Осенью, зимой, весной мы берем своих детей-школьников и летим на встречу с солнцем. Четыре с половиной часа, и мы уже в аэропорту Хургады/Шарм-Эль-Шейха. Для тех, кто прилетел в Египет в первый раз, эта волшебная страна готовит множество открытий: архитектурные чудеса и музеи Каира, неразгаданные и отлично сохранившиеся памятники древнейшей цивилизации в Луксоре, поездка по Нилу с возможностью посещения средиземноморской Александрии и Асуана.
После насыщенной культурной программы можно понежиться на белом песочке, поплавать в чистейшем море пишет Предместье.
О туристической и культурной привлекательности Египта можно говорить часами, но сейчас я подниму другую тему, связанную с Египтом, – инвестиции в недвижимость. Тема эта пока для России не вполне привычна. Балканские страны, Финляндия, Соединенные Штаты – вот лидеры запросов. Прежде всего, нужно определиться: зачем мы вкладываем деньги в недвижимость в той или иной стране? Аналитика запросов показывает – большинство людей покупает недвижимость для семейного отдыха. Как правило, рассматривается вариант возможного переезда в выбранное место в отдаленном будущем.
Провести остаток жизни в стране с хорошим климатом и экологией, стабильной экономикой, высокими социальными гарантиями –что может быть лучше? Но многие ли могут с уверенностью сказать – я знаю, как заработать в России достаточно денег, чтобы потом в Европе жить безбедно? Большинство людей работают десятки лет «на хозяина», и для них «дом на Лазурном побережье» так и остается несбыточной мечтой.
Инвестиции, инвестиционные стратегии – слова, ставшие вполне привычными для нашего сознания. Часто покупка дома за рубежом становится еще одной статьей затрат: появляются расходы на обслуживание и управление, вложенный капитал становится пассивом. Как научиться, чтобы Ваши сбережения работали на Вас с ожидаемой доходностью и прогнозируемыми рисками? Ответ очевиден – начать действовать. Инвестиции – это возможность прироста имеющегося капитала и его трансформация из пассивного в активный. Я предлагаю не бросаться с головой в омут обещаний агентств, а действовать обдуманно, последовательно и логично. Итак, каким требованиям отвечают сделки с недвижимостью в Египте, и чем этот рынок привлекателен?
Первое – уникально низкие цены на недвижимость в Египте. Квартиры (апартаменты) предлагаются по цене от 20000 долларов США. Причина низких цен не только в том, что себестоимость строительства существенно ниже из-за отсутствия потребности в дорогостоящих отопительных системах и высокой теплоизоляции стен. Нет столь высокой коррупционной составляющей, нет серьезного дефицита земли в урбанизированных и курортных зонах. Но и это не все – есть законы, которые жестко регламентируют сроки строительства. Потому долгостроев крайне мало, и обманутых инвесторов тоже. Землю под застройку до сих пор можно купить дешево. Но если застройщик не выполнит свои обязательства, он лишится как земли, так и лицензии. А обман инвестора грозит не только потерей лицензии, но и судом (что вполне реально). Иностранный инвестор заплатит за землю столько же, сколько и местный девелопер или застройщик.
Второе – рынок недвижимости Египта «молодой», растущий. Европейские инвестиции пришли туда 7-10 лет назад, а российские инвесторы начали активно осваивать этот рынок всего 3-4 года назад. Недвижимость до сих пор недооценена, – рынок аргументирует это утверждение ростом цен на недвижимость в Египте в среднем на 25-40% в год.
Третье – возможность легально купить недвижимость и оформить ее на свое имя. В ряде стран нельзя заключить контракт на свое имя, соответственно, иностранцу нужно организовать совместное предприятие с местным жителем. Для деятельности юридической компании это требование проблемой не является, частный инвестор сталкивается с большим количеством вопросов и затруднений. Следует обратить внимание, что египетское законодательство однозначно определяет ограничения по количеству и площади приобретаемых объектов – иностранный инвестор может стать владельцем и оформить на свое имя 2 объекта недвижимости, каждый площадью до 4000 кв. м (Закон «О правах иностранных граждан на приобретение объектов недвижимости на территории АРЕ»).
