Українці відклали покупку житла до стабілізації політичної та економічної ситуації в країні. У січні-березні в Києві було зареєстровано трохи більше 3 тис. угод, з яких близько 70% припало на сектор первинної нерухомості. Про це «Капіталу» повідомив керуючий директор компанії ARPA Real Estate Михайло Артюхов. Стільки квартир в I кварталі 2013 продавалося на місяць.
Українці купували житло далеко не у всіх новобудовах. Наприклад, у найбільшій українській будівельній компанії «Київміськбуд» продажі залишилися на торішньому рівні, розповів виданню президент холдингу Ігор Кушнір. Інші забудовники зафіксували падіння продажів в 20-30 разів, нарікає президент девелоперської компанії «К.А.Н. Девелопмент» Ігор Ніконов. «Багато хто не хоче називати цифри, але власники бізнесу кажуть мені саме про такі показники », - зазначає він. Зараз у деяких будинках продається по 5-10 квартир на місяць, тоді як минулого року - по 200-300, пояснив співрозмовник видання.
«У тих, хто продавав житло в гривні або зафіксував курс на позначці нижче 10 гривень за один долар спостерігаючи високий попит, у решти - кількість угод практично зменшилася в рази », - уточнила заступник директора з маркетингу компанії «Міськжитлобуд» Ангеліна Деревльова.
Високі ціни
Головна причина падіння продажів - різка девальвація національної валюти (з початку року гривня подешевшала з 8 до 11,5 грн за долар. - «Капітал»), говорить Ігор Ніконов. «Будівельники залучають кошти в іноземній валюті, тому й продають квартири в прив'язці до курсу долара », - сказав він, додавши, що в національній валюті житло подорожчало відповідно з девальвацією. За словами експерта, залучати гроші під будівництво проекту в гривні неможливо, оскільки ставка становить 24% річних, що нереально для забудовників.
Покупці бояться вкладати кошти в нерухомість через нестабільну політичну ситуацію в країні, вважає експерт Міжнародного центру перспективних досліджень Олександр Жолудь. «Люди не розуміють, що буде завтра, і побоюються, що зможуть втратити свою нерухомість », - пояснив він. За словами президента Асоціації фахівців банківської оцінки Сергія Фролова, деякі політики і бізнесмени, навпаки, намагалися швидко продати свою нерухомість в Україні. «Після зміни влади вони покинули країну», - підкреслив він.
Більшість клієнтів зараз купують апартаменти тільки в введених в експлуатацію будинках, визнає фінансовий радник девелоперської компанії UDP Юрій Серещенко. «Покупці побоюються, що деякі новобудови можуть бути не введені в експлуатацію», - зазначив він. Фактично довіру покупців до первинного ринку нерухомості не повернулося до докризового рівня, коли квартири в будинках розкуповувалися на етапі котловану, впевнений Жолудь. «Час показав, що повернути гроші, вкладені в недобуд, практично нереально », - говорить він. Залучити інтерес населення до житла в нових будинках не можуть і розстрочки платежів, якими раніше користувалися практично половина покупців. Причому забудовники погоджувалися їх надати і після введення об'єкта в експлуатацію. «Розстрочення, як правило, прив'язані до курсу долара або індексам, що розраховується за групою показників, тому зараз вони не користуються попитом. У I кварталі практично всі угоди укладалися з умовою 100%-й оплати », - підкреслила Деревльова.
Поповнення до 40
Залишившись без покупців, забудовники знову зіткнулися з пошуком грошей на реалізацію своїх проектів. Але вибір у них невеликий. Отримати фінансування на будівництво нових об'єктів зараз практично неможливо, визнає голова правління Інвестиційно-трастового банку Олександр Подолянко. «На існуючі проекти кредитні лінії виділяють, оскільки банк не зацікавлений в заморожуванні будівництва дому », - додав він.
Активізувати попит за рахунок чотирьох існуючих державних програм фінансування житла цього року неможливо. Як раніше писав «Капітал», в бюджеті на 2014 р. не передбачені гроші для укладання нових договорів. «Наприклад, на програму компенсації відсотків за кредитами (позичальник платить тільки 3%, решта 13% оплачуються з бюджету. - «Капітал») передбачено 110 млн грн. Цього вистачить тільки на обслуговування раніше виданих позик », - наводить приклад фахівець Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства, що побажав залишитися неназваним.
Розраховувати, що покупці відсутні гроші залучать у банках, не доводиться - іпотека надто дорога. За даними компанії «Простобанк Консалтинг» на початок квітня, кредити на купівлю житла в новобудовах обходяться в 20,04-20,66% річних, залежно від терміну позики.
Забудовники по-різному виходять з ситуації, що склалася. За словами Михайла Артюхова, деякі девелопери співпрацюють з будівельними компаніями, у яких є свої гроші на зведення будинку. Після введення об'єкта в експлуатацію боку ділять прибуток. Наприклад, за такою схемою компанія «Пагода» привернула до проекту житлового комплексу «Казка» у Феофанії забудовника «Укрбуд». Девелопер НБК спільно з промислово-будівельною групою «Ковальська» зводить комплекс «Зелений острів - 2» у Шевченківському районі столиці.
