Сьогодні українська влада намагається вирішити вкрай складну задачу: не тільки забезпечити населення з низькими доходами доступною іпотекою, але і в цілому популяризувати даний вид банківських послуг - з метою вирішення проблем громадян у забезпеченні їх "дахом над головою". На думку експертів, президентська ініціатива щодо старту 3-відсоткової іпотеки - непогане починання, однак дана програма не зможе зробити житлове кредитування масовим, хоча і дозволить частково вирішити питання отримання квартир пільговим категоріям населення.
Аналітики вважають, що подібного роду нововведення можуть активізувати іпотечне кредитування тільки за умови потужного державного фінансування. Тобто, для того, щоб і банки, і населення почали активно оформляти угоди купівлі-продажу житла на пільгових умовах, і ті, та інші повинні бути впевнені - в держбюджеті знайдеться необхідна сума для забезпечення держкредитування і цього року, і в подальших роках.
Говорячи про свої побоювання щодо долі програми "Доступного житла", експерти як приклад наводять дуже цікаву, але явно не стала масовою - держпрограму Державної іпотечної установи. І тут цей тренд найкраще продемонструє статистика: з початку 2012 року, в рамках кредитування ДІУ, власниками житла стали 370 українців. Як бачимо, згаданий обсяг кредитування явно недостатній для того, щоб такий спосіб вирішення питання "даху над головою" виявився оптимальним і глобальним.
Ось і виходить, що в цій непростій ситуації українці можуть вирішувати квартирне питання, як завжди, покладаючись на самих себе. А це означає - Або копальні на покупку квартири кілька років або займай відсутню для придбання житла суму у друзів / родичів; або - ризикуй і бери квартиру в кредит - не пільговий, а звичайний, комерційний. Які іпотечні ставки сьогодні пропонують банки, які кредитні програми нині найбільш популярні у населення, чи зміниться ситуація на ринку житлового кредитування найближчим часом, - про все це і піде мова в публікації "Оглядача".
Іпотечний пульс 2012
Коли аналітики говорять про те, що ринок іпотечного кредитування знаходиться в застої - підтвердження даного тезису знаходиться у вигляді статистики. Так, за оцінками директора мережі з продажу фінансової мережі "КредитМаркет" Дениса Раковського, в 2011 році "сума кредитів на придбання нерухомості склала всього 4,07 млрд. грн., тобто близько 339 млн. грн. на місяць, в середньому "." Тобто на іпотеку припало всього 4,6% всіх виданих фізособам кредитів ", - Написав експерт в одному зі своїх блогів.
На жаль, в 2012-му ця тенденція не змінилася в кращу сторону. За даними Нацбанку, у першому кварталі нинішнього року обсяг нових іпотечних кредитів скоротився на 4,2% - до 619 млн. грн. - У порівнянні з аналогічним періодом попереднього року.
"На даний момент ринок іпотечного кредитування знаходиться в стагнації. Обсяги кредитування іпотеки в порівнянні з 2011 роком впали приблизно в 4-е рази. В масштабах Києва кількість угод купівлі-продажу нерухомості постійно зменшується, в тому числі і за допомогою кредітованія.Отдельно узяте банківська установа ніяк не зможе вплинути на ситуацію на ринку без державного втручання, а тим більше до кінця 2012 року. Період стагнації на ринку іпотечного кредитування продовжуватиметься ще на протяженіінесколькіх років ", - змалював" Оглядачу "ситуацію начальник управління роздрібними продажами фізичним особам АТ "Ерсте Банк" Дмитро Гавриков.
На думку банкіра, такий застій банківського іпотечного кредитування є фактором повільного зниження ставок по іпотеці. Що ж, так Чи йдуть справи в реаліях - розберемося на підставі червневих трендів.
Іпотечні індикатори червня
Банкіри відзначають, що з початку року сегмент іпотечного кредитування в цілому залишався незмінним, якщо не вважати деяких коливань - то вгору, то вниз - процентних ставок. Червень цього не змінив кредитну картину першого півріччя 2012-го.
