В Україні може відродитися обмін квартир - дуже популярний в Радянському Союзі, але практично зійшов нанівець за останнє десятиліття. Поштовх йому дасть оподаткування нерухомості, яке запустять в нашій країні в майбутньому році. Щоб поменше платити державі, громадяни, на яких числиться багато квадратних метрів, почнуть ними змінюватися з ріднею.
З чого почалося
Власники житла з квітня 2014 будуть отримувати повідомлення з Податкової про нараховані за підсумками 2013 сумах податку на нерухомість. Їм оподатковуються будови, що відносяться до житлового фонду, а саме - житлові будинки, прибудови, житлові будинки садового типу, котеджі та кімнати у багатосімейних будинках. Платити його повинні як фізичні особи, так і юридичні: причому не тільки громадяни України, а й іноземці. Для фізосіб не обкладаються податком 120 кв. м житлоплощі в міських квартирах, якщо кілька будинків - 250 кв. м, якщо у власності - будинки і квартири, сумарна пільга - 370 кв. м. За надлишок житлоплощі податок нараховується згідно з рішенням місцевих рад і повинен наповнювати місцеві бюджети. Для квартир до 240 кв. м, житлових будинків до 500 кв. м, а також будинків і квартир до 740 кв. м - це до 1% розміру мінімальної заробітної плати на 1 кв. м, вище цієї межі - до 2,7% мінімальної зарплати. Практично всі місцеві ради (Київрада в тому числі) взяли ставки 1% і 2,7%, що становить на сьогодні 11,47 грн і 30,96 грн відповідно.
Як це працює
Приміром, в одній великій родині вся нерухомість оформлена на дідуся: квартира в 90 кв.м, комфортна дача в 250 кв.м, і залишився йому від матері у спадок будиночок без зручностей в 70 кв. м. Дорослий син з родиною та дітьми постійно живе в будинку 250 кв. м, а поруч про запас куплений і оформлений вже на сина ще одну ділянку землі. Отже, у власності дідуся 90 +250 +70 = 410 кв. м, він повинен заплатити податок за надлишок 410-370 = 40 кв. м, всього 40 кв. м х 11,47 грн. = 458,8 грн на рік. «Здається, небагато. Але ставка податку зараз прив'язана до мінімальної зарплати, не більше 1%. Зросте мінімальна заробітна плата - зросте податок, внесуть зміни до законодавства (наприклад, замість 1% візьмуть 3%), податок зросте. Так що доречно було б переоформити власність », - вважає молодший партнер юридичної фірми ОМП Кирило Левтеров.
Що вибрати - договір міни або дарування - залежить від ситуації. На перший погляд, в нашому випадку будинок, в якому вже живе син із сім'єю, легше подарувати: оскільки дар йде родичу першого ступеня споріднення (діти \ подружжя \ батьки), сплачується тільки нотаріальний збір (1% від оціночної вартості). Але з іншого боку, будинок на сусідній ділянці будується трохи менше, в 120 кв. м, коли його введуть в експлуатацію, вже синові доведеться платити податок на нерухомість (якщо нічого за ці роки не зміниться - це 120 х 11,47 = 1376,4 грн). Тому дідусеві є сенс подумати про договір міни: уже побудований будинок на ділянку з недобудовою.
«Мена зручніше дарування і у випадку, коли дідусь / бабуся хоче залишити свою квартиру, приміром, внучці. Адже вони не є родичами першого ступеня, значить, від оціночної вартості квартири внучка повинна буде оплатити 5% як податок на дохід фізосіб », - радить Левтеров.
Юристи впевнені: як тільки набудуть чинності нові правила і громадяни заплатять новий податок, то почнуть частіше замислюватися про перерозподіл майна у своїх сім'ях. І найчастіше підписуватимуть договори міни, який вигідніше для родичів не першого ступеня.
Змінюються неохоче
Зараз обмін нерухомості не дуже популярний у нашій країні. Приміром, на Aviso - близько 350 пропозицій помінятися проти 73 тисяч про продаж. На Address.ua столиця представлена всього сім'ю подібними оголошеннями. «В даний час інститут обміну житла практично себе вичерпав. Можна сміливо сказати, що він пішов у площину історії як мінімум в тому розумінні, в якому він існував в часи УРСР, коли особи обмінювалися правом на проживання в житло », - розповіла« Вістям »старший юрист ТОВ« ЮК «ДЕ-ЮРЕ» Ганна Коваленко.
Формально обмін займає максимум 3% всіх операцій на ринку вторинної нерухомості. Причому більша частина з них - між родичами, друзями чи сусідами, тобто людьми, які добре знають один одного або район, вважає аналітик консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький.
Гендиректор консультативного центру нерухомості, оцінки і права Наталія Наумець підтвердила, що такі угоди - поодинокі, випадкові, найчастіше не виходять навіть за кордон мікрорайону. «Повинні співпасти бажання всіх сторін. Наприклад, у випадку 1 +1 = 3 повинні бути задоволені очікування мешканців усіх трьох квартир. Це дуже складно », - говорить вона.
Зате нинішні варіанти обміну - найрізноманітніші. Троячку на столичній Солом'янці з ремонтом і меблями плюс позашляховик, наприклад, бажають обміняти на трикімнатну в центрі. З двушки на Борщагівці мріють переїхати в одноповерховий будиночок без газу і води не далі ніж 90 км від Києва, отримавши за це доплату. Бабуся, що відповідає по телефону, досить вибаглива. «Де, говорите, у вас будинок? На північ від Києва? У бік Чорнобиля? Ні, нам такого не треба, мені і на Борщагівці поки добре ».
«Обміняю трикімнатну квартиру в селищі Ювілейне, чешка, на двокімнатну квартиру на першому поверсі в селищі Ювілейне з автономним опаленням », - волає майже рік луганчанин. «Обміняю однокімнатну квартиру в Черкасах на двох-трикімнатну в Черкасах або будь варіант житла в Києві з моєю доплатою », - просить житель Черкас.
Раз на рік без податків
До договорів обміну житла застосовуються загальні положення щодо договорів купівлі-продажу. Вони підлягають нотаріальному посвідченню та держреєстрації. «Є ряд обов'язкових умов. Нотаріус засвідчує такий договір за наявності оцінки об'єктів, якими обмінюються, і надання сторонами квитанції (іншого платіжного документа) про сплату до бюджету податку на дохід від обміну нерухомістю. Дохід від обміну визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі, але не нижче оціночної вартості. Ставка податку становить 5% », - роз'яснила юрист ЮГ LCF Юліана Малєєва.
Податком не обкладається дохід, отриманий від обміну не частіше одного разу протягом звітного податкового року, тобто без внеску до бюджету можна обміняти житловий будинок, квартиру або їх частини, кімнати, садовий (дачний) будинок (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також споруди та будівлі, розташовані на ньому), а також земельна ділянка, що не перевищує норми безоплатної передачі, - якщо таке майно належить платнику податків більше трьох років. Умова щодо перебування майна у власності платника податку понад три роки не поширюється на майно, отримане у спадок. До речі, нагадаємо, реєстрацією прав власності на нерухомість займається державна реєстраційна служба, а не БТІ.
