Недвижимость наконец-то подешевела -- в долларах. Но это никого особо не радует. Во второй половине 2008 года долларовые цены на квартиры упали в среднем на 20--25%, и в 2009 году, вполне вероятно, недвижимость продолжит дешеветь.
После безумных 2005--2006 годов, когда долларовые цены на квартиры росли на 60% в год, и относительно стабильного 2007 года, когда жилье подорожало на 25%, 2008 год принес спад. Общемировой экономический кризис, политическая нестабильность в Украине и скачки курса доллара поспособствовали снижению долларовой стоимости жилья. Как утверждают риэлторы, цены на вторичное жилье за последние два квартала 2008 года упали в разных регионах Украины на 15--30%. Казалось бы, такая ситуация должна только радовать потенциальных покупателей недвижимости. Но у этих самых потенциальных покупателей тоже нет денег на приобретение жилья. А банки ипотечные кредиты дают крайне неохотно. По уверениям риэлторов, с которыми общались "Деньги", в декабре 2008 года уровень продаж недвижимости в стране снизился больше чем на 85% по сравнению с ноябрем 2008-го. По прогнозам, в 2009 ситуация кардинально не изменится -- и падение цен продолжится.
Свое жилье в столице
Небольшое подорожание квартир (на 6%) в первом квартале 2008 года не нашло своего продолжения в дальнейшем. В компании "Планета Оболонь" отметили, что за январь--декабрь 2008 года средняя цена 1 м² в усредненных квартирах снизилась на 32,4% с $2936 до $1986. "Максимальная цена продажи квартир была в июле $3258 за 1 м². То есть с июля по декабрь снижение составило 39%. При этом основное падение цен на 37,6% пришлось на последние три месяца 2008 года", -- сказано в аналитическом отчете компании. Агентство недвижимости "Траектория" оценивает удешевление столичной "вторички" во втором полугодии 2008 года в 23--26%. Что явно ближе к реальному положению дел.
Сократилось и количество сделок на рынке. Например, по данным "Планеты Оболонь", в декабре 2008 года сделок по купли-продажи квартиры было на 43% меньше, чем в ноябре этого же года. В Ассоциации риэлторов Украины отмечают, что в Киеве сегодня очень сложно продать квартиру стоимостью $50 тыс., тогда как в 2007 году квартиры "уходили за полчаса с тремя посредниками". Правда, при этом в объявлениях по-прежнему фигурируют шестизначные долларовые цены на столичные квартиры.
Наступивший 2009 год пока ничем не утешил продавцов вторичной недвижимости -- жилье в Киеве продолжает дешеветь. Спрос же остается низким. По данным портала "Недвижимость", за две недели января долларовые цены на квартиры снизились на 10%. Эксперты Ассоциации риэлторов Украины прогнозируют дальнейшее падение цен. Причем прогнозы достаточно смелые -- якобы, к лету 2009 года цены на жилье упадут до уровня 2003 года, когда однокомнатная квартира на вторичном рынке стоила $20--25 тыс.
При этом надо помнить, что та ценовая динамика, о которой говорят риэлторы, основывается на значительно меньшем числе рассматриваемых вариантов, чем даже полгода назад: продавцы, которым "не печет", предпочитают не паниковать. Да и число реальных сделок сейчас упало многократно -- рынок ждет стабилизации национальной валюты.
А учитывая, что украинская национальная валюта упала почти вдвое за минувший год, то гривневые цены на недвижимость… выросли -- примерно на треть. Это если полагать, что долларовые упали на 30%. Есть от чего пойти кругом голове и у покупателей, и у продавцов. Не идет только кругом голова у риэлторов -- они взбешены резко упавшим числом сделок и активно подталкивают продавцов к демпингу. Точно так же активно, как год назад уговаривали их же вздувать цены. А что еще агентам делать? Лучше получить комиссионные при продаже квартиры по сбитой цене, чем не получить никаких.
Свое жилье в регионах
Похожая ситуация на вторичном рынке наблюдается не только в столице. В Одессе, по словам президента Ассоциации риэлторов Одессы и области Игоря Ефремова, количество сделок купли-продажи квартир в 2008 году сократилось на 70% по сравнению с 2007 годом. Долларовые цены на жилье в Одессе также снижаются. Например, в Киевском районе в начале января 2008 года однокомнатную квартиру продавали за $70 тыс., а уже в январе 2009 года подобная квартира такого же метража выставлена на продажу за $50 тыс. Получается, за год цены на жилье упали почти на 30%. При этом одесские риэлторы утверждают, что цены продолжат падать и в 2009 году. А вот спрос вряд ли возрастет. И даже самое доступное жилье будет достаточно долго искать своего покупателя.