Так, за даними компанії "Простобанк консалтинг", в середині червня середні реальні ставки банківського пропозиції для вторинного ринку житла склали близько 19-22% річних. При цьому коливання кредитних відсотків протягом травня-червня 2012-го склало похибка не більше 0,1-0,5 пункту. Треба зауважити, в цей період середньострокові кредити - до 10 років - дещо подорожчали, а ось довгострокова іпотека - 15-20 років - навпаки, подешевшала.
Зовсім інша статистична картина в період травня-червня 2012-го спостерігалася в банківському реченні для первинного ринку житла. За даними компанії "Простобанк консалтинг", на початку літа середні реальні ставки по кредитах знизилися приблизно 0,1-0,2 пункту і склали близько 17-18% річних.
Дану тенденцію підтверджують і банкіри. "З початку року умови практично не змінилися, за винятком невеликого коливання процентних ставок. Зараз вони знаходяться на рівні 19-26% річних в гривні ", - розповів нам начальник управління роздрібними продажами фізичним особам АТ "Ерсте Банк" Дмитро Гавриков.
Треба сказати, в банках прекрасно розуміють, що високі процентні ставки не популяризують їх продукцію серед потенційних покупців нерухомості. "У більшості банків іпотечне кредитування перебуває в стагнації, оскільки процентні ставки по таких кредитах, які можуть запропонувати банки, є стримуючим фактором для розвитку даного ринку, тому яких-небудь змін в умовах іпотечного кредитування у вказаний період не відбувалося ", - поділився з нами думками начальник Управління розвитку продуктів для клієнтів - фіз. осіб і мікробізнесу банку "Фінанси та Кредит" Віталій Синенко.
Однак і причина для такої позиції банкірів щодо іпотечного кредитування проста і зрозуміла: українська економіка дуже непередбачувана, тому ризик зниження кредитних ставок може виявитися занадто високою. "З початку року не відбувалося істотних змін на ринку через відсутність у банків джерел довгострокового фінансування, а головне - упевненості в незмінній вартості існуючої короткострокової бази депозитів (оскільки прибутковість банків будується виходячи з різниці процентних ставок за депозитами / кредитами - прим. ред.) ", - пояснив нам начальник управління розвитку роздрібного банкінгу "Укргазбанку" Дмитро Замотаєв.
Чого хочуть клієнти
Виходячи з того, що сьогодні ситуація на іпотечному ринку кредитування залишається незмінною і, відповідно, процес демократизації банківського продукту просувається зі скрипом, стає зрозуміло, що потенційні покупці нерухомості намагаються брати житло в іпотеку лише в крайньому випадку.
Так, на думку аналітика компанії "СВ девелопмент" Сергія Костецького, зараз іпотека в загальному обсязі угод займає не більше 1%. "Як правило, покупці беруть іпотеку тільки на ту суму, яку не вистачає - в основному, це 20-30 тис. доларів. Найчастіше, беруть на такий строк, щоб швидше погасити кредит - це до 7 років. Тому звичайна комерційна іпотека фактично не працює ", - упевнений експерт ринку нерухомості.
У свою чергу, начальник управління розвитку роздрібного банкінгу "Укргазбанку" Дмитро Замотаєв, перераховуючи найбільш поширені ситуації використання клієнтами можливості отримання іпотечного кредитування, фактично демонструє аналогічне ріелторам думку. "Кредити на покупку житла найбільшою популярністю користуються в двох випадках, якщо брати середню суму кредиту в межах 200-210 тис. грн. По-перше, при покупці бюджетних квартир (до 2-х кімнат). По-друге, при покупці нерухомості, на яку клієнтові не вистачає до 30% від загальної вартості нерухомості ", - Уточнює банкір.
