На испанскую недвижимость спрос у россиян не перестает расти с 90-х годов.

Татьяна Семенова,
директор испанской компании «Globus»
– Зарубежные риэлторы прогнозируют, что в следующие пять лет более 800 тыс. европейцев приобретут частную собственность на испанских побережьях и островах.

Хотя цены в приморских районах Испании за последние три года поднялись на 30-40%, они по-прежнему доступны для россиян. Однокомнатную квартирку в пределах 1-5 км от моря можно приобрести всего за $100 тыс.

Но первичный рынок прибрежной недвижимости в Испании практически отсутствует. Например, в Каталонии строительство прибрежных коттеджных поселков ведется давно. Поэтому свободной земли здесь практически нет, особенно по первым береговым линиям. Новостройки в основном возводятся в нескольких километрах от моря. Испанцев это вполне устраивает.
Россияне не столь сговорчивы, но и для них есть интересующее их жилье – на Коста Бланке – южном побережье Средиземного моря. Здесь еще можно купить метры в новостройках. На северном побережье Коста Брава предложений меньше, в основном – на вторичном рынке, и жилье стоит дороже примерно в два раза.
Средняя цена квадратного метра в Испании – 2500 евро. Многое, конечно, зависит от конкретного города, близости к морю и других факторов. Самая дорогая недвижимость в Барселоне (4454), на втором месте – Мадрид (4115). В ближайшем будущем, скорее всего, цены в испанской столице будут быстро расти, так как нового строительства почти не ведется (нет свободного места), а спрос растет. Из приморских городков самое выгодное жилье в Торревьехе (1826) и Аликанте (1947). Цены на испанскую недвижимость растут в среднем на 15% в год, а в наиболее престижных районах побережья рост доходит и до 40% в год.
Собственная недвижимость на побережье Коста Бланка – это возможность комфортного проживания в престижном регионе круглый год: здешний климат признан Всемирной организацией здравоохранения одним из лучших в мире. Основное, за что ценится Коста Бланка, – лучший в Испании климат и теплое море. Здесь более 300 солнечных дней в году, среднегодовая температура +20 оС, незначительная разница летних и зимних температур. Зимние месяцы заметно теплее, чем, например, в северной части средиземноморского побережья Испании в районе Барселоны. Температура морской воды здесь также выше, особенно по сравнению с побережьем Коста дель Соль, где сильное влияние оказывает холодное течение, проникающее из Атлантики. В Коста Бланке, в том числе в Торревьехе, Аликанте, Бенедорме, живописная природа: море, горы, долины.
Особенно славятся песчаные пляжи Торревьехи, простирающиеся на многие километры. Даже в разгар летнего отпускного сезона здесь никогда не бывает скученности, напротив - полное ощущение простора. Испания это – изобилие праздников, великолепные вина и неповторимая средиземноморская кухня. Круглый год прекрасные условия для активного отдыха и занятий плаванием, парусным спортом, теннисом, гольфом – чем только пожелаете.
Недвижимость за рубежом обычно покупают либо для отдыха, либо для инвестиций. В этом смысле Испания – уникальное место. С одной стороны – красивое, солнечное побережье с богатой культурой, жизнерадостными людьми и теплым морем, с другой Испания третья в мире страна по величине доходов, получаемых от вложения в недвижимость. Так что иметь жилье в Испании – выгодно и вполне доступно.