В Харькове в 2008 году также отмечается снижение цен. Аналитики группы компаний "Проконсул" подводят итоги: "Неблагоприятные экономические факторы, а также постоянная политическая нестабильность заставили многих потенциальных покупателей отказаться от покупки недвижимости или отложить ее до лучших времен. В результате средняя стоимость 1 м² вторичного жилья по Харькову на конец ноября 2008 года в долларах США снизилась почти на 18% от уровня цен октября и составила $1315 за 1 м²". В декабре харьковская "вторичка" еще сильнее подешевела. По данным АН "Аверс", в последний месяц 2008 года квартиры упали в цене примерно на 5--8%. То есть за 2008 год квартиры в Харькове на вторичном рынке стали дешевле более чем на 25%.
В Днепропетровске рынок недвижимости также переживает застой. Спрос сократился, цены поползли вниз. По предварительным прогнозам квартиры в городе подешевели на 50%. И в 2009 году падение цен продолжается. Согласно мнению президента инвестиционной группы "Магистр" Маргариты Урицкой, вторичная недвижимость в Днепропетровске продолжает дешеветь: "Спроса нет, за исключением тех людей, у кого есть наличные деньги и желание купить жилье по бросовой цене. Спрос сократился практически на 95%. Но и собственники не хотят продавать свои объекты по бросовой цене. Расстаются с недвижимостью в основном те, у кого кризисная ситуация". "На рынке недвижимости полная стагнация. Ипотечный сектор экономики не работает. Сделок купли-продажи практически нет, а те, которые есть, происходят по цене существенно ниже рыночной", -- рассказала г-жа Урицкая. Она подчеркнула, что, несмотря на практическое отсутствие спроса, продавцы все же предпочитают выставлять квартиры на продажу по цене, явно завышенной для данного периода, чем еще больше отпугивают потенциальных покупателей, которых и так мало.
Львовские квартиры за 2008 год подешевели примерно на 15--30%. При этом падение цен пришлось в основном на небольшие одно- и двухкомнатные квартиры, элитное жилище "держалось". Тем не менее, львовские риэлторы утверждают, что январь 2009 года продолжил основные тенденции 2008-го. Квартиры продолжают дешеветь.
Донецк -- это, пожалуй, единственный город, где по итогам 2008 года квартиры не подешевели, а подорожали. Аналитики ООО "Донбасская инвестиционно-строительная компания" отмечают, что за год квартиры в городе подорожали почти на 7%. Впрочем, риэлторы более пессимистичны. Дескать, количество сделок в городе ощутимо сократилось. Да и цены на квартиры по их оценкам упали на 15--30%. По прогнозам и в 2009 году жилье будет дешеветь на 1--5% в месяц. По крайней мере до весны.
Жилье на время
Несладко пришлось в 2008 году и арендаторам жилья. После укрепления гривны в мае--июне 2008 года квартировладельцы переориентировались на национальную валюту, причем по невыгодному для квартиросъемщиков на тот момент курсу -- 5 грн. за доллар, хотя в среднем доллар стоил 4,6--4,68 грн. (Было же время! Подробнее см. "Деньги" №33 от 14 августа 2008 года, доступно на www.dengi.ua).
Впрочем, "гривнелюбие" арендодателей продлилось недолго -- после резкого обесценивания национальной валюты в октябре 2008 года квартировладельцы опять переориентировались на доллары. И в долларовом эквиваленте аренда жилья подешевела, ведь спрос уменьшился, а вот количество предложений, напротив, увеличилось. Многие владельцы жилья, которые вообще-то хотели его продать, решили не делать этого по нынешним ценам, а чтобы заработать хоть какие-то деньги, сдают квартиры в аренду. Например, по данным Союза специалистов по недвижимости Украины, в Киеве в январе--феврале 2008 года числилось около 6 тыс. квартир на сдачу, в декабре 2008 года -- почти в три раза больше.