Така обережність населення сьогодні не видається дивною, адже після кризи 2008 року, коли країну накрила хвиля масових звільнень і українці не змогли вчасно погасити свої іпотечні кредити, тоді багато хто з них виявилися не тільки в боржниках, а й взагалі без житла. Тому сьогодні народ воліє бути обережніше - хіба мало що може ще статися ...
У цьому світлі, коли при купівлі житла якісь форс-мажори можуть очікувати буквально на кожному кроці, наші співгромадяни намагаються знизити ризики за рахунок статусу житла, що купується. Так, за дослідженнями маркетингової групи Spring, сьогодні 51% покупців нерухомості беруть вторинку, а от попит на квартири в новобудовах в 2 рази менше (27%), і тільки 11% цікавить заміський будинок, дача. Причому потенційних покупців цікавлять в основному 2-кімнатні (41%) і 1-кімнатні (36%) квартири.
Для довідки: в дослідженні ринку нерухомості взяли участь 400 осіб, які вчинили покупку протягом останніх 3х місяців. Опитування проводилося на території всієї Україні.
Не можна не відзначити, що підвищений інтерес населення до можливості покупки квартири на вторинному ринку житла невипадковий. Кожен з нас пам'ятає, скільки на первинному ринку житла було скандальних історій, на зразок "Еліта центру" або скільки ще залишилося проблемних недобудов, які "Заморожені" з часів першої хвилі кризи 2008 року. Тому українці вважають, що вже краще куплю квартиру б / у, зате відразу зроблю ремонт і заїду. Однак якщо грошей на придбання нерухомості не хвататает, а зайняти не у кого, доводиться використовувати один старий варіант - йти за іпотекою в банк.
Що можуть запропонувати банкіри
З урахуванням підвищеної зацікавленості українців у можливості купівлі житла на вторинному ринку нерухомості, "Обозреватель" вирішив привести основні пропозиції банківського сектора в сегменті іпотечного кредитування для даної категорії населення. Отже, при виборі найбільш вигідного варіанту іпотечної програми, на наш погляд, найбільш оптимальними є такі параметри пошуку: термін кредитування - 20 років, банки-кредитори - З числа найбільших за активами, початковий внесок - від 10% до 80%. За інформацією сайту "Простобанк консалтинг", в період травня-червня 2012-го банки пропонували іпотечне кредитування, в середньому, під 17-24% річних.
За спостереженнями банкірів, сьогодні іпотечне кредитування хоч і не кожному по кишені, але все ж як і раніше популярна не тільки в Києві, але і в регіонах. "Попит на іпотечне кредитування з боку населення залишається високим. Основними споживачами іпотечних кредитів на сьогодні залишаються жителі Києва, Одеси, Дніпропетровська, Донецька і Харкова ", - зазначає начальник Управління розвитку продуктів для клієнтів - фіз. осіб та мікробізнесу банку "Фінанси та Кредит" Віталій Синенко.
До слова, деякі банкіри навіть відзначають останнім часом деяку активізацію процесу отримання іпотечного кредитування. "У червні" Укргазбанк " оформив 150 кредитів на покупку нерухомості на загальну суму понад 30 млн. грн. Це в три рази більше, ніж півроку тому ", - як приклад навів деякі цифри начальник управління розвитку роздрібного банкінгу "Укргазбанку" Дмитро Замотаєв.
Однак отримати кредит сьогодні не так вже й легко. Якщо у людини зіпсована кредитна історія чи ні офіційних доходів, достатніх для здійснення покупки житла по іпотеці, то в банку, швидше за все, відмовлять в оформленні угоди. І все ж банкіри намагаються йти назустріч клієнтам, якщо розуміють, що в процесі перевірки його фінансової репутації і платоспроможності той відповідає вимогам банку для отримання кредиту.
"Як нововведення можна відзначити можливість отримання позичальником попереднього рішення на отримання певної суми, якщо клієнт ще не визначився з об'єктом, або ж хоче уточнити свої шанси на отримання кредиту до проведення оцінки об'єкта ", - звернув увагу начальник управління роздрібними продажами фізичним особам АТ "Ерсте Банк" Дмитро Гавриков.
