Пузир на ринку столичного житла надувалася близько п'яти років (протягом 2004-2008 рр..). Його цикл зростання включав в себе і тривалі підйоми, і порівняно короткочасні коригування вниз, і періоди заморожування цін.
Восени 2008-го період обвального падіння цін змінився відскоком і коректуванням цін вгору, потім можна було спостерігати період відносного затишшя і стагнації на ринку житла. Останнім часом, проте, ціни практично на всі види київського житла знову полетіли вниз ...
Повернення до першого цінового дну
Найбільш очевидні тенденції ринку житла на прикладі двокімнатних квартир, оскільки при купівлі-продажу однушек більш відчутний спекулятивний фактор (купити-перепродати-здати), ну і так званий фактор безвиході (купують те, на що вистачає грошей). Троячки також у цьому плані не показові, їх частка на ринку порівняно невелика.
Наприклад, невеликі 43-метрові двокімнатні «брєжнівки-чешки» в одному з найбільш популярних районів Києва Русанівці ще восени минулого року торгувалися на рівні не менше 85 тис. у.е. Уже в лютому поточного року можна було спостерігати масове пропозицію в цьому сегменті за ціною близько 75 тис. у.е. (Без ремонту). Нагадаємо: на піку міхура навесні 2008 р. ціни на такі варіанти доходили до 135 -150 тис. у.о.
Більш просторі двокімнатні апартаменти в підготовленій до здачі в експлуатацію новобудові біля каналу в цьому ж районі при ціні у забудовника 1500 у.о. за 1 кв. м перепродаються з переуступки вже за ціною 1300 у.о. за квадрат. А при бажанні у продавця продати апартаменти за кілька місяців, а не за кілька років, з ціни злітають ще 100 -150 у.о. на одному кв. м.
У цій же новобудові на стадії будівництва в період істерії на ринку житла ціна за квадратний метр в однушках доходила до 3 тис. у.е. за 1 кв.м.
Аналогічні тенденції простежуються і на житло в центральних і прилеглих до центру районах Києва. Так, на піку цін навесні 2008 двокімнатні 52-метрові сталінки на престижних Липках по вул. Інститутській пропонувалися по 350 -450 тис. у.о. А взимку 2009 р. такі квартири «приземлилися» на рівнях близько 150 -160 тис. у.о. Потім протягом другої половини 2009-го і протягом 2010 р. пішов відскік, і за таку житлоплощу запитували вже не менше 220 -230 тис. у.о. У лютому поточного року нижня цінова планка на такі квартири встановилася на рівнях близько 170 -175 тис. у.о.
Тобто і на прикладі так званого бюджетного житла, і на прикладах досить престижних «сталінок» в самому серці столиці взимку поточного року ми бачимо повернення до першого цінового дна.
Двокімнатні і трикімнатні взимку 2012 року можна купити майже за ціною трирічної давності, тобто за цінами, ненабагато перевищують позначки зими 2009 року, коли міхур остаточно лопнув. У той же час однокімнатні квартири і гостинки зараз продаються за цінами, що перевищують орієнтири 2009 року. Все-таки за ці роки потенційні покупці кілька піднакопичили грошові кошти і вважають за краще набувати то, на що вистачає грошей. Та й паніка на ринку все-таки стихла.
Ринок шукає точку рівноваги
Таким чином, можна констатувати: цикл нестримного росту цін на ринку тривав близько п'яти років, але ось уже більше трьох років на столичному ринку житла оселився спадний тренд. З упевненістю можна також стверджувати, що 2012 рік стане четвертим роком в циклі спаду на ринку житла, незважаючи на те, що кількість угод купівлі-продажу помітно збільшилася. Характерно, що реальні ціни на столичні квадратні метри, з урахуванням торгу останнім часом, просіли не менше ніж на 10 -15%, і одночасно на ті ж 10 -15%, за оцінками експертів, збільшився реальний попит і відповідно кількість новоселів в Києві. Схоже, ринок шукає точку рівноваги.
