На думку експертів, документ, який набуде чинності з 1 січня 2013 року, полегшить процедуру для продавця, але зробить її менш безпечної для покупця
Ми неодноразово розповідали про підготовлюваний зміні системи реєстрації прав власності на нерухоме майно, яка повинна запрацювати з 1 січня 2013 року. Днями Кабінет міністрів України спростив порядок реєстрації нерухомості. Проте деякі експерти вважають, що нові умови наповнення та ведення бази даних про всіх власників будинків і квартир в нашій країні несе в собі серйозні ризики і має законодавчі лазівки, які можуть бути використані шахраями.
Незабаром можна буде реєструвати права на нерухомість у нотаріуса одразу після укладання угоди
Для початку нагадаємо, що Президент підписав Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення і спрощення процедури державної реєстрації земельних ділянок та прав на нерухоме майно », згідно з яким вже з 1 січня 2013 року здійснювати держреєстрацію права власності, інших майнових прав та їх обтяжень на вже зареєстровані об'єкти нерухомого майна з внесенням відповідної інформації до Державного реєстру майнових прав зможуть нотаріуси. Їм буде надано доступ до електронної бази даних реєстру. Крім того, новий закон дозволяє подавати документи для держреєстрації в електронному вигляді.
А днями уряд прийняв постанову, що вносить поправки в порядок реєстрації. Як заявив міністр юстиції України Олександр Лавринович , Зміни суттєво полегшать життя громадян України, зокрема, при держреєстрації прав на нерухомість, а також у випадках, коли нерухоме майно ставало предметом податкової застави.
Так, Кабмін визнав такою, що втратила чинність, Постанову від 26 травня 2004 року «Про затвердження тимчасового порядку державної реєстрації угод ». І тепер після дарування чи купівлі-продажу нерухомості громадянам не доведеться звертатися до нотаріуса з необхідністю вносити відповідну угоду до реєстру правочинів, а згодом, отримавши витяг з реєстру, звертатися до співробітників БТІ для реєстрації права на майно. Незабаром громадяни зможуть реєструвати свої права на нерухомість безпосередньо у нотаріуса відразу після укладання угоди або оформлення спадщини.
Крім того, урядовою постановою визначено, що для проведення держреєстрації права власності на новий чи реконструйований об'єкт заявник подає до органу державної реєстрації прав технічний паспорт на такий об'єкт.
«Всі ці витрати на навчання, страховку, покупку ключів доступу будуть закладені у вартість послуг нотаріуса»
Однак багато юристи та фахівці, які зараз займаються реєстрацією прав, застерігають, що після спрощення процедури виникнуть нові ризики. Про це «Фактам» розповів директор Всеукраїнської асоціації БТІ Дмитро Павленко .
- Кому з 2013 року буде надано право реєстрації нерухомості?
- Буде три суб'єкти реєстрації прав на нерухомість: створюване зараз державне підприємство «Укргосреестр», кадастрові реєстратори і нотаріуси. Реєстратори БТІ з нового року втратять доступ до реєстру. Хоча за решту кілька місяців ситуація може змінитися.
Справа в тому, що нотаріуси та кадастрові реєстратори були задіяні тільки тому, що недавно створена урядова структура «Укргосреестр» виявилася нездатною виконувати всі покладені на неї функції, так що відсотків на 80 складається із співробітників, які ніколи не займалися реєстрацією. Крім того, виник ризик, що держпідприємство просто не впорається з потоком відвідувачів по всій країні. Це незважаючи на те, що штат даної організації збільшений до шести тисяч чоловік. Також хочу нагадати: «Укргосреестр» мав запрацювати ще з початку нинішнього року, але виявився абсолютно не готовий, і термін введення нового порядку реєстрації нерухомості швидко перенесли на рік. Якби держава не розширило перелік реєстраторів, то дуже швидко виникли б проблеми, черги, затримки з оформленням, що викликало б невдоволення громадян.