Прогнози: в озможен чи компроміс?
Говорячи про майбутнє іпотечного кредитування в 2012 році, експерти ринку вкрай скептично налаштовані. Кажуть, що на демократизацію житлових програм розраховувати не варто, в кращому випадку - кредитні пропозиції залишаться на нинішньому рівні.
"Природно ситуація в єврозоні та на глобальних ринках капіталів впливають на ситуацію з кредитуванням на Україну, але не в такому критичному масштабі. Вся проблема в ситуації на Україну: вивезення капіталів за кордон, інфляційні очікування, зниження платоспроможності клієнтів, державна політика у сфері регулювання діяльності банківської системи, переоцінена вартість квадратних метрів і т.д. ", - так бачить проблему іпотечного кредитування начальник управління роздрібними продажами фізичним особам АТ "Ерсте Банк" Дмитро Гавриков.
У цій ситуації банкіри впевнені: найближчим часом зниження процентних ставок по іпотеці просто нереально. І пояснюють даний тренд простими розрахунками. "При існуючих ставках по депозитах у гривнях близько 16,5% річних, процентні ставки по іпотечних кредитах повинні бути не менше 22% (з урахуванням вартості обслуговування кредиту, кредитних ризиків тощо). Відповідно, щоб банки могли кредитувати нерухомість самостійно під 14-15% річних, процентні ставки по депозитах у гривнях мають бути в районі 8-9% річних, що в принципі неможливо в країні, де реальна річна інфляція становить 15-20% річних ", - зазначив начальник Управління розвитку продуктів для клієнтів - фіз. осіб і мікробізнесу банку "Фінанси та Кредит" Віталій Синенко.
Тому єдине, що залишається людям, охочим взяти квартиру в кредит, - перш, ніж іти в банк, взяти в руки калькулятор і порахувати: у скільки ж обійдеться "задоволення" вирішити проблему "даху над головою" за допомогою іпотеки. Відповідні розрахунки для "Оглядача" як приклад навів начальник управління роздрібними продажами фізичним особам АТ "Ерсте Банк" Дмитро Гавриков.
"Дохід на сім'ю для іпотечного кредиту на однокімнатну квартиру в Києві можна порахувати при вартості в 400 тис. грн. І першому внеску в розмірі 30% (120 тис. грн.). Розмір кредиту 280 тис. грн. на 10 років (120 місяців) і плаваючою ставкою близько 20% річних. Виходить такий розрахунок. Тіло 280 тис. грн. ділимо на 120 місяців, виходить 2333,33 грн. Відсотки 280 тис. грн. помножити на 0,2 і ділити на 12, так само 4666,66 грн. Виходить, за стандартною схеми перших платежі будуть в районі 7000 грн. і при DTI = 60% (співвідношення витрат на обслуговування кредиту до доходів) загальний дохід позичальника має становити 11666,66 грн. ", - пояснив нам Дмитро Гавриков.
І все ж ... як оживити ринок?
На запитання "Обозревателя" - "як демократизувати іпотечне кредитування?" - Начальник управління роздрібними продажами фізичним особам АТ "Ерсте Банк" Дмитро Гавриков відповів: "Оживити ринок іпотечного кредитування могло б зниження відсоткових ставок до 10-12% річних. Але, враховуючи поточну ситуацію на ринку, такого найближчим часом очікувати не варто ".
У свою чергу, столичні ріелтори рішення проблеми "даху над головою" бачать у поверненні валютного кредитування. "Підозрюю, що в гривні іпотечне кредитування в цьому році не стане доступним. Чи зможе врятувати ситуацію тільки відновлення валютного кредитування, щоб наші банки змогли під нього залучити за кордоном дешеві кредити в доларах або євро під 1-2% річних, а потім перекредитовувати в Україну під 8-9% річних. Це нормально ", - висловив точку зору аналітик компанії" СВ девелопмент "Сергій Костецький.