Але поки що криза на ринку нерухомості України триває. Власники квартир неприємно здивовані тим, що їх квадратні метри і далі знецінюються, інвестори підраховують збитки, будівельники і посередники-ріелтори розмірковують, як вижити в такій непростій ситуації, а потенційні покупці все ще не можуть звести кінці з кінцями для придбання хоча б простенької нерухомості без залучення позикових коштів.
Подальший розвиток подій на ринку нерухомості можна з упевненістю спрогнозувати лише в межах поточного року. Тенденції ж 2013-го будуть залежати не тільки від внутрішніх чинників, а й від подій на світових фінансових ринках, від того, скільки грошей доведеться витратити на порятунок європейського Lehman Brothers Holdings, Inc. - Греції, і від того, скільки грошей ще надрукує Америка для повернення своєї економіки на шлях відновлення. Адже паперова валюта девальвує буквально на очах.
Ще не так давно за 100 тис. дол в Україну можна було придбати «невеликий свічковий заводик» і відкрити непоганий бізнес, а тепер за ці гроші і нормальну двушку в столиці не купити.
Фінансові кризи настають, коли їх, в принципі, ніхто не чекає. Колись ніхто не міг і припустити такого швидкого краху радянської імперії, як і зараз мало хто готується до радикального зменшення ролі американського долара. Але ті, хто зберігав радянські рублі в ощадних касах СРСР, прекрасно знають про ефемерність, здавалося б, найбільш непорушних фінансових інститутів.
Тому рано чи пізно ринок нерухомості відштовхнеться від свого дна (тільки от від якого?). Він почне висхідний рух, оскільки ні долар, ні євро, ні, тим більше, цінні папери (ті ж 50 і 100-рублеві державні казначейські зобов'язання СРСР у багатьох адже порошаться товстими пачками, як дешеві сувеніри) не є вже тихою гаванню, в якій можна перечекати будь-який фінансовий шторм. Золото і срібло в якості інструментів інвестування і заощадження коштів все ж більше підходять для фінансових спекулянтів і для більшості громадян є просто екзотикою.
Футбол спекулянтам не в допомогу
Проте український ринок нерухомості в найближчому майбутньому будуть турбувати не глобальні катаклізми і величезний навіс нічим не забезпечених доларових папірців, а «рідні», внутрішні загрози та провісники економічних неприємностей. Саме тому ціна на українську нерухомість у 2012 році буде падати.
Нерухомість, як відомо, дзеркало економіки, а індекс цін на нерухомість завжди був показником економічної ситуації і стабільності.
Саме стан економіки і привело до того, що очікуванням спекулянтів на зростання цін напередодні футбольного чемпіонату не судилося збутися.
Виною тому відсутність конкретних результатів у проведенні системних реформ; всепоглинаюча корупція і крадіжка; наростаюче негативне торгове сальдо; тануть не по днях, а по годинах валютні резерви; ембарго на поставку в країну «свіжого» долара від МВФ; газові шоки на тлі приголомшливої енергозалежності та сверхнераціонального енергоспоживання; життя на наркотичної голці нестримних і безрозмірних запозичень ... Футбольного дива не сталося, тепер чекають дива від виборів, коли гроші, які зайдуть в країну під «свято демократії», пожвавлять згаслий ринок нерухомості.
В таких умовах у переважної частини населення коштів вистачає хіба що на їжу та на недорогу побутову техніку, більш забезпечені вкладаються в автомобілі. Ті ж, хто хотів би поліпшити свої житлові умови, гостро мають потребу в кредитах. Однак переживає не найкращі часи банківська сфера просто не може підтримати споживачів доступним іпотечним кредитуванням, внаслідок чого відновлення ринку нерухомості відкладається.
Поки світла в кінці тунелю не помітно. Адже низька купівельна спроможність населення та її постійне зниження через істотного підвищення цін на товари першої необхідності в останні роки призводить до відчутного гальмування темпів накопичення вільних коштів. Чекати другої хвилі кризи немає чого, ми вже живемо на цій хвилі, тому й існують цінові дисбаланси на українському ринку житла, та стабілізації ситуації як мінімум протягом поточного року не передбачається.
