Кількість промахів, допущених Мін'юстом, і незручностей, які випали на долю громадян та нотаріусів на початку роботи реєстру права на нерухомість, з лишком переважили і корисність нової системи, і її зручності.
Набагато більше, людей хвилює можливість зростання кількості шахрайств, через запровадження нового реєстру.
Про це говорять фахівці і керівники БТІ, недосконала система яких на тлі нинішнього безладу виглядає зразком порядку і надійності.
Ніби все вже й забули, що і в часи БТІ шахрайств з нерухомістю було вдосталь.
Ось і розберемо, вкривається чи проблема шахрайства в принципах роботи тієї чи іншої системи?
За останні півроку Шевченківська районна прокуратура у Києві викрила ряд квартирних шахрайств, в яких махінатори відбирали квартири у громадян через переоформлення на себе права власності на їхні квартири.
У всіх випадках право власності оформлялося на нових «власників» через київське БТІ, тобто до 1 січня 2013 року, у працівників якого не виникло ніяких сумнівів при переоформленні права власності.
Як розповів прокурор Шевченківського району В'ячеслав Мармиш, в більшості випадків шахраям байдуже, яке відомство реєструє право власності і як воно веде реєстр прав власності. Їм не важливо, є цей реєстр відкритим чи ні.
Право власності шахраї оформляли на загальних підставах, приносячи в БТІ документи, що свідчать про отримання ними права власності на нерухомість. Основна ж частина схеми, робилася без участі БТІ і без доступу до реєстру.
Інформацію про цікавій квартирі і її власниках зловмисники отримують від сусідів, співробітників соціальних служб, працівників ЖЕКів, дільничних міліціонерів. Далі або входять у довіру до власників і обманом отримують довіреність або підробляють документи.
У випадках, розслідування Шевченківської районної прокуратури, шахраї підробляли договори з власниками квартири на проведення ремонту.
Далі вони зверталися до третейського суду Луганської області, який виносив рішення передати квартиру в Києві у власність особі, яка виконувало ремонт, тому що, замовник нібито не розрахувався за згаданим договором.
Потім шахраї зверталися в Гребінківський районний суд Полтавської області або в Брянківський районний суд Луганської області та отримували рішення, які були підставою для переоформлення права власності на нерухомість у БТІ.
«Шахраї користувалися тим, що раніше в третейських судах, які були засновані купкою юристів, отримували рішення, на підставі яких реєстрували право власності на нерухоме майно », - розповідає Мармиш.
Наприклад, у Гребінківському районному суді Полтавської області свого часу згорів весь архів, тому рішення цього суду тепер можна підробляти, скільки завгодно, адже ніхто не зможе перевірити, чи дійсно їх колись приймали.
Прокурор вважає, що ці судові рішення «шиті білими нитками», і жоден суддя їх би не прийняв. Однак, як показав досвід, таких документів було достатньо, щоб БТІ переоформило право власності на квартиру на шахраїв.
Разом з тим, справжні власники житла дізнаються всю схему тільки постфактум, коли закінчуються терміни апеляції.
Їм нічого невідомо про задуми шахраїв, а реєстр прав власності закритий. Щоб отримати інформацію з нього, потрібно особисто звернутися за випискою, а вона платна. Тому оперативно перевіряти недоторканність власності непросто.
У прокуратурі переконані: людина може позбутися власності та через корумпованість працівників, які мають доступ до реєстру. Втім, головний фактор ризику - легковажність власників, які не зареєстрували своє право власності.
«Головними мішенями квартирних шахраїв є неприватизовані квартири. Про них немає ніякої інформації ні в БТІ, ні в новому реєстрі, тому при реєстрації права власності не виникає жодних питань », - розповідає Мармиш.
Також страждають квартири належать літнім, самотнім людям. Шахраї отримують від них або підробляють довіреність, а потім потайки продають житло. Коли ж, після смерті, з'являються спадкоємці, які за життя не цікавилися родичем, їм вже вкрай складно довести, була чи та довіреність справжньою.
Справжня проблема, яка сприяла шахрайству при БТІ, сприяє і зараз - це закритість реєстрів. Саме це давало і дає шахраям додаткові можливості.
Якщо зловмисникам вдалося змінити власника об'єкта, попередній господар вже не зможе дізнатися, хто тепер володіє його майном. За законом сторонні особи не мають права отримувати інформацію про чужих майнових правах.
Визначення даних осіб через суд чи прокуратуру лише затягне час, і тоді шахраї можуть встигнути кілька разів перепродати цю нерухомість. Після цього постраждалими можуть стати не тільки попередні власники квартири, а й добросовісні покупці, котрі купили її у шахраїв. Так було в часи БТІ, так є і зараз.
Цивільний кодекс дає широкі можливості для оскарження навіть великого ряду перепродажів об'єкта нерухомості на тій підставі, що перші господарі квартири були позбавлені своїх прав власності на неї проти їхньої волі.
Довести це можна, витративши багато часу і грошей на юристів, а от добросовісного набувача зберегти набуте майно або повернути кошти вдається рідко.
Якщо законний власник доведе, що його обдурили, то вся ланцюг перепродажів буде визнана незаконною. А добросовісний покупець, який зазвичай стоїть в кінці цього ланцюга, залишається ні з чим. Він може розраховувати тільки на повернення йому грошей від продавця, але і це непросто.
В Україні законність підстав отримання майнового права - практично не гарантується державою. На практиці є потреба перевіряти всю історію нерухомості з моменту її приватизації.
Враховуючи заплутане законодавство у сфері нерухомості, особливо щодо землі, є багато зачіпок для оскарження усього ланцюга перепродажів на підставі якихось минулих порушень і позбавлення поточного власника його прав.
Перевірити всю історію об'єкта складно, а іноді і неможливо, тому відкритий реєстр спростив би це завдання і убезпечив сумлінного покупця.
Відкритість реєстру права власності на нерухомість - звичайна практика в розвинених країнах світу. Гласність також може вирішити проблему шахрайства при заповненні нового державного реєстру прав на нерухоме майно.
Як відзначають експерти, новий реєстр поки містить дуже мало інформації. Дані в нього заносяться в основному при укладанні угод купівлі-продажу майна.
Закон не передбачає механізму перенесення до нового реєстру даних з паперових реєстрів БТІ. Отже, є велика ймовірність, що реєстратори можуть заносити до нового реєстру дані про право власності на підставі фальшивих документів.
Якби всі реєстри спочатку були відкритими, а доступ до них простим, можливостей для махінацій тут було б значно менше. Проблема посилюється небажанням БТІ передавати реєстри.
Як вважають фахівці, закритість реєстру не захищає права власності. Закритість - це навіть не питання захисту самого права власності, а форма забезпечення конфіденційності та захисту інформації про майно і власників.
Життєва необхідність відкритості даних про власників нерухомості була зрозуміла ще в глибоку давнину.
У давнину угоди з нерухомістю полягали при свідках. Саме публічність була основним способом захисту права власності.
Так, що будьте уважні при покупці житла, в результаті ви можете залишитися ні з чим. А власникам неприватизованій нерухомості настійно рекомендуємо якомога швидше її приватизувати і зареєструвати в реєстрі права на нерухомість.
