Ринок житлової нерухомості Києва за останні 4 роки зазнав впливу багатьох факторів, що пересічний покупець міг остаточно заплутатися в тому, що на ньому відбувається. Надувається на ринку «міхур» у вигляді величезної кількості надлишкової пропозиції, або навпаки – рівень цін досяг дна і зараз «саме час купувати». Про це у своїй колонці міркує економіст IMF group of Ukraine Григорій Кукурудза.
Григорій Кукурудза
економіст IMF group of Ukraine
Основний аргумент апологетів першого думки – істотно збільшився обсяг новобудов, пропозиції на вторинному ринку і кількості виданих дозволів на будівництво з одного боку, — і мляве відновлення доходів населення та іпотечного кредитування з іншого.
Дозволю собі спростувати цю тезу. Кількість столичних ЖК (як незавершеного будівництва, так і введені в експлуатацію), у яких на сьогоднішній день активно ведуться продажу, становить 184 одиниці. В 2013-му році їх було 142, а в кінці 2016-го – 156. Тобто більшість ведення будівельних робіт, які ми сьогодні можемо спостерігати на вулицях – це розморожені об'єкти попередніх періодів, і тільки почалися будівництва, введення яких в експлуатацію реально відбудеться тільки в кінці 2018 – середині 2019-го років.
Якщо врахувати, що з другої половини 2014 року кількість переселенців з окупованих територій в 1-1,5 млн. збільшило населення столиці на 20-30%, а також другий, — не менш важливий фактор — перелив заощаджень депозитів в нерухомість (відтік вкладів з банківської системи за 2014-2016 роки становить $16,8 млрд. ) – то легко бачити, що навіть потенційне зростання кількості новобудов у майбутньому (за січень-червень поточного року Держархбудінспекцією оброблено на 18% більше дозвільних документів, ніж за відповідний період попереднього року) не призведе до виникнення суттєвого надлишку пропозиції на ринку нерухомості та подальшого падіння цін.
Що стосується вторинного ринку, то сьогодні обсяг пропозиції становить в середньому 21,5-22 тис. квартир, що більше рівня 2013-го року всього на 17-20%. Пояснюється це зростання дуже просто — збільшенням загального обсягу ринку нерухомості та продажем житла людьми, эмигрировавшими з країни і, зважаючи загальнополітичної ситуації, — не бажають зберігати/утримувати настільки ризиковий і трудомісткий актив.
Окремої уваги заслуговує динаміка середніх цін на нерухомість за останні три роки. Так, незважаючи на те, що згідно зі статистичними даними середня вартість 1 кв. метра продовжує знаходиться на спадающем тренді і вже знизилася до 877$ (новобуд) — насправді ринок почав повільне відновлення.
У свою чергу, продовження падіння середнього рівня цін пов'язано виключно зі зміною структури пропозиції, а саме – збільшенням питомої ваги «економ» і «комфорт» класів на 10-15% порівняно з 2013-им роком. На це вказує і падіння співвідношення між вартістю 1 кв. метра і середньою заробітною платою з 4,27 в 13-му році — до поточних 3,4. Таким чином, для уникнення подібних спотворень реальної ситуації статистикою і коректного відображення цін на нерухомість – необхідно вводити кілька цінових індексів, що відображають динаміку цін на різні класи нерухомості.
Однак не можна погодитися і з другим думкою – що нерухомість суттєво недооцінена і зараз це один з найбільш ласих об'єктів для інвестування. Два періоду хвилеподібного зростання попиту у вигляді припливу переселенців і переливу заощаджень з банківської системи ми вже пережили. І хоча ціни почали плавне відновлення — макроекономічні ризики технічного дефолту і суттєвої девальвації в 2019-2022 роках все ще зберігаються. Важливим фактором зростання попиту і, відповідно – середнього рівня цін, — міг би виступити зростання іпотечного кредитування. Нагадаю, саме низькі процентні ставки 0-3% виступають одним з основних факторів, що формують такий високий рівень цін на нерухомість в країнах першого світу. Однак іпотечний портфель банківської системи на сьогоднішній день залишається на рівні 2013-го року, що фактично означає повну відсутність кредитування в даному сегменті. Що, втім, і не дивно при середній вартості іпотечних кредитів в 18-20% (середні ставки, пропоновані ТОП-10 банками за розміром активів).
Отже, до новини про те, що Україна успішно реструктуризувала виплати за зовнішнім боргом, — інвестувати в нерухомість, на мій погляд, вкрай необачно.