Впрочем, мнения относительно происходящего на рынке аренды в 2008 годов у операторов рынка недвижимости разные. Например, в Киеве, по данным портала "Недвижимость", за год долларовые арендные ставки на однокомнатные квартиры понизились более чем на 21%. В консалтинговой компании SV Development также отмечают снижение стоимости аренды, но уже почти на 38%. Причем, по их данным, больше всего упали в цене "единички" в Голосеевском районе столицы -- на 38,8%, то есть до $413 в месяц. Кстати, эта цифра свидетельствует о том, что сравнивали они с явно завышенными ценами: год назад в не самом благополучном районе столицы средняя цена аренды "единички" ну никак не составляла $700.
По прогнозам риэлторов, арендные ставки в Киеве в 2009 году также будут снижаться. Прекратится падение цен только после того, как возобновится спрос на аренду жилья, что произойдет только тогда, когда стабилизируется экономическая ситуация и оживится столичный рынок труда.
Снизились арендные ставки на квартиры и в Днепропетровске. В частности, по словам Маргариты Урицкой, аренда за 2008 год подешевела на 20--30%. Сейчас в основном идет пересчет на гривну по текущему среднерыночному курсу. То есть, если в долларовом эквиваленте цены и упали, то вот в национальной валюте наоборот повысились. "Спрос на аренду невелик, но стабилен", -- подчеркнула она.
В Харькове количество квартир на сдачу больше, чем спрос на них. Однако говорить об ощутимом снижении арендных ставок не приходится. Как в начале, так и в конце 2008 года арендовать квартиру в первой столице можно в среднем за $130--700 месяц. А вот за две недели января 2009 года аренда подешевела на 12--15%. При этом произошло изменение в принципах формирования цен -- большинство арендодателей перешли на гривневые расчеты, причем по хорошему курсу -- 5 грн. за доллар.
В Донецке аренда однокомнатных квартир в среднем подорожала на 8%, то есть на $25. По данным АН "Жилком", в январе 2008 года снять "единичку" можно было за $325 в месяц, в декабре -- уже за $350.
В Одессе также намечается тенденция к переводу арендных ставок в гривны. Если пересчитать нынешние арендные ставки по текущему курсу НБУ, то стоимость аренды жилья в Одессе даже немного подорожала. Например, в Киевском районе в начале 2008 года "единички" сдавали за $150--450 в месяц, то в конце -- за $170--480 в месяц.
Немного, примерно на 10--15%, снизились арендные ставки и во Львове. Однако львовские риэлторы прогнозируют более ощутимое падение цен на аренду в 2009 году из-за увеличения количества предложения и ухудшения ситуации на рынке труда.
Как продавались квартиры
Статистические данные по сделкам ГК «Планета Оболонь», по итогам 2008 г.
|
Январь |
Февраль |
Март |
Апрель |
Май |
Июнь |
Июль |
Август |
Сентябрь |
Октябрь |
Ноябрь |
Декабрь |
|
|
Средняя цена продаж, $ за 1 м² |
2826 |
2868 |
2983 |
3161 |
3109 |
3229 |
3102 |
3165 |
3195 |
2859 |
2661 |
1835 |
|
Средняя цена предложений проданных квартир, $ за 1 м² |
2860 |
2897 |
3028 |
3196 |
3152 |
3265 |
3136 |
3219 |
3256 |
2988 |
2955 |
Недостаточно данных |
|
Средняя цена предложения аналогичных квартир, $ за 1 м² |
2941 |
2932 |
3216 |
3286 |
3274 |
3472 |
3235 |
3378 |
3381 |
3169 |
3275 |
2861 |
|
Средний размер уступок при торге, % |
-1,2 |
-1 |
-1,5 |
-1,1 |
-1,4 |
-1,1 |
-1,1 |
-1,7 |
-1,9 |
-4,5 |
-9,9 |
Недостаточно данных |
|
Отличие цены продажи от цены предложения аналогичных квартир,% |
-3,9 |
-2,2 |
-7,2 |
-3,8 |
-5 |
-7 |
-4,1 |
-6,3 |
-5,5 |
-9,8 |
-18,3 |
-35,9 |
По данным ГК «Планета Оболонь».
