На початку 2012 року Президент України заявив про необхідність забезпечення іпотеки для населення на рівні 3%. Це позиція глави держави активно обговорювалася серед експертів і населення, і в травні така іпотечна ставка стала реальністю, завдяки механізмам, розробленим і затвердженим урядом. Але так чи просто отримати такий кредит, і чи справді ставка такого кредиту 3%? За програмою, позики видаються під 16% річних на термін до 15 років, але 13% з цієї ставки компенсуються державою. Проте останнім часом повідомлення про те, що програма іпотечного кредитування, запропонована державою за ставкою 3%, працює неефективно, розбурхали не тільки громадськість, учасників самої програми, а й урядові кола. У зв'язку з цим протягом останнього тижня було проведено чимало заходів як на рівні глав облдержадміністрацій, так і громадських слухань. Що ж насправді стримує розвиток програми? Відповідь неоднозначний, але саме в цьому ми і спробуємо розібратися.
Цифри і каміння
Згідно з інформацією Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства, станом на 23 липня, кількість укладених договорів становить 98. Банками профінансований 71 кредит на загальну суму понад 19 млн гривень. На думку представників регіонів, основна проблема, яка стримує розгортання програми - це повільна акредитація об'єктів в банках. На сьогодні тільки 30% з 190 об'єктів пройшли банківську акредитацію. Наступною проблемою також є ускладнена процедура отримання кредиту. Основна частина громадян, що бажають отримати кредити в рамках програми, не обізнані в тонкощах юриспруденції. У той же час банками пропонуються для підписання договору, які самі по собі перевантажені не дуже істотними умовами. На старті програми експерти і банкіри відзначали, що одним з ключових чинників, однозначно стримуючим кредитний попит, була відсутність законодавчих гарантій, що держава протягом всього часу дії програми буде компенсувати частину відсотків - 13% з 16%.
Уточнення і доповнення
Напевно, варто нагадати, що і наприкінці червня в в "Порядок здешевлення вартості іпотечних кредитів для забезпечення доступним житлом громадян, які потребують поліпшення житлових умов "- документ, що регламентує правила роботи програми пільгового іпкредітованія - були внесені зміни. "Замість сплати всіх 16% по кредиту, як було, позичальник вносить на свій спеціальний поточний рахунок 3%, а одержувач коштів - 13%. Відкориговано положення по першому внеску - розмір (25%) може бути зменшений за наявності додаткової застави за кредитним договором відповідно з внутрішніми правилами банку. Передбачена можливість залучення додаткових (крім членів сім'ї) поручителів. Також підвищено частка, яку може становити платіж по кредиту в сукупному доході сім'ї з 40 до 50 відсотків ", - пояснив експерт ринку, керуючий партнер комунікаційного агентства "Publicity Ukraine" Дмитро Васильєв. Але і крім цього важливі нововведення у визначенні граничної площі житла порадували потенційних позичальників. Так, з 1 січня 2013 збільшено граничну площу житла з урахуванням кількості членів сім'ї позичальника обмежується наступними параметрами: квартира для 4 і більше членів сім'ї - не більше 76 кв. метрів; індивідуальний житловий будинок - не більше 94 кв. метра. Діють нормативи і за ціною квадратного метра житла: у Києві - 7 тис. гривень, у Київській області, обласних центрах, Севастополі та Сімферополі - 5 тис. гривень, для інших населених пунктів - 4 тис. гривень. Згідно зверненнями регіонів тепер розрахункова вартість житла в передмісті (в радіусі до 5 км) визначається за ціною міста. Позичальник може придбати житло площею і вартістю вище на 25%, але компенсація буде виплачуватися тільки виходячи з нормативної площі та вартості. При цьому позичальник має можливість відразу ж оплатити різницю між фактичною вартістю квартири і нормативним мінімумом. Придбане житло має бути основним місцем проживання і не може бути передано в оренду на час виплати кредиту.
А хто ж задоволений?
Чиновники кажуть, що для реалізації програми пільгової іпотеки створені максимально сприятливі умови. "З самого початку Мінрегіонбуд прагнув максимально зменшити вплив бюрократичних процедур і чиновницького апарату на видачу кредитів та компенсації відсотків громадян. Громадянину достатньо подати певні банками документи на отримання іпотечного кредиту і звернутися до місцевої влади із заявою про своє бажання взяти участь в програмі здешевлення іпотеки. Рішення про видачу кредиту приймає банк ", - повідомив у ході публічних дебатів заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства Дмитро Ісаєнко. Однак, за його словами, після видачі позики, слід укласти ще два договори: між громадянином і забудовником про придбання житла, а також тристоронній договір між учасником програми, банком та органом місцевої влади про надання компенсації. "Для прискорення і спрощення цього процесу в регіонах створені офіси за принципом "єдиного вікна", звернувшись до яких можна відразу отримати весь спектр послуг в одному місці ", - відзначає чиновник. Умови створені, тільки позичальники говорять, що це не всім доступно, банкіри скаржаться на неприбутковість проекту, а будівельники звинувачують банки в надмірній прибутковості. Так кому ж стало краще? Відповім - тим сім'ям, які вже отримали іпотеку на житло. До речі, першою щасливицею стала молода сім'я, де працює тільки тато, а мама перебуває в декретній відпустці.
