в нашій країні не проходять гладко, і страждати від новацій чиновників доводиться пересічним громадянам.
Оцінювання податків
Нагадаємо, що з 1 серпня в силу мали вступити законодавчі ініціативи, прийняті Кабінетом міністрів, Фондом держмайна та Міністерством юстиції з метою вдосконалення оподаткування операцій з нерухомістю. Згідно з цими документами, в останній місяць літа по-новому повинна була запрацювати система оцінювання нерухомості для цілей оподаткування. Вперше в нашій країні всі звіти з оцінки нерухомості повинні були реєструватися у Єдиній базі даних звітів про оцінку для цілей оподаткування та сплати інших обов'язкових платежів. За задумом влади, цей реєстр буде адмініструватися Фондом держмайна, а доступ до цієї бази отримають Міністерство юстиції, Міністерство доходів і зборів, Держземагентство, нотаріуси, які проводять операції з купівлі-продажу нерухомості, і замовники оцінки (тобто продавці нерухомості).
Від прийдешніх змін учасники вторинного ринку нерухомості стали чекати неприємностей. Перш за все, виникло побоювання, що через зміни в правилах купівлі-продажу нерухомості українці будуть змушені платити в кілька разів більше за оцінку свого майна. Справа в тому, що визначати вартість майна за новими правилами будуть тільки сертифіковані фахівці (заздалегідь пройшли навчання в одному з 26 "акредитованих" вузів Фонду держмайна). Відповідно, кількість оцінювачів 1 серпня повинно було різко скоротитися, а, як свідчить досвід подібних реформ, їх послуги - настільки ж різко подорожчати. Крім того, учасники ринку справедливо побоюються, що нові правила змусять оцінювачів встановлювати вищу оціночну вартість нерухомості. Висловлювалися думки, що вона може бути навіть вище реальної ринкової ціни об'єктів. А оскільки платити всі податки і збори передбачається у відсотках саме від ціни, виставленої оцінювачем, нововведення загрожують значно вдарити по кишені українців, що зважилися на угоди з нерухомістю. Оцінки реальних втрат учасників угод істотно різнилися залежно від рівня оптимізму експертів, і діапазон оцінок від 1 до 10% лише додавав нервозності ринку.
У результаті, як покупці, так і продавці нерухомості прагнули завершити угоди до 1 серпня, і перші два місяці літа виявилися для ринку особливо спекотними. Втім,
31 липня, напередодні вирішальної дати, Кабмін на своєму засіданні переніс введення змін на три місяці - до 1 листопада.
Вересневий "безнал"
Однак зітхнути вільно учасники ринку не змогли, оскільки на горизонті з'явилася нова дата - 1 вересня. Зміни, які набрали чинності в перший день осені, здатні не менш кардинально вплинути на грошові витрати пересічних українців при покупці настільки життєво необхідної нерухомості.
З першого вересня почала діяти постанова НБУ "Про встановлення граничної суми готівкових розрахунків" від 06.06.2013 р. Тепер при укладенні договору купівлі-продажу квартири, будинку або будь-який інший нерухомості (вартістю понад 150 тис. грн), розрахунки між сторонами повинні проводитися шляхом перерахування коштів з розрахункового рахунку покупця на розрахунковий рахунок продавця або будь-яким іншим безготівковим способом.
Як це відбуватиметься на практиці, на сьогоднішній день ще не знають ні ріелтори, ні нотаріуси, ні покупці, ні продавці. Багато нотаріуси просто не оформляють договори з нерухомістю, очікуючи, поки буде відпрацьована нова схема.
У своєму електронному повідомленні Нацбанк запропонував наступні способи безготівкових розрахунків:
1. Перерахуванням грошових коштів з розрахункового рахунку покупця на рахунок продавця.
2. Шляхом відкриття покупцем депозитного рахунку на ім'я продавця.
3. Внесенням коштів у депозит на окремий рахунок нотаріуса.
4. Використання акредитива.
5. Внесенням готівкових коштів покупцем на розрахунковий рахунок продавця.
Здавалося б, учасникам угод надається досить широкий діапазон можливостей безготівкових розрахунків через вітчизняні банки, проте вже зараз ясно, що при переході на безготівкову форму оплати у громадян України виникне ряд проблем і нюансів.
