Перш за все, покупцеві, який вирішив купити квартиру в споруджуваному будинку, слід розуміти, що чинне законодавство не гарантує збереження інвестицій і одержання квартири, за яку він заплатив. Крім того, операції на первинному ринку житла не вимагають обов'язкового нотаріального посвідчення, відповідно ніхто, крім покупця, не буде перевіряти документи у замовника будівництва.
Ризики на вибір
Держава також обмежує способи залучення приватних коштів в проекти житлового будівництва.
Вам можуть запропонувати купити майбутню квартиру за допомогою:
- участі у фонді фінансування будівництва,
- Придбання цільових облігацій,
- придбання форвардних контрактів у венчурних фондів,
- Укладення договорів купівлі-продажу майнових прав на квартиру або участь у житлово-будівельному кооперативі.
З перерахованого різноманіття інструментів, найбільш ризиковими є фонди фінансування будівництва як прототип фінансової піраміди, в яку інвестор залучається через фінансового посередника, не маючи прямих відносин із замовником будівництва. Також сумнівні цільові облігації, оскільки при деяких обставинах інвестор може втратити права на квартиру. Тому дуже відповідально слід поставитися до ризиків, пов'язаних з купівлею тих цінних паперів або фінансових послуг, специфіку яких ви до кінця не розумієте.
Краще перестрахуватися
Насправді, жоден з існуючих законних механізмів не можна охарактеризувати як безпечний на 100%. Тому вимагайте від продавця додаткових гарантій. Ними може стати, наприклад, передача вам в іпотеку майнових прав на вашу майбутню квартиру. Завдяки цьому квартира обтяжується на користь покупця. Також може бути банківська гарантія на вкладені кошти.
Не менш ефективним способом забезпечення вкладених інвестицій є страхування фінансових ризиків. Але будьте обережні з широко рекламованими акредитивами та депозитами банків, тому що під них можна отримати кредит, але в разі його не повернення, засоби і квартира будуть списані на користь банку.
Дуже важливо мати прямі відносини з замовником будівництва, не обтяжені участю фінансового посередника. При цьому купуючи квартиру в споруджуваному будинку, покупець самостійно або із залученням адвокатів повинен перевірити наявність у замовника прав на земельну ділянку, а також ознайомитися з ключовими дозвільними документами: зареєстрованої в інспекції ДАБК декларацією на початок будівельних робіт, містобудівні умови і обмеження на забудову земельної ділянки.
З метою залучення покупців багато забудовників пропонують покупцям розстрочку на придбання квартир, що будуються, багато хто має свої кредитні установи і раді запропонувати вам їх послуги.
Часом розстрочка представляється як безвідсотковий кредит і дійсно в договорі відсутні відсотки, однак чудес не буває і в ряді випадків ціна майбутньої квартири вже включає відсотки за розстрочку. У той же час, розстрочка від забудовника простіше і безпечніше, ніж банківський кредит, за несвоєчасне повернення якого покупець відповідає всім своїм майном.
Наталія Доценко-Білоус
радник ЮФ «Василь Кісіль і Партнери», член Асоціації правників України