Для тех, кто уже решился на домик у моря

Если Вы определились с объектом недвижимости, оформляется контракт о намерении покупателя приобрести данную недвижимость. «Contrado De Compraventa» отражающий ее стоимость, условия и способ оплаты.
При подписании данного договора необходимо внести сумму от одной до шести тысяч евро и этот объект резервируется за Вами.
Для осуществления сделки на территории Испании, покупателю необходимо оформить N.I.E. (Идентификационный номер иностранца).
После получения N.I.E. начинается подготовка к проведению сделки:
- проверяется юридическая чистота сделки
- открывается счет на имя клиента в испанском банке
- при необходимости кредита, выясняется возможность его получения в банке.
С момента подписания частного контракта (залога) до полного оформления приобретаемой недвижимости в нотариальной конторе (подписание купчей, заверенной нотариусом) проходит около двух месяцев.
При подписании купчей, покупателем выплачивается вся оставшаяся сумма денег. Если объект недвижимости приобретается с привлечением ипотечного кредита, то при подписании присутствует также нотариус банка, который оформляет кредит.
После подписания нотариального договора купли-продажи вы получаете ключи и нотариально заверенную копию договора. Оригинал «эскритуры» направляется в реестр собственности, где в течение 20-30 дней проходит государственную регистрацию.
На основании «эскритуры» вашей недвижимости и выписки из реестра собственности вы можете получить в Москве в испанском посольстве, а теперь и в Санкт-Петербурге, годовую шенген-визу (данная процедура оформляется около 10 дней).

Наталья Сальникова,
менеджер по работе с зарубежной недвижимостью Санкт-Петербургского представительства испанской компании “Globus”
– Но у россиян свои соображения на этот счет. Они стремятся в Испанию ради отдыха на море, поэтому просят подыскать им дом не далее чем в 500 м от кромки берега.

Как же все-таки оформить недвижимость в ипотеку?

В отличие от многих стран, условия получения ипотечного кредита для иностранных граждан при покупке недвижимости в Испании достаточно просты. Работающим по найму для оформления ипотеки достаточно представить в испанский банк действующий заграничный паспорт и следующие документы о размере ежемесячного дохода:

- справка о доходах форма 2 НДФЛ (для граждан России). Или похожая справка на фирменном бланке с указанием занимаемой должности, желательно какой-либо руководитель или ведущий специалист, подписи директора и главбуха, печать. Лучше указывать зарплату за весь последний год и все месяцы текущего года до даты справки с разбивкой по месяцам, в рублях и евро;
- выписки с личного банковского счета, где видно, что деньги регулярно поступают. Не обязательно в размере указанных зарплат, можно несколько меньше, т. к. это объясняется тем, что зарплату, например в России, часто не переводят напрямую в банк на счет сотрудника, а выдают по месту работы;
- не обязательна, но желательна справка из банков о наличии депозита, если имеется;
- не обязательна, но желательна для подтверждения своей платежеспособности справка из государственного органа о владении квартирой и /или домом с указанием их размера в кв. метрах, и чтобы дата справки была актуальной.
Владельцы собственного бизнеса могут также представить в банк следующие документы:
- документы о размере личного дохода, личного, а не прибыли фирмы. То есть выписка из банка по личному счету. Полезной будет и справка о зарплате;
- баланс фирмы за предыдущий год и за первые кварталы текущего года. Достаточно представить его в сокращенной форме с основными итоговыми цифрами по расходам и доходам;
- выписка из банка о движениях на счете фирмы за последний год;
- свидетельство о регистрации фирмы;
- не обязателен, но желателен документ о доходах фирмы из налогового органа, но он будет полезен лишь в том случае, если фигурирующие в нем цифры достаточны для выплат по кредиту;
- не обязательна, но желательна справка из банка/банков о наличие депозита/депозитов, если имеются;
- не обязательна, но желательна для подтверждения своей платежеспособности справка из государственного органа о владении квартирой и/или домом с указанием их размера, и чтобы дата справки была более или менее актуальной.
Ипотека в Испании обычно выдается на 5-25 лет, в отдельных случаях до 30 лет. Для лиц, не являющихся гражданами Испании, размер ипотеки обычно составляет 60-70% от оценочной стоимости покупаемой недвижимости. Часто бывает, что официальная оценочная стоимость объекта недвижимости, определяемая оценщиком банка, оказывается выше, чем фактическая цена покупки, оговоренная продавцом и покупателем. В таком случае размер предоставляемой ипотеки в процентном отношении к цене покупки также оказывается выше.
Процентные ставки по ипотеке колеблются в настоящее время на уровне примерно 5,5% годовых. Срок оформления ипотеки обычно составляет от 2 до 3 недель.
Размер ежемесячных выплат по ипотечному кредиту в Испании не может превышать 40% от суммы месячного дохода получателя кредита. Поэтому и цифры, фигурирующие в документах о доходах, должны быть соответствующими.
В случае покупки недвижимости семейной парой рекомендуется представлять все документы не на одного из супругов, а на обоих. Это не обязательно, но желательно, т. к. банки считают это положительным фактором. И не важно, если покупатель желает оформить ипотеку и недвижимость на имя кого-то одного – мужа или жены. Позиция банка понятна: ведь если один из супругов по каким-то причинам не сможет работать, хотя бы временно, то семья все равно будет иметь средства для оплаты ипотеки.