Ціна реформи
Перший нюанс - валютний. Тверде вимога Нацбанку - проведення безготівкових операцій у гривні - "обійти" ніяк не вдасться. Не секрет, що в нашій країні жителі воліють зберігати свої кошти в іноземній валюті. Нерідко - в готівковій формі, "під матрацом". Тому дуже багатьом українцям необхідно буде здійснити обмін іноземної валюти на гривню і лише після цього покласти її на свій розрахунковий рахунок. Зрозуміло, місце обміну валюти покупець буде вибирати сам: міняти їх в обмінниках і вести гроші у валізах, проводити обмін безпосередньо при зарахуванні на рахунок або відкривати мультивалютний рахунок. Аналогічні проблеми виникнуть і у продавця, що довіряє твердій валюті. У будь-якому випадку, будуть втрати при подвійної конвертації валюти (за оцінками фахівців ринку вартість об'єкта нерухомості може зрости тільки з цієї причини на 1-3%).
Ряд серйозних нюансів може виникнути через специфіку вітчизняної банківської системи. Багато банків на сьогоднішній день просто не готові до проведення розрахунків за нерухомість по безналу. Практично всі вони можуть запропонувати стандартний набір послуг: відкрити розрахункові рахунки, покласти гроші, перевести їх на інший рахунок. Але ці банківські послуги не адаптовані до специфіки розрахунків по операціях купівлі-продажу нерухомості і відкривають широке поле для різного виду шахрайств. Банки пропонують банальний переказ з рахунку покупця на рахунок продавця, не враховуючи, що операція може розтягтися на кілька днів, протягом яких одна з сторін може передумати. Крім усього перерахованого необхідно пам'ятати, що банки працюють з фізичними особами не повний робочий день. У кожному банку час різне, а це не зовсім зручно. Не багато хто знає, що розрахунковий рахунок банки відкривають тільки при наявності прописки (реєстрації) в даному населеному пункті, але ж багато покупці вимагають виписки мешканців з квартири, що продається до моменту здійснення операції. Тому щоб уникнути проблем, бажано відкрити поточні рахунки завчасно.
Велике значення, як з'ясувалося, має вибір банку для проведення безготівкових розрахунків. При прийнятті рішення слід дуже уважно вивчити тарифи банку на обслуговування поточних рахунків фізосіб (див. таблицю).
Тарифи за проведення переказу в більшості банків коливаються в діапазоні від 0,2% до 1%. Це стосується як внутрішньобанківських операцій, так і міжбанківських. Переказ грошей на рахунок в іншому банку трохи дорожче, тому бажано все ж відкривати рахунки і проводити розрахунки в одному банку, ще краще - В одному відділенні банку.
Якщо перераховується значна сума, а у випадку угоди з нерухомістю це практично завжди солідні гроші, то краще вибирати банк, обмежує комісію абсолютним значенням. Наприклад, комісія становить 0,5%, але не більше 500 грн. У багатьох банках такі обмеження встановлені. Якщо ж через неуважність може залишитись непоміченим відсутність максимального тарифу, то учасник угоди з нерухомістю навіть на десятих частках відсотка може втратити тисячі, а то й десятки тисяч гривень. Найбільша загроза найчастіше ховається в тарифах за зняття готівкових грошей (переведення в готівку) через касу банку. На щастя, сьогодні поки ще можна знайти банк, чиї тарифи виявляться цілком прийнятними для продавців і покупців нерухомості.
Керівництво Нацбанку стверджує, що основна мета введення обмежень на розрахунок готівкою - це збільшення обсягів безготівкових розрахунків та залучення додаткових ресурсів для кредитування економіки. У НБУ вважають, що збільшення безготівкових розрахунків збільшить надходження фінансових ресурсів у банківську систему і підвищить ліквідність банків. Заступник глави Національного банку України Віра Ричаківська запевняє: "Скорочення готівкового обігу позитивно вплине на економіку країни. Ми розраховуємо на додаткове зростання ВВП, збільшення кредитування економіки в національній валюті та зниження обсягів іноземної валюти, що знаходиться поза банківською системою ". Власне, і додати до сказаного банкіршу нічого. Тому як державні банкіри самі доступно пояснили, що вони насправді зробили. Залізли в кишеню пересічних українців з метою підвищити ліквідність банків. Звичку наших державних мужів вирішувати проблеми за рахунок основної маси українських громадян, схоже, вже не викорінити.
Проте цього разу вони, здається, перегнули палицю. В результаті двох нововведень - обов'язкового безготівкового розрахунку і нових правил оцінки, які хоч і перенесені на осінь, але не скасовані, - додаткові витрати українських громадян, охочих, як правило, поліпшити свої житлові умови, виростуть, за найскромнішими розрахунками, на 2-4%. Іронія нашого ринку житла полягає в тому, що українці купують нове житло, продаючи старе. У результаті 2-4% від суми угоди, які наші чиновники пропонують віддати державі і вітчизняній банківській системі, в більшості випадків можуть виявитися непідйомними для простих українців. Тобто покращення життя знову відкладається на невизначений термін ...
