Київська адміністрація розробляє проект рішення про реновації хрущовок. Які шанси реалізувати програму?
чи не кожен новий уряд в нашій країні, упереміж зі столичними чиновниками, бадьоро заявляло: знесемо старе і застаріле житло, побудуємо нове-сучасне.
У 2005 році уряд Юлії Тимошенко запропонував знести будинки перших серій. У 2008-му Мінжкг розробило пілотну програму реконструкції 75 житлових мікрорайонів загальною площею понад 5 млн кв м в 12 обласних центрах. Тоді міністр Василь Куйбіда говорив, що "хід підготовки нормативно-правової бази дає можливість розпочати реконструкцію застарілого житла вже в цьому році". Гримнула криза. У 2011-му ЗМІ цитували вже головного архітектора Києва Сергія Целовальника, який говорив, що хрущовки зносити будуть, почнуть з Нивок, запуск проекту запланований на найближчий час, і навіть є інвестори.
У 2013-му знести хрущовки пообіцяв міністр регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ Геннадій Темник. До кінця року міністерство планувало розробити модель реконструкції застарілого житлового фонду, а в 2014-му в п'яти містах почати пілотні проекти.
У 2016-му на цю ж тему у ЗМІ цитували Сергія Броневицького, директора КП "Інститут Генерального плану р. Києва". І ось 2017-й - і знову хвиля.
Досвідчені і завбачливі кияни стали вивчати законодавство - як би не залишитися з носом. Активні жителі, гості столиці і політичні партії крайнього спрямування приготувалися протестувати і відстоювати права мешканців хрущовок, які нинішня влада планує зносити.
Законодавчі нюанси
Знесення хрущовок та іншого застарілого житлового фонду регулюється Законом України "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду" від 2007 року. Правки вносилися в 2011 і 2013 роках.
Ст. 12 Порядок компенсації власникам житлових приміщень, земельних ділянок та іншого майна містить ряд пунктів, які досі зводять нанівець спроби забудовників зайнятися знесенням старого житла і будівництвом нових кварталів. Мова про те, що власникам старого житла покладена компенсація - іншим житлом або грошима.
В постанові є норма, згідно з якою пропонована замість старої нова житлова площа може бути збільшена до 50% площі квартири будинку, що підлягає знесенню". Впевнена, що знайдуться власники квартир, які постараються поліпшити свої житлові умови не тільки аналогічною кількістю кімнат і площею колишньої квартири, але тими чи іншими маніпуляціями отримати більше
Відселення можливо лише при умові згоди власників. Саме цей факт забудовники називають одним з найважливіших перешкод для реалізації таких проектів. В будинку завжди знайдеться кілька людей, які відмовляться переїжджати: не довіряють забудовнику, не хочуть змінювати місце проживання і так далі.
В постанові є норма, згідно з якою пропонована замість старої нова житлова площа може бути збільшена до 50% площі квартири будинку, що підлягає знесенню". Впевнена, що знайдуться власники квартир, які постараються поліпшити свої житлові умови не тільки аналогічною кількістю кімнат і площею колишньої квартири, але тими чи іншими маніпуляціями отримати більше. Що навряд чи буде прийнятним для девелопера.
Невигідні проекти
Скільки б ні говорили про справедливості, совісті і моралі, бізнес (і це глобальна практика) не буде займатися благодійністю, якщо вона шкодить прибутку.
Поточне законодавство диктує бізнесу ряд приводів для серйозного сумніви в доцільності таких проектів. Окрім самого житла більшої площі, яку можуть вимагати жителі хрущовок, закон зобов'язує забудовника компенсувати втрату майна власникам нежитлових приміщень (перукарень, магазинів тощо), забезпечити за свій рахунок телефонізацію, витрати на перевезення майна або транспорт і вантажників, компенсувати вартість гаража.
Проблемою може стати вимога статті 14 Закону про те, що стартові будинки для розселення повинні бути розташовані в межах кварталів (мікрорайонів), що реконструюються. Забудова в районах з хрущовками досить щільна. Чи зможуть вони реалізувати цю вимогу закону? Теоретично така можливість існує: як виняток, за рішенням органу місцевого самоврядування, стартові будинки можуть перебувати в межах суміжних кварталів. Визначення суміжного кварталу немає, та і чи будуть там вільні території? В цьому ризики для всіх: для жителів, яких КМДА може виселити на нерівноцінні території; для самої КМДА, яка може зіткнутися з протестами невдоволених мешканців, приєдналися до протестів радикальних і інших політсил; для забудовника, якому це створить не тільки важливі, але і економічні проблеми, оскільки простий робіт рівносильний втрати грошей.
Проблемою може стати вимога статті 14 Закону про те, що стартові будинки для розселення повинні бути розташовані в межах кварталів (мікрорайонів), що реконструюються. Забудова в районах з хрущовками дуже щільна. Чи зможуть вони реалізувати цю вимогу закону?
Є і суто фінансовий фактор. Квартали з хрущовками будувалися в 50-60-ті роки минулого століття, стан інженерних мереж там катастрофічне. Створення нових мереж може зробити інвестиції недоцільними. А податкових пільг або компенсацій немає.
З іншого боку, землі в столиці все менше, а новобудов все більше. Тому при коректній оцінці ризиків, вірною концепції нового проекту і коректному процесі зносу та комунікації з мешканцями хрущовок девелопери можуть ризикнути.
На тлі зниження темпів продажів нового житла, зростаючого пропозиції і падіння доходів населення достатньо потужностей для реконструкції кварталів з відселенням мешканців у великих компаній. Київміськбуд, Житлобудинвест-УКБ і подібні - найбільш ймовірні претенденти, враховуючи власні виробничі потужності, технічні та людські ресурси.
Можливо, під брендом однієї компанії об'єднаються кілька інвесторів-забудовників.
У Києві 3055 застарілих хрущовок на 211 512 квартир. Без чіткого законодавства, дієвого контролю за його виконанням, інтересу інвесторів до таких масштабних проектів реконструкцію, швидше за все, знову відкладуть у довгу шухляду.
Тетяна Шульга-Забельська, керуючий партнер RED Community