Інші забудовники змушені будуть оптимізувати свою діяльність: скоротити темпи будівництва, відправити людей у відпустки або звільнити, допускає Подолянко. «Всі будуть чекати результатів виборів, після проведення яких є шанс отримати проектне фінансування», - прогнозує він. Через це збільшаться терміни будівництва, але ситуація не стане критичною: забудовники і до цього рідко затримували здачу будинків.
У Києві недобудов може стати більше, вважає Михайло Артюхов. Зараз, за його даними, тільки 20% новобудов зводяться за власні засоби (Amstar Europe, St. Sophia Homes, «К. А. Н. Девелопмент»). Ще близько 40% будинків будуються за рахунок власних і залучених від продажу квартир грошей (Seven Hills, ТММ і пр.). Решта близько 40% об'єктів - найбільш ризикові, оскільки роботи на майданчиках проводяться тільки після отримання коштів з іншого бізнесу або від продажу нерухомості, говорить співрозмовник видання. «Роботи на таких об'єктах ведуться ривками », - констатує Артюхов. Тому вони можуть бути заморожені. За даними директора Департаменту будівництва та житлового забезпечення КМДА Сергія Даниловича, зараз у столиці 40 проблемних об'єктів - будівельні роботи йдуть з порушенням терміну або повністю заморожені.
Регіонали залишають столицю
Кількість киян, які хочуть здати свою нерухомість в оренду, активно зростає. За дослідження, проведеного порталом Adress.ua та дослідницької групою Colliers International (Україна), в березні 2014 база пропозицій по здачі однокімнатних апартаментів виросла на 70% до 12,1 тис. апартаментів. Виросла вона і в інших сегментах. Наприклад, пропозиція по двушку збільшилася на 58% (до 13,6 тис.), трійок - на 34% (до 6,3 тис.). Такий великий зростання пропозиції пов'язаний з масовим від'їздом іногородніх фахівців, які втратили роботу в столиці, пояснює керуючий партнер рекрутингової компанії «Гармонія Бізнес Розвитку» Тетяна Шаматуха. З початку цього року компанії почали активно скорочувати своїх співробітників. «Кожен другий кандидат, який приходить на співбесіду повідомляє про те, що його скоротили або в компанії планується скорочення », - пояснила вона.
Орендодавці, що зіткнулися з різким зростанням конкуренції, змушені були піти на поступки. За даними дослідження, в березні 2014 порівняно з аналогічним місяцем 2013 оренда подешевшала на 19% до $ 635 на місяць. Президент Асоціації банківської оцінки Сергій Фролов говорить, що багато орендодавці при розрахунку вартості оренди враховують старий курс - 8 гривень за долар. «Інакше орендарі відмовляють знімати апартаменти », - зазначає він. Знайти ж йому заміну зараз вкрай складно: охочих платити за знімання квартири за сьогоднішнім курсом національної валюти зменшується з кожним днем.
Проблеми з реєстрацією нерухомості
Олексій Говорун,
заступник генерального директора зі стратегічного розвитку і маркетингу девелоперської компанії «Т.М.М.»
При реєстрації нерухомості в інтересах своїх клієнтів ми стикаємося з масою проблем. Забудовник, в залежності від проекту житлового комплексу і очередностей його запуску, оформляє документи на 200-400 квартир. Крім цього, в кожному об'єкті, як правило, розташовані нежитлові приміщення і паркувальні місця.
У реєстраційній службі сьогодні діє негласне табу - до 5 реєстрацій житлових або нежитлових приміщень у день для забудовників і юридичних осіб. Питається, скільки часу необхідно представнику будівельної компанії для реєстрації всієї нерухомості в житловому комплексі? Крім того, вимоги реєстраторів постійно змінюються.
Наприклад, спочатку просять надати копії різних документів, потім потрібно їх нотаріально завірити. Зрештою можуть зажадати оригінали. Але ці документи необхідні при проведенні перевірок, отриманні різних дозволів і пр. А якщо реєстратор їх втратить? Хто тоді буде нести відповідальність?
Більше того, навіть процес подачі заявки на реєстрацію приміщень може зайняти кілька днів. У нашій практиці були випадки, коли маючи на руках ідентичні пакети документів, право власності на одну квартиру реєструють, а на другому вже немає.
Втім, дозволити поточну проблему цілком реально. У першу чергу, держава повинна визначитися з офіційною вартістю процедури. Якщо 239 гривень мало, ми готові платити за реєстрацію житла та 500-600 грн. Також доцільно створити департамент реєстрації для забудовників або хоча б спеціалізований відділ і встановити реальний термін оформлення документів. Фахівців, які можуть допомогти провести зміни в правилах реєстрації нерухомості, багато: забудовники, БТІ, реєстратори, Міністерство юстиції.