А що не влаштовує інших учасників програми? Про це у них і поцікавилися. "Прибутковість будівельників не перевищує 6% річних, в той час, як банки забезпечують собі прибутковість 2,5% з обороту тільки за рахунок обслуговування чужих грошей, а в кредитних програмах їхній дохід не менше 30%. Гроші стоять у багато разів більше, ніж прибутковість в будь-якому бізнесі. Ми підтримуємо програму Президента. І готові надати житло в цю програму за ціною хоча б не знижує, що склалася сьогодні, рівень прибутковості стройкомплекса. Але і банківська система повинна зробити важливий крок на зустріч розвитку економіки країни, наблизивши свої іпотечні ставки до європейського рівня (2-4% річних) або хоча б російському (6-8% річних) ", - Сказав член ради директорів Конфедерації будівельників України Олексій Кулагін .. На його думку, якщо ставка іпотеки буде дійсно на рівні 3%, а не 16%, які фактично заробляють банки за цією програмою, то іпотека стане не пільговою, а масовою. "І не потрібно буде компенсувати різницю за ставкою з бюджету, а значить, - з кишені платників податків, у яких може бути теж не у всіх вирішене питання з житлом, гарантованим Конституцією ", - додав він. Кваші вважає, що тільки такі дії допоможуть витягнути з прірви вітчизняну будівельну галузь.
У свою чергу банкіри спростовують таку інформацію. "Ринкова ставка для придбання вторинного житла у нас становить 17,5%. В рамках держпрограми максимальна ставка - 16%. Тобто 1,5% ми недоотримуємо. Однак, ми прийшли до висновку, що цільовий сегмент отримаємо. Бюджетники - люди, які звикли обслуговувати кредити. Сподіваємося, що низькою ризикованістю цього сегмента зможемо компенсувати недоотриманий доход. Програма для нас не збиткова, але прибуток не отримуємо ", - говорить заступник голови правління Укргазбанку Олена Дмитрієва.
Історія з життя: доведи нужду
Історія нашої колеги-журналістки, нареченої мною вигаданим ім'ям Маша, напевно знайома багатьом українцям. Закінчивши київський вуз, випускниця-відмінниця влаштувалася на роботу в столиці і, відповідно, оселилася на знімній квартирі в спальному районі Києва. Питання про пільгову або непільгової іпотеку для Маші навіть не стояло - по-перше, зарплати не настільки високі, щоб дозволити собі ризикувати в умовах нинішньої нестабільності, по-друге, гіркий досвід учасників молодіжної кредитної програми, коли більше 17 тис. чоловік просто залишилися один на один зі своїми проблемами і навалив, раптово кредитним тягарем наклав свій відбиток, ну і по-третє, взаємодіяти з банківськими установами після кризи 2008-2009 років якось не дуже хотілося. Але ось - подарунок долі - державна програма пільгового іпотечного кредитування. Чому б не спробувати? Але не тут-то було ... Мало того, що знадобилася довідка про стан у квартирній черзі, так незабаром ще й правила роботи програми переінакшили.
Державні програми тим і чарівні, що часто зміна в їх роботу вносяться раптово. Так і тут. Скасувавши критерій квартирної черзі, було введено поняття потребують житла. І ні за однією з трьох державних програм на даний момент стати одержувачем житла або кредиту на його покупку нереально, тому що немає тієї таблиці критеріїв, за якою, власне, і визначається та сама потреба. "Була зрозуміла схема. Людина приносить довідку про доходи і про квартирної черги. Тепер внесені поправки і умови змінені. Введена категорія "потребують житла". Тільки тепер визначити потребують ми не можемо, у нас немає повноважень ", - сказав перший заступник голови Державного фонду сприяння молодіжному жільщному будівництва Дмитро Ісаєв. За словами Ісаєва, ФСМЖБ, як і інші органи, що мають відношення до держпрограмами житла, зобов'язаний перевірити, що конкретна людина дійсно потребує житла, оскільки є розпорядником бюджетних коштів. "Але ми не можемо цього зробити, не маємо права виїхати і подивитися, яка там ситуація насправді. Це не в нашій компетенції ", - повідомив він. Перший заступник голови глави ФСГЖС також повідомив, що з дня на день очікується затвердження Кабінетом міністрів положення, в якому по кожному критерію будуть прописані критерії визначення потрібні громадян. "На сьогоднішній день, на четвер, це питання ще не вирішене. Але ми сподіваємося, що завтра Кабмін прийме рішення з цього питання ", - зазначив він.
Тут, власне, виник наболіле питання нашої колеги. "Я з Криму, але вже 15 років працюю в Києві. Відповідно, тут знімне житло, а вдома - Дійсно потреба. Як я можу це довести і стати учасником програми? ", - Запитала Маша. У відповідь на дане питання Ісаєв задав зустрічне: "А договору оренди у вас немає? І підтвердити орендні відносини ви не можете?" Природно, відповідь очевидна - ні. В такому випадку, за словами фахівця, необхідно повернутися в регіон прописки і подати заяву на участь в програмі там. Це жодним чином не вплине на те, де ви хочете купувати житло. Однак квартиру в столиці Маші продадуть тільки лише з урахуванням вартості житла в Криму, за місцем її прописки. Те Тобто, якщо вартість квадратного метра в Києві 7 тис. гривень, а в Криму - 4, то різницю в 3000 Маші доведеться доплачувати без поблажок.
P.S.
Навіть за президентською програмою пільгової іпотеки в 3%, в якої заплановано за 1 млрд гривень забезпечити житлом 30 000 сім'єю, є поки тільки поодинокі випадки придбання такого житла, бо в людей банально немає грошей. Більшості українців, напевно, слід зняти рожеві окуляри і або працювати на знос, щоб таки досягти рівня платоспроможності, що гарантує отримання кредиту, або змиритися з тим, що їх конституційне право на житло так і не буде дотримано.