До речі, з 1 січня реєструвати угоди будуть тільки співробітники «Укргосреестра». Нотаріуси та кадастрові реєстратори повністю підключаться до роботи лише з 1 липня. Таким чином, їм дається час на придбання паролів і ключів до реєстрів, освоєння спеціальності реєстратора ... Хочу відзначити, що за законодавством кваліфікацію реєстратора обов'язково повинні отримати самі нотаріуси. Хоча, можливо, вони будуть додатково навчати спеціальних співробітників, оскільки самостійно навряд чи впораються з усією роботою.
- У скільки обійдеться реєстрація права на нерухомість у нотаріуса?
- Точну цифру поки назвати неможливо, але в будь-якому випадку це буде набагато дорожче, ніж сьогодні коштує в БТІ. Адже нотаріус несе істотні витрати на підключення до реєстру, придбання ключів, навчання. Також згідно із законодавством нотаріус, який виконує реєстрацію прав власності, зобов'язаний щорічно оформляти страховку на суму страхової виплати не менше мільйона гривень. Це робиться для того, щоб убезпечити майно громадян і відшкодувати збиток у випадку втрати нерухомості з вини нотаріуса. Природно, всі ці витрати будуть закладені у вартість послуг.
- Наприкінці 2011 року введення нового порядку реєстрації прав власності було перенесено на рік через неготовність і нового державного реєстратора, і самого реєстру. Як зараз просувається справа з електронною базою даних про права власності мільйонів громадян?
- Похвалитися поки нічим. Реєстр, де зберігається інформація про раніше зареєстровані об'єкти, наповнений в середньому на 60-70 відсотків. У ряді регіонів показник набагато нижчий. При цьому врахуйте, що паперові носії, на яких міститься багаторічна історія переходів права власності на більшість об'єктів нерухомості, знаходяться в розпорядженні органів місцевого самоврядування. Більш того, подекуди архіви пройшли грошову оцінку та поставлені на баланс. Для передачі будь-якого майна, в тому числі документів, з комунальної у державну власність необхідний дозвіл власника, в даному випадку - місцевої влади. Тому держава не може просто зажадати: віддайте нам усі документи. А місцева влада не зацікавлена в передачі архівів, оскільки ці папери їм теж потрібні. Не кажучи вже про те, що влада несли витрати на наповнення і зміст архівів протягом десятиліть. Плутанина виникла через те, що досі немає чіткої законодавчої процедури передачі інформації, архівів, документації з комунальної у державну власність.
У результаті сьогодні в багатьох випадках вкрай проблематично внести в реєстр достовірну інформацію, оскільки немає точних даних ні про власника об'єкта, ні про історію зміни власників. А це створює прекрасні умови для аферистів.
«Відомості про технічної інвентаризації квартири людина отримає тільки після реєстрації свого права власності»
- А які підводні камені є в новій процедурі реєстрації прав власності?
- Ще раз зазначу, що найбільша проблема, яка створює зараз грунт для всіляких махінацій, - це відсутність зв'язку між достовірної інформацією про об'єкт нерухомості, його історією і реєстратором, до якого звертається громадянин для того, щоб узаконити своє право. У результаті шахраї, використовуючи підроблені документи з усіма печатками та підписами або неіснуючі рішення судів, зможуть в атмосфері хаосу і плутанини провертати свої афери і віднімати у людей житло.
Наприклад, 10 січня 2013 до державного реєстратора «Укргосреестра» приходить громадянин Іванов з рішенням суду про передачу йому якоїсь квартири, яка раніше належала Сидорову. Вичерпної інформації про об'єкт в реєстрі ще немає. Реєстратор може внести дані про нового власника до реєстру, а потім раптом виявиться, що все зовсім не так і квартира належала не Сидорову, а Петрову, який не знає ні про яке рішення суду. Я навів простий приклад, але варіантів може бути безліч.
