Починаючи з квітня 2015 року, юридичним особам в Україні доведеться щокварталу сплачувати податок на нерухомість, а фізособи будуть отримувати податкові повідомлення з новими значеннями сум податку. Це пов'язано з тим, що від початку нинішнього року депутати змінили порядок оподаткування квартир і будинків, а також розширили дію податку на нежитлові об'єкти, які, в тому числі, використовуються для бізнес-діяльності.
До лютого місцеві ради мали визначитися з параметрами, за якими буде обкладатися податком нерухомість у цьому році. Однак зробили це далеко не всі. В результаті деяким платникам досить складно прогнозувати податкове навантаження. Але разом з тим це не означає, що суми сплачуваного податку повально зросли. Спробуємо розібратися в ключових змінах і нюансах оподаткування нерухомості 2015 року − як для фізичних осіб, так і для бізнесу.
Вирішать на місцях
Нагадаємо, протягом 2014 податок на нерухомість обчислювався, виходячи з єдиних критеріїв, встановлених Податковим кодексом. Зокрема, для квартир площею до 240 кв. м і будинків до 500 кв. м ставка податку становила 1% мінімальної зарплати, визначеної Законом про держбюджет на 1 січня звітного 2014 року, за кожен квадратний метр. Якщо метраж перевищував вказані межі − розрахунок проводився за ставкою 2,7% мінімальної зарплати за квадрат.
Крім цього, для фізичних осіб існувала своєрідна пільга: можливість раз на рік зменшити оподатковувану площу на 120 кв. м для квартир і на 250 кв. м для житлових будинків.
Однак з 2015 року кожен населений пункт встановлює ставку податку та розмір пільги самостійно. Як Що ж виходить? Аж до 1 лютого податкового року міські, селищні та сільські ради мали прийняти остаточне рішення про розмір ставок і пільг. Але при цьому вони спираються на вимоги, прописані в Податковому кодексі.
Виходячи з них, для нерухомості, що належить фізособам, максимальна ставка податку не може перевищувати 2% мінімальної зарплати за кожен квадратний метр (причому, у 2015 році для нежитлової нерухомості гранична ставка не може перевищувати 1%). Право зменшити оподатковувану площу нерухомості (але лише житлової!) для громадян залишилося, тільки в ПКУ тепер вказані мінімальні значення пільг: не менше 60 кв. м для квартир і 120 кв. м − для будинків. Іншими словами, неоподатковувана площа може бути вищою (наприклад, в Одесі на 2015 рік пільги становлять 120 і 250 кв. м відповідно, а в Полтаві − 90 і 200 кв. М), але, головне, не нижчою від вказаних значень.
Розрахунок сум податку за підсумками 2014 для житлової нерухомості матиме такий вигляд
Для юросіб рамки податку ті ж, що і для фізосіб: житлові об'єкти оподатковуються за ставкою до 2%, нежитлові − до 1% мінімальної зарплати за квадратний метр. Тільки пільг для бізнесу досі не передбачено.
До речі, якщо місцева влада до 1 лютого не встигла прийняти рішення, чи буде стягуватися податок на нерухомість і які його параметри, то, згідно з чинним законодавством, застосовуються ставки та пільги, зазначені в ПКУ.
Оподатковуються не всі
У реальності податок поширюється далеко не на всю нерухомість. І в Податковому кодексі наведено вичерпний перелік тих об'єктів, які потрапляють під його дію, і тих, до яких податок не застосовується. Плюс до всього місцева влада має право зі свого боку вирішити, які об'єкти звільнити від оподаткування.
Якщо повернутися до ПКУ, то фізособам, крім квартир та житлових будинків, доведеться платити податок за господарські будівлі та допоміжні приміщення. Наприклад, сараї, гаражі, майстерні, вбиральні, погреби, котельні чи бойлерні. Юридичні особи, в тому числі, сплачують податок за будівлі офісів і за торгові приміщення, за готелі, склади, промислові об'єкти.
Разом з тим, згідно з п.п. 266.2.2 ПКУ, виведено з-під оподаткування об'єкти, які знаходяться у власності органів влади та місцевого самоврядування, а також неприбуткових організацій, які повністю утримуються за рахунок бюджету.
Не обкладаються податком і об'єкти, розташовані в зонах відчуження та обов'язкового відселення; дитячі будинки, гуртожитки; нерухомість, визнана непридатною для проживання через аварійний стан; об'єкти, які належать організаціям інвалідів.
Звільнені від податку об'єкти житлової нерухомості (в тому числі їх частки), що належать дітям-сиротам чи дітям, позбавленим батьківського піклування, а також дітям-інвалідам, яких ростять одинокі матері.
Що стосується нежитлової нерухомості, то не оподатковуються МАФи та об'єкти на ринках, які використовують підприємці у своїй діяльності. Великий бізнес і промислові підприємства можуть не платити за виробничі корпуси, цехи, складські приміщення. Звільнено від податку й будівлі аграрних компаній, необхідні для їх безпосередньої діяльності.
Сплатити і не запізнитися
Адміністрування податку для фізосіб спрощено по максимуму. Його розрахунком займаються підрозділи Державної фіскальної служби на основі даних, які знаходяться в реєстрі прав на нерухоме майно. Не виключено, що в цьому реєстрі будуть помилки, тому якщо платник податків буде не згоден з пред'явленою до сплати сумою податку, йому доведеться вирушати з правовстановлюючими документами в ДФС і доводити свою правоту.
Крім того, органи, що здійснюють реєстрацію майна та фізичних осіб, зобов'язані після закінчення податкового кварталу подавати контролюючим органам відомості, необхідні для розрахунку податку. Простіше кажучи, якщо навіть протягом року відбувається угода купівлі-продажу нерухомості, податківці про неї дізнаються і нарахують необхідну суму.
За місцем своєї реєстрації (прописки) платник податків до 1 липня року, який іде за звітним, отримує повідомлення-рішення із сумою податку. І протягом 60 днів він повинен сплатити цей податок до державного бюджету. Причому, якщо об'єктів, які належать платнику, кілька, і вони знаходяться в різних регіонах/містах, то й повідомлень буде декілька. У кожному з них буде вказана площа об'єкта, розмір пільги та розрахунок суми податку, а також реквізити, за якими необхідно здійснити сплату.
Розрахунок сум податку за підсумками 2015 року матиме такий вигляд
* З урахуванням того, що всі об'єкти розташовані в різних населених пунктах/регіонах
Юридичні особи обчислюють суму податку самостійно, на 1 січня поточного року. І до 20 лютого цього ж року подають фіскальній службі декларацію за місцезнаходженням об'єкта оподаткування, з розбивкою річної суми податку рівними сумами поквартально.
Максимум чи оптимум?
З одного боку, зміни, що набрали чинності, здаються не дуже оптимістичними. Наприклад, розширення дії податку й на комерційну нерухомість, безсумнівно, вдарить по бізнесу, який і без того знаходиться під негативним впливом рецесії і девальвації. Разом з тим у місцевої влади залишаються досить широкі рамки для регулювання податкового тиску, що залишає як фізичним, так і юридичним особам шанси на пільги та оптимальні ставки.
Принаймні, рішення міських рад, прийняті відносно податку на нерухомість в 2015 році, показують, що наразі чиновники не наважуються застосовувати максимальний рівень оподаткування.
