Минулорічний сплеск активності покупців на ринку нерухомості змінило затишшя
За словами керівника групи з надання консультаційних послуг у сфері нерухомості EY в Україні Сергія Кекуха, попит на українську нерухомість знаходиться в статусі відкладеного. Серед основних перешкод, що впливають на пасивність інвесторів, - тривала політична криза, що супроводжується погіршенням економічної ситуації, і відсутність передбачуваності подальшого розвитку подій.
анабіотичних СТАБІЛЬНІСТЬ
З одного боку, за оцінками президента Ліги експертів України Світлани Бовсуновський, частка платоспроможного населення з середнім достатком - Потенційних покупців нерухомості скоротилися з 10 до 3-5%. З іншого боку, сьогодні більшості забудовників розраховувати не на кого. На первинку позик практично не пропонується. Підтримка з боку РФ, яка кілька останніх років через свої банківські структури допомагала розгойдувати українську нерухомість, поступово сходить нанівець. З чуток, підрозділи багатьох великих російських банків (Дочірній банк Ощадбанку Росії, Промінвестбанк, ВТБ Банк) отримали негласну вказівку обмежити кредитування вітчизняних будівельних компаній. За спостереженнями президента Союзу фахівців з нерухомості України Олександра Рубанова, в таких умовах найважче працювати маленьким і середнім компаніям-забудовникам.
«Що стосується вторинки, то навіть фінустанови, ще готові її кредитувати, максимально посилюють вимоги до позичальників, щоб відмовити їм з формальних причин. Видавати кредит при невизначеності, як і нарощувати портфель проблемної заборгованості, сьогодні ніхто не бажає », - Говорить начальник відділу продажів ЖК Park Stone Дмитро Шостя.
Свою лепту в стагнацію цього ринку вносять валютні коливання. Хоча радує факт, що можливості для спекулятивного стрибка цін через зміни валютного курсу на вітчизняному ринку нерухомості зараз відсутні. Покупці не поспішають скуповувати нерухомість ні за долари, ні за гривні за поточним курсом, очікуючи, що девальвація таки похитне анабіотичних стабільність ринку і ціни на квартири якщо не обваляться, то хоча б просядуть. Цьому посприяли прийняті ще в минулому році законодавчі ініціативи: обмеження готівкових операцій Нацбанком сумою 150 тис. грн., Податок на нерухомість, нові правила оцінки та реєстрації. «Очікувати цінових змін попиту та пропозиції в нерухомості дійсно варто протягом трьох-чотирьох місяців. Першою відреагує оренда. Через пару місяців - первинний ринок, потім - вторичка. Забудовники в цьому ланцюжку виявляться останніми, хто ризикне переглянути ціни », - говорить провідний фахівець з маркетингу консалтингової компанії SV Development (Київ) Сергій Костецький.
Зараз же можуть постраждати інвестори, які вже встигли придбати квартири в новобудовах на умовах розстрочки. Хоча забудовники давно проводять розрахунки у гривні за допомогою безготівкових платежів, у багатьох як і раніше існує прив'язка до курсу долара, причому у всіх різна. Наприклад, ПБГ «Ковальська» орієнтується на курс НБУ, «К.А.Н. Девелопмент »- на міжбанк, а деякі ціну в гривнях на момент підписання договору визначають за курсом окремого комерційного банку, що обслуговує забудову.
ТАКИ ВПАДЕ?
Однак експерти попереджають: прив'язка цін до долара і спроби орендодавців підвищити ціни на житлову нерухомість можуть закінчитися погано для них самих. Левова частка орендарів припадає на квартири і будинки економічного та середнього сегмента, і переплачувати за різницю курсу вони не готові. «Почнеться нова хвиля переселень, оскільки люди будуть підшукувати доступне житло», - прогнозує ріелтор АН «Золоті ворота »Анна Яструб.
На думку Сергія Костецького, якщо позитивних змін на ринку не відбудеться, більшості продавців буде простіше зняти свої об'єкти із продажу і перечекати. Саме так відбувається зараз з вторічкой в центральних районах столиці. За відсутності покупців і плутанині з цінами деякі продавці вже передумали продавати житло. Так, якщо до грудня 2013 року щомісяця пропозиція на вторинці в столиці становило в середньому близько 55 тис. квартир, то в лютому поточного року воно скоротилося до 30 тис. Член нацради Ріелторської палати Олександр Бондаренко також відзначає, що цінове дно київським ринком нерухомості вже досягнуто. «Відмітка в $ 1000 за квадратний метр на первинці і $ 1100-1150 - за квадрат на вторинці практично відповідає фактичної середньої вартості житла в столиці », - пояснює він. Проте ряд експертів вважають, що через кілька місяців вторинка може ще сильніше втратити в ціні. Тим більше що на тлі виріс пропозиції новобудов інтерес до хрущівкам і панелькам останнім часом і без того скорочується.
За словами Олександра Рубанова, в минулому році співвідношення угод на первинному ринку вперше випередило кількісні показники по вторинці (55% до 45%). У 2014 році продавцям малометражок, хрущовок і квартир у віддалених від центральної частини міста районах Києва та міст-мільйонників доведеться йти на поступки покупцям і знижувати заявлену ціну на 5-15%. За підсумками року вторинне житло, швидше за все, подешевшає на 6-9%.
А для інвесторів, які обирають первинку, гостро постане питання, як не помилитися з вибором новобудови. Адже, незважаючи на спроби чиновників якось стимулювати добудову затяжних довгобудів, у кількісному вираженні менше їх не стає. Притому що близько 10% проблемних об'єктів вдалося ввести в експлуатацію в 2013 році, їх залишається більше 17 тис.