Почем продавались квартиры
Средняя сцена предложения однокомнатный квартир в Киеве, по итогам 2008 г., $ за 1 м².
|
Район |
Январь |
Февраль |
Март |
Апрель |
Май |
Июнь |
Июль |
Август |
Сентябрь |
Октябрь |
Ноябрь |
Декабрь |
Изменение за год, % |
|
Голосеевский |
3227 |
3296 |
3510 |
3543 |
3668 |
3609 |
3706 |
3806 |
3772 |
3785 |
3547 |
3150 |
-2,5 |
|
Дарницкий |
2647 |
2672 |
2749 |
2814 |
2890 |
2879 |
2925 |
3021 |
2978 |
3019 |
2939 |
2522 |
-5 |
|
Деснянский |
2565 |
2583 |
2650 |
2762 |
2906 |
2965 |
2961 |
3019 |
3049 |
3003 |
2951 |
2691 |
5 |
|
Днепровский |
2797 |
2938 |
3063 |
3069 |
3147 |
3194 |
3280 |
3364 |
3346 |
3386 |
3301 |
3164 |
13 |
|
Оболонский |
3134 |
3270 |
3261 |
3472 |
3572 |
3618 |
3677 |
3866 |
3847 |
3826 |
3719 |
3305 |
5,5 |
|
Печерский |
4630 |
4823 |
4965 |
5092 |
4980 |
4866 |
5145 |
5152 |
5303 |
5232 |
5075 |
4722 |
2 |
|
Полольский |
3344 |
3272 |
3349 |
3402 |
3646 |
3572 |
3688 |
3711 |
3648 |
3747 |
3765 |
3357 |
0,4 |
|
Святошинский |
2758 |
2804 |
2867 |
2925 |
2957 |
3053 |
3179 |
3181 |
3151 |
3123 |
3033 |
2901 |
5 |
|
Соломенский |
3471 |
3890 |
3848 |
3947 |
4075 |
3987 |
4343 |
4259 |
4306 |
4262 |
4113 |
3943 |
13,5 |
|
Шевченковский |
823 |
862 |
821 |
795 |
811 |
838 |
844 |
982 |
1099 |
1079 |
1050 |
941 |
14 |
Почем арендовать в Киеве
Средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в Киеве, по итогам 2008 г., $
|
Район |
Январь |
Февраль |
Март |
Апрель |
Май |
Июнь |
Июль |
Август |
Сентябрь |
Октябрь |
Ноябрь |
Декабрь |
Изменение за год, % |
|
Голосеевский |
718 |
680 |
715 |
733 |
770 |
756 |
787 |
959 |
1049 |
1087 |
1035 |
892 |
24 |
|
Дарницкий |
616 |
642 |
687 |
743 |
706 |
721 |
755 |
777 |
864 |
849 |
815 |
701 |
14 |
|
Деснянский |
486 |
514 |
532 |
540 |
531 |
536 |
547 |
607 |
642 |
644 |
616 |
532 |
9,5 |
|
Днепровский |
625 |
641 |
699 |
713 |
650 |
668 |
654 |
684 |
730 |
772 |
724 |
638 |
2 |
|
Оболонский |
659 |
747 |
746 |
833 |
750 |
720 |
748 |
757 |
816 |
893 |
838 |
725 |
10 |
|
Печерский |
1122 |
1042 |
1062 |
1024 |
995 |
1037 |
1080 |
1102 |
1105 |
1159 |
1137 |
1078 |
-4 |
|
Полольский |
719 |
659 |
713 |
723 |
744 |
723 |
756 |
799 |
891 |
800 |
797 |
654 |
-9 |
|
Святошинский |
528 |
534 |
592 |
556 |
549 |
611 |
624 |
677 |
725 |
701 |
688 |
598 |
13 |
|
Соломенский |
602 |
660 |
656 |
639 |
647 |
641 |
648 |
695 |
754 |
781 |
734 |
659 |
9,5 |
|
Шевченковский |
823 |
862 |
821 |
795 |
811 |
838 |
844 |
982 |
1099 |
1079 |
1050 |
941 |
14 |
Почем аренда в миллионниках
Ориентировочная стоимость аренды квартир в регионах, $ в месяц.
|
Город |
Цена на 24.04.08 |
Цена на 10.10.08 |
Цена на 01.12.09 |
|
Днепропетровск |
100-500 |
300-700 |
250-550 |
|
Донецк |
150-900 |
350-900 |
350-1000 |
|
Львов |
200-500 |
350-800 |
230-7500 |
|
Одесса |
250-1000 |
200-1000 |
170-1500 |
|
Харьков |
250-700 |
150-800 |
130-700 |
ИТОГО: В 2009 году долларовые цены на вторичную недвижимость и арендные ставки продолжат снижаться. Риэлторы азартно прогнозируют снижение и на 30%, и даже на 50%.