Тільки коли будуть зрозумілі перспективи розвитку економіки не на один-два кварталу, а хоча б на рік-два вперед, тільки коли країна зможе жити не на позикові гроші за грецьким сценарієм, а на зароблені кошти, тільки коли заспокояться валютні курси, а кошти фінансових установ та населення будуть використовуватися не на покупку держпаперів, а для кредитування, - економіка, а разом з нею і ринок нерухомості, стане збалансованою.
Не до жиру ...
Поки купівля власної квартири несе в собі значні інвестиційні ризики. Адже нерухомість - це актив, який потребує в додаткових витратах на утримання: амортизація (потреба в періодичному ремонті), ризики псування (наприклад, орендарями), ризики нормального функціонування домобудівництва (багато об'єктів знаходяться в жахливому аварійному стані, фізично і морально застаріли), нарешті, витрати на утримання самої квартири (включають перманентно підвищувати квартплату та оплату комунальних послуг).
Саме тому у власників «зайвих» доларів і євро зараз в моді або саме простеньке житло (через дешевизну), або добротне в оглядатися м майбутньому якісне житло в хороших будинках, в хороших районах міста, яке не буде старіти ні фізично, ні морально.
Втім, угоди, де об'єктом купівлі-продажу виступає житло «для багатих», займають порівняно мізерну частину ринку. На ринку мають попитом квартири у будинках, які давним-давно пора зносити. Зростає кількість бажаючих придбати квадратні метри в малогабаритних гостинках і однокімнатних квартирах в панельних будинках 50-70-х років в спальних районах, в т.ч. і тих, де, здається, жити вже просто неможливо - тобто в панельних хрущовках. Покупці відмінно усвідомлюють, де їм доведеться оселитися, але грошей на щось краще у них не вистачає, вони вимушено погоджуються на безрадісні перспективи і величезні ризики. Адже вдома, де будуть розташовані їх «нові» квартири, побудовані майже півстоліття тому за спрощеними технологіями, терміни їх експлуатації або вже минули, або, як то кажуть, на грані, а надії на те, що держава візьме на себе витрати з капітального ремонту старих будинків або займеться їх реконструкцією, - практично ніякої.
До речі, ситуація кардинально відрізняється від «добульбашкові» часів - тоді й доходи населення були побільше, і ціни на продукти та інші товари поменше, і квартплата, і компослуги в порівнянні з нинішніми були карликовими, і населення, відповідно, намагалося придбати на ринку житла щось краще.
Вдала інвестиція
Якщо добре пошукати або якщо просто пощастить, і зараз, і навіть на піку кризи в 2009-2010 рр.. можна було знайти на ринку так звані діаманти - недооцінені квартири на вторинному та первинному ринку в якісних будинках, розташованих в хороших місцях.
Адже вдала інвестиція - це не кількість метрів. Зрештою, кому з простих людей потрібні «царські хороми» в небагатій країні з постійно зростаючими витратами на утримання об'єкта придбання?
Вдала інвестиція - це і не покупка квартири з «супер-пупер» євроремонтом. Адже втридорога купувати чийсь ремонт, зроблений під чужу сім'ю, під чужі, найчастіше бездарні смаки, - це досить плоско і прозаїчно.
Вдала інвестиція - це і не дешевизна квартири. Кому потрібно житло (хай і за викидними цінами), розташоване в страшних під'їздах страшних будинків в поганих місцях?
Вдала інвестиція - це місце, місце і ще раз місце. Це район міста (вид з вікон завжди приємніше не на промзону і не на вікна сусідніх будинків, а, приміром, на територію дитячого садка або школи, потопаючих влітку в зелені, а взимку - в незайманих заметах).
І цей стан будинку. Монументальна «сталінка» або оригінальна новобудова (максимум в 8 -10 поверхів) за спеціальним проекту завжди краще як безликих «брежневок» і «хрущовок», так і не менш безликих нових бетонних 25-поверхових монстрів - свічок, натиканих чи не стіна в стіну в деяких районах міста Києва.