Процесс оформления ипотеки:
- открытие личного счета в испанском банке, 15-20 минут. Необходим только действующий загранпаспорт;
- представление в банк документов о личных доходах (перечислены выше). Все документы могут быть на русском языке, банк организует их перевод на испанский на месте у испанского присяжного переводчика. Это занимает одну-две недели в зависимости от занятости переводчиков. Для экономии времени можно сделать заверенный перевод документов заранее в своей стране и легализовать их там же в испанском консульстве. Например, в России для упрощения процесса это можно сделать в специализированной фирме, аккредитованной при консульстве. Это самое удобное решение, т. к. все заботы берет на себя фирма, пользующаяся доверием;
- определение оценочной стоимости приобретаемого объекта недвижимости, которую осуществляет специализированная фирма, работающая с данным банком. Оценка объекта и подготовка итогового документа занимает примерно 7-10 дней. Этот процесс проходит параллельно с переводом документов на испанский язык;
- рассмотрение банком готовых документов и принятие решения о предоставлении ипотеки. Срок – примерно одна неделя.
- перевод на свой личный счет в испанском банке оставшейся суммы, то есть 30-40% от цены покупки в зависимости от условий кредитной сделки и оценочной стоимости недвижимости. Не обязательно, но очень желательно перевести деньги до начала рассмотрения банком готовых документов, так как наличие денег на счете в момент принятия решения о предоставлении ипотеки является важным аргументом.
Как и купчая на недвижимость, ипотечный контракт подписывается в присутствии испанского нотариуса, после чего производится его регистрация в государственном регистре.
Расходы по оформлению сделки купли-продажи с использованием ипотечного кредита составляют примерно 9-10% от цены приобретаемого объекта. Сюда входит налог 7% от цены покупки, указанной в «эскритуре» (купчая), комиссия банка, налог на оформление ипотеки, оплата услуг оценщика банка, нотариальный сбор и пошлина за регистрацию документов в государственном регистре собственности.
Кроме очевидных преимуществ самой Испании у вас появится возможность открыть для себя двери в любую страну Европы. Для это вам необходимо просто оформить резидентство.
Для постоянного пребывания на территории Испании иностранцы должны первоначально легализовать свое положение путем получения вида на жительство (Permiso de Residencia) или вида на жительство и работу (Residencia con Permiso de Trabajo), процедура получения которых длится не менее 6 месяцев.

Татьяна Семенова,
директор испанской компании «Globus»
- Наша компания осуществляет бесплатно оформление всех справок, предоставление переводчика, а также контроль за продвижением вашего соглашения в верном направлении.

Для получения испанского гражданства необходимо прожить на территории Испании свыше 10 лет. Правами на постоянное проживание располагают те, кто имел временный вид на жительство в течение 3 лет.
Все иностранцы, находящиеся на территории Испании, в возрасте до 18 лет имеют право на образование на тех же условиях, что и испанцы. Это право подразумевает доступ к образованию, получение соответствующей академической аттестации и доступ к государственной системе стипендий и помощи. Иностранцы, легально проживающие в Испании, имеют право заниматься трудовой деятельностью как за свой счет, так и по найму, а также имеют доступ к системе социального страхования.
Владение недвижимостью в Испании – это владение частной собственностью в государстве ЕС, т. е. в стране с политической стабильностью, с гарантией защиты прав человека и его собственности.