Європейський ринок нерухомості після буму на початку 21-го століття все ще переоцінений. Тому в Ірландії, Іспанії та Греції процес нормалізації цін в осяжному майбутньому продовжиться, а у Франції, Бельгії та Нідерландах він може розпочатися. В Італії та Португалії житло, швидше за все, не подешевшає, а в Німеччині воно по цілому ряду причин буде дорожчати, особливо у великих містах.
Іспанський ринок переоцінений на 25%
Такі основні тези дослідження європейського ринку житлової нерухомості, проведеного експертами Аналітичного центру Deutsche Bank (DB Research) у Франкфурті-на-Майні. Вони вирішили сконцентруватися на ключових країнах єврозони, тому такий важливий для Європи ринок, як британський, залишився за рамками розгляду.
Спостерігався на рубежі століть «надзвичайний стрибок цін» на житло був викликаний в цілому ряді країн ЄС тим, що кредитні ставки ще в ході підготовки до введення євро різко знизилися «до німецького рівня», вказують автори дослідження. Незвично дешева іпотека привела до виникнення на європейському ринку нерухомості мильного міхура, який лопнув через рік-два після американського.
Приблизно з 2007 року в Європі йде корекція безмірно злетіли цін, відзначається в дослідженні. В Ірландії, де вони піднялися найбільш сильно, зниження виявилося найбільш істотним і вже наближається до завершення. Серйозно подешевшала нерухомість також в Іспанії та Греції.
Проте іспанський ринок, вважають експерти DB Research, як і раніше переоцінений приблизно на 25%. Використовуючи різні математичні моделі, що аналізують співвідношення між цінами на житлову нерухомість і доходами населення або рівнем орендної плати, автори дослідження приходять до висновку, що «Індекс доступності житла» при нинішній динаміці процесу нормалізації досягне свого багаторічного середнього показника до 2016 року.
Непередбачувана Франція
Приблизно до цього ж часу буде вичерпаний і теоретичний потенціал зниження цін на грецькому ринку. Втім, автори дослідження відзначають, що використовується ними «індекс доступності житла» опустився в Греції нижче багаторічного середнього показника. Отже, якщо загальна ситуація в країні кардинально не погіршиться, ймовірність подальшого істотного здешевлення житла не така вже велика.
Експерти Аналітичного центру Deutsche Bank чесно зізнаються, що не беруться передбачити подальший розвиток ситуації на ринках нерухомості Франції, Бельгії та Нідерландів. Проте вони підкреслюють, що це - три «найбільш переоцінених ринку» у всій єврозоні, причому за останні роки ціни тут фактично не знизилися, хоча на французькому ринку, наприклад, вони за десятиліття більш ніж подвоїлися.
У результаті «індекс доступності» перевищує в цих трьох країнах свій багаторічний показник приблизно на 40%. Але якщо збережуться ті юридичні та адміністративні чинники, які сприяли настільки високими цінами, то корекції може і не настати, попереджають автори дослідження.
У свою чергу, зниження цін в Італії та Португалії представляється німецьким експертам малоймовірним, оскільки на цих двох ринках в попередні роки не спостерігалося серйозних перебільшень.
У великих містах Німеччини нерухомість росте в ціні
Цілком особлива ситуація - на німецькому ринку нерухомості. Тут житло на початку століття не тільки не дорожчало, але з 2000 по 2005 роки навіть подешевшало приблизно на 10%, нагадують експерти DB Research. Таке антициклічної розвиток було пов'язано, насамперед, з низькими темпами економічного зростання і високим безробіттям в тодішній Німеччині.
А ось з 2009 року ціни зростають, причому з 2011 року прискореними темпами, але водночас збільшуються і доходи німців, так що «індекс доступності житла »в Німеччині як і раніше залишається поблизу своїх історичних мінімумів, констатують автори дослідження і пророкують на найближчі роки подальше зростання цін на німецьку нерухомість.
Цьому будуть сприяти і досить стабільний економічний розвиток країни, і низький рівень кредитних ставок, і величезні розміри заощаджень німців, які частково можуть піти на покупку житла. Важливим додатковим фактором стане приплив коштів з проблемних країн єврозони, заможні жителі яких розглядають зараз Німеччину як «тиху гавань», а тому посилено купують тут нерухомість. Найбільш швидкими темпами, прогнозують експерти Аналітичного центру Deutsche Bank, дорожчатимуть квартири і індивідуальні будинки в містах з населенням більше 500 000 чоловік.