Усе саме «смачне» вже продано
Поряд з ринком житлової нерухомості в Києві функціонує і ринок комерційної нерухомості. Втім, слово «функціонує» застосовне в основному лише до ринку торгової нерухомості. Тут всі ласі об'єкти по «смачним» цінами розхапали ще в період масової паніки на ринку, тобто протягом 2009 року. Однак навіть те, що залишилося, продавалося і купувалося згодом протягом 2010 -2011 рр.. досить активно, незважаючи на депресивні настрої в суспільстві, українці все одно купують продукти, товари першої необхідності, взуття, одяг і побутову техніку. Торгівля так-сяк, але генерує прибуток, особливо в місцях з пристойним прохідним трафіком.
Набагато гірше йдуть справи з офісною нерухомістю. Дрібний і середній бізнес в умовах повної невизначеності відклав плани на розвиток до кращих часів, багато хто воліє або міняти орендовані приміщення на більш дешеві, або взагалі працювати вдома. Адже в завтрашньому дні він просто не впевнений.
Складський сегмент взагалі практично не розвивається, споживання падає, а значить, необхідність у великих складських запасах поступово тане.
Не втратити свій момент
Значна частина житлової нерухомості в Україні все ще значно переоцінена. Спекулятивний капітал ринок не підігріває. Сприятливий інвестиційний клімат відсутня. Сьогоднішній ринок нерухомості - це ринок покупця. Конкуренція за володарів вільних валютних коштів зростає, і продавці просто змушені стати більш поступливими. За оцінками експертів, розмір торгу практично стабілізувався і складає в середньому близько 10%. Якщо в країні не трапиться нових фінансових шоків, в поточному році ринок буде падати досить плавно. Темпи низхідної динаміки будуть порівнянні з відповідними показниками минулого року, тобто в межах до 7-8%. Основні події відбуватимуться в
сегментах «дешевого житла». У сегментах більш дорогого і якісного житла ділова активність, швидше за все, буде невисокою. Ще не дуже скоро покупцям буде по кишені купувати житло з відповідними стандартами у сфері якості будівництва, хорошими планувальними рішеннями, підвищеними вимогами до місця розташування, інженерії, інфраструктурі і т.п. Очікування поки що в негативній зоні.
Проте навіть в таких умовах багато покупців знаходять собі саме те, що потрібно, і за адекватними, справедливими цінами. Адже економічні закони циклічності доведені історією. За періодами спаду завжди слідують періоди підйому ринку, протягом яких підібрати собі варіант «по душі» і «по гаманцю» буде набагато важче (часткове відновлення іпотечного кредитування і відкладений попит істотно погіршать і асортимент, і ціни в житловому «супермаркеті», та й вибирати треба буде набагато швидше).
Те ж саме стосується і інвесторів. Те, що сьогодні виглядає «неїстівне», завтра може стати привабливою інвестицією. Важливо поряд з розумінням ризиків інвестиції все ж не упустити свій особистий момент - де, на якому часовому відрізку сьогодні можна збільшити свій стан в майбутньому. Якщо об'єкт для інвестування обраний вдало, не варто турбуватися, якщо ціна на нього в якийсь момент коригується вниз (звичайно, якщо угода не укладена під час «бульбашки»). Історія розвивається по спіралі, а отже, ніколи в нашій країні ми не побачимо цін на київські квартири на рівнях 2003 -2004 рр..
***
Тим часом з відступом злих морозів кілька пожвавився ринок нерухомості Києва. За повідомленнями посередників, збільшується кількість дзвінків, заявок на покупку і переглядів. Потенційних покупців, як і раніше, в основному цікавлять дешеві «бюджетні» варіанти, хоча претенденти на більш дороге і просторе житло також є. Угоди укладаються тільки в тих випадках, коли продавці роблять крок назустріч покупцям, з відповідними ціновими поступками.
Поки час на те, щоб вибирати і поторгуватися, ще є ...