Хочу відзначити, що зараз така ситуація неможлива в принципі, так як державною реєстрацією займаються співробітники БТІ, які мають доступ до всієї документації про об'єкт і його власників. Досить подивитися інвентарна справа на нерухоме майно. Завдяки цьому тільки за останній час було розкрито кілька груп шахраїв, які намагалися незаконно привласнити чуже житло. Але ні реєстратори «Укргосреестра», ні нотаріуси не будуть мати можливість ознайомитися з технічною документацією, тому що вона залишається в регіональних БТІ. Крім того, нові реєстратори поки не мають досвіду роботи з реєстром.
- Тобто непорушність права приватної власності на нерухомість мільйонів людей напряму залежатиме від кваліфікації реєстраторів?
- Багато в чому так. Сьогодні саме кадри є однією з головних проблем нової системи реєстрації прав. Вже другий рік формується штат підприємства «Укргосреестр». При цьому кадровий склад постійно змінюється і досі повністю не сформований. Не дивно, адже зарплата реєстратора та провідного реєстратора становить 900 гривень, а начальника відділу або управління - 1200-1300 гривень. Звичайно, кваліфіковані фахівці не прагнуть в «Укргосреестр». Більш того, у претендента на посаду держреєстратора повинно бути не менше двох років юридичної практики. Досвідчені юристи навряд чи підуть на таку зарплату. А співробітники будуть намагатися додатково заробити. Для цього є багато способів. Наприклад, можна встановити, що реєстраційний відділ офіційно працює з 10 до 13 години. Створюється ажіотаж і черги. Але є спосіб прискорити процес оформлення, звернувшись до «потрібного людині» з певною сумою. Це найпростіший приклад. Поки неможливо спрогнозувати, як запрацює система реєстрації прав власності після 1 січня 2013 року.
Нещодавно було опубліковано звіт Світового банку з реформування системи реєстрації, в якому були представлені рекомендації нашому Міністерству юстиції. На думку західних фінансистів, для створення дієздатної системи реєстрації прав необхідно забезпечити достатнє державне фінансування, підібрати і навчити кадри і дати їм можливість стажуватися хоча б три роки, щоб стали дійсно кваліфікованими фахівцями.
- Припустимо, угода проводиться у нотаріуса і право власності покупця тут же вноситься до реєстру. Але як бути, якщо раптом виявиться, що в квартирі зроблене перепланування? Адже нотаріус не займається перевіркою технічної документації та техінвентарізаціі.
- Це ще одна велика проблема і ризик для покупців нерухомості. До останнього часу ні в інструкції по нотаріальним діям, ні в постанові Кабміну не було вказано, що первинний або вторинний реєстратор (нотаріус) зобов'язаний вимагати технічний паспорт. Днями уряд вніс деякі зміни до своєї постанови, і тепер до переліку обов'язкових документів для реєстрації включений техпаспорт, але тільки нових і реконструйованих об'єктів нерухомості. Однак не вказано, який «свіжості» має бути цей документ, тобто як давно проводилася технічна інвентаризація. Крім того, в інструкцію по нотаріальним діям вимогу про необхідність надання продавцем нерухомості техпаспорта так і не внесено. Виходить, просячи пред'явити такий документ і намагаючись убезпечити угоду, нотаріус перевищує свої повноваження. Знову виникає плутанина, і ситуація буде залежати від кваліфікації та сумлінності нотаріуса.
Фактично новий порядок реєстрації прав власності на нерухомість полегшив процедуру для продавця, але зробив її менш безпечною для покупця. Купуючи квартиру, людина повинна якимись обхідними шляхами дізнаватися, чи була там зроблене перепланування, чи відповідає житло технічним нормам і так далі. Адже співробітники БТІ не мають права надавати покупцю технічну документацію, а продавець начебто і не зобов'язаний це робити. Достовірну інформацію про технічної інвентаризації квартири людина отримає тільки після реєстрації свого права власності. В принципі, він купує кота в мішку. Спритні шахраї навіть можуть продати квартиру, якої немає! Підозрюю, що ще безліч негативних нюансів спливе після того, як нова система реєстрації прав почне діяти.
