Купляти квартири в новобудовах можна двома способами: за допомогою участі у Фонді фінансування будівництва (ФФБ) та шляхом купівлі цільових облігацій.
Суть ФФБ зводиться до того, що інвестор фінансує будівництво шляхом передачі грошей управителю фонду.
Майнові права на об'єкт переходять до інвестора відразу після повної оплати вартості квартири, що підтверджується свідоцтвом про участь у ФФБ. Після введення об'єкта в експлуатацію право власності на квартиру реєструється в БТІ.
Облігаційна схема виглядає інакше: інвестор купує не квадратні метри, а цільові облігації. Після введення об'єкта в експлуатацію між забудовником і інвестором укладається договір купівлі-продажу або міни, при цьому інвестор розраховується за квартиру облігаціями.
Кожна з наведених схем має свої переваги і недоліки.
Перевагою ФФБ є чітке законодавче врегулювання такої діяльності (закон "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю ").
З цієї причини учасник ФФБ виглядає більш захищеним у порівнянні з інвестором, що купили квартиру по облігаційної схемою.
Більш того, інвестор може в будь-який момент відмовитися від участі у ФФБ, однак у такому випадку він отримає гроші лише після введення об'єкта в експлуатацію і подальшого продажу квартири управителем ФФБ.
Серед переваг облігаційної схеми - висока ліквідність облігацій. Також компанія-забудовник ретельно перевіряється регулятором ринку цінних паперів - Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку.
Недоліком покупки квартири через облігації є складність процедури.
Інвестору необхідно вивчити безліч документів, включаючи проспект емісії цільових облігацій, вникнути в складні формулювання договору покупки цінних паперів, а після введення об'єкта в експлуатацію - укласти договір купівлі-продажу квартири або міни, що спричинить додаткові витрати.
Що небезпечного можна зустріти в цих договорах?
Головна проблема будь-яких інвестиційних договорів - складність формулювань.
 |
| Фото panoramio.com |
Інвестор повинен ретельно вивчити всі документи і мати чітке уявлення про кожному положенні договору. Якщо розібратися у формулюваннях самостійно не виходить, рекомендується звернутися за юридичною консультацією незацікавлених фахівців.
На що покупцеві слід звертати увагу і що його повинно відлякати? В першу чергу - дозвільні документи на будівництво об'єкту.
Забудовник на першу вимогу покупця зобов'язаний пред'явити такі папери.
1. Реєстраційні документи, що дозволяють ідентифікувати забудовника.
2. Документи, що підтверджують право забудовника на користування земельною ділянкою, виділеною для будівництва будинку.
3. Позитивний висновок комплексної державної експертизи проектної документації.
4. Дозвіл на виконання будівельних робіт або реєстрацію декларації про початок виконання таких робіт.
Якщо забудовник під якимось приводом відмовляється показати всі ці документи, від підписання договору краще утриматися.
Інакше може трапитися, що будинок буде побудований, але не введений в експлуатацію. Тоді покупець буде мати лише майновими правами на неліквідне майно. На жаль, подібна практика зустрічається все частіше.
Другим важливим моментом, на який слід звернути увагу, є специфічні документи управителя ФФБ або забудовника.
Якщо мова йде про фінансування будівництва, то покупець повинен ретельно вивчити правила ФФБ - документ, що регулює взаємовідносини між інвестором і управителем фонду.
Якщо ж купувати квартиру доводиться через облігаційну схему, то вивченню підлягають проспект емісії цінних паперів та дозвільні документи від Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку.
Третій момент - фіксування права власності. Мова йде про ті положення договору, які регулюють строки та порядок переходу права власності від забудовника до покупця після введення об'єкта в експлуатацію.
 |
| Небудованій дім Біля столічної станції метро Мінська - Один із сімволів недавньої фінансової кризи. Фото panoramio.com |
Також варто звернути увагу на те, хто буде нести фінансові витрати на оформлення документів у нотаріуса і БТІ. Як правило, зазначені витрати покладаються на покупця.
І останній важливий момент. Договір повинен фіксувати зобов'язання забудовника не відчужувати майнові права на квартиру третім особам.
На практиці виникають ситуації, коли несумлінний забудовник відчужує об'єкт відразу декільком особам, тобто відбувається "подвійний продаж". У результаті покупці змушені домагатися правди в судах, пред'являючи позови про визнання права власності або поверненні грошей.
Як правильно прописати пункт про терміни введення об'єкта в експлуатацію?
Досить чітко визначити такі терміни у відповідному розділі угоди, тобто вказати квартал і рік здачі об'єкта в експлуатацію.
Однак забудовники часто включають у договір пункт, згідно з яким строки можуть зрушуватися в зв'язку з виробничою необхідністю. Тоді покупця просто ставлять перед фактом, направляючи йому письмове повідомлення.
Чи реально відсудити у забудовника компенсацію за затримку термінів здачі в експлуатацію? Як це робиться на практиці?
Покупці, втомлені чекати квартиру, звертаються до суду з позовами про розірвання договору, повернення грошей та виплаті моральної компенсації.
Як свідчить судова практика, суди часто стають на бік покупця, проте сума моральної компенсації є незначною і рідко перевищує 20 тис грн.
Чи варто "боротися" за хороший договір, якщо гроші по ньому в кризовій ситуації все одно не повернути?
Підписувати договір можна лише в тому випадку, якщо інвестора влаштовують всі його положення. Якщо ж хоч одна пропозиція в документі викликає сумнів, від укладання угоди доцільно утриматися.
 |
| Фото ЄП |
І справа зовсім не в кризі: якщо договір погано складений, шанси на виникнення проблем дуже високі.
Купувати квартири в споруджуваних будинках ризиковано в будь-який час, оскільки неможливо стовідсотково передбачити ситуацію на ринку і спрогнозувати поведінку забудовника у разі настання кризи.
З цієї причини найбільш безпечний спосіб стати щасливим володарем квадратних метрів - не інвестування в новобуд, а покупка квартири в уже введеному в експлуатацію будинку.
У такому випадку покупець одержує не ефемерні майнові права, а право власності на існуючу квартиру.