В случае приобретения недвижимости с целью дальнейшей перепродажи, после завершения оплаты достаточно получить генеральную доверенность (таукиль) от владельца недвижимости. Если планируется постоянное проживание, необходимо зарегистрировать объект в регистрационной палате (Шахр Акари), что занимает 6-9 месяцев. Величина регистрационного сбора составляет 3-5% от стоимости объекта.
Четвертое – привлекательная система налогообложения. В частности, ежегодного налога на жилую недвижимость в Египте нет. Вопрос налогообложения коммерческой деятельности регулируется законом «О правилах гарантий и развития инвестиций» следующим образом: «Сокращение налогов предполагает необлагаемость налогами прибыли любых коммерческих или индустриальных проектов в течение 5 лет с первого года после завершения проекта…». Напомню, что 23 сентября 1997 года между Россией и Египтом заключено соглашение об избежании двойного налогообложения, из которого следует, что налог может уплачиваться физическим лицом в любой из стран, в частности, на территории Египта, где ставка равна нулю. Таким образом, при продаже инвестором своей собственности законодательство Египта позволяет произвести перечисление за границу всей суммы, вырученной от продажи недвижимости. Аналогичный порядок применяется и к доходам, получаемым от прямого использования, сдачи в аренду или использования в любой другой форме недвижимого имущества.
Пятое – визовый режим. Объясню на примере США, насколько это может быть важным или даже решающим фактором. Вы можете выгодно купить дом в США, но это не повлияет на решение консульства США о выдаче Вам визы. При отказе (причины которого никто объяснять не будет) складывается ситуация, что дом в Америке есть, а Вас там нет. В Египте визовый режим необычайно благоприятен к приезжающим иностранцам – как туристам, так и инвесторам. Вопрос визы решается просто: с контрактом на покупку недвижимости и паспортом с визовой маркой за 15 долларов, купленной в аэропорту, идете в паспортный стол. Там при Вас оформляется туристическая виза сроком на три месяца, которая продлевается каждые три месяца на срок до года.
Есть еще один – не столь очевидный, но все более привлекательный сегмент получения дохода от покупки недвижимости в Египте – возможность получения рентного дохода. В Европе весомая часть рентного дохода «съедается» коммунальными платежами. В Египте коммунальные платежи необычайно низкие, Вы даже не почувствуете этих затрат. Ряд строительных компаний предлагает управление недвижимостью, в частности, заключение договора с гарантией рентного дохода. Величина годовой ренты обычно составляет от 6% от стоимости вашего объекта. Если объект сдается на неполный год, ставка будет скорректирована.
Часто приходится слышать высказывания о риске вкладывать деньги в мусульманских странах. О том, что страшно там жить, что мы для них всегда останемся «неверными», которых обмануть и обидеть не грех. Когда начинаешь выяснять, что стоит за утверждениями «очевидцев», как правило, следует быстрый переход от упоминания о навязчивости торговцев на рынке к обсуждению вечного противостояния арабов и израильтян, упоминание о палестинских боевиках и жгуче-безапеляционное «ненавижу арабов»… На моем опыте общения с жителями Египта могу сказать – они намного более терпимы и снисходительны к людям, чем мы сами, не конфликтны, открыты для общения, любознательны и дружелюбны. Мир общения с ними интуитивно богат. Почувствовав Ваше раздражение, они постараются отдалиться, а откликом на доброжелательность будет сияющая улыбка и самый радушный прием.
Еще часто спрашивают – а что, в Египте кризиса нет? Скажу применительно к сфере недвижимости. В Египте нет обвала цен на недвижимость и «торможения» строительного бизнеса. Одна из причин – там не было кредитного «пузыря». Получить кредит в Египте очень непросто – залогом может быть только полностью оплаченная недвижимость. Но все же, ведь кризис свирепствует во всем мире, скажете Вы… Да, последствия кризиса ощущаются и на берегах Красного моря – сократился приток иностранных инвестиций.
Не иссяк по той причине, что налицо перераспределение инвестиционных потоков в пользу Египта, где динамика цен демонстрирует устойчивый рост. Пусть и не в таких масштабах, как год-два назад.
