Кількість новобудов столичного передмістя продовжує бити всі рекорди. Квартири на продаж під Києвом сьогодні пропонуються вже в більш, ніж шестистах будинках. Забудовники, схоже, на цьому не зупиняться.
Сумний досвід покупця
Їдеш по Окружній, а очі перескакують з борда на борд. Якщо хочеться красивого життя, можна вибрати квартирку в якому-небудь “Холі”, “Тауері” “Резиденсе”. Тоді на питання друзів "де живеш?" можна з гордою недбалістю відповідати "так так, з нагоди прикупив пентхауз в … Холі". Ну, красиво ж. Для тих, хто попроще, є хороший вибір квартир в … “Віллах” “Градах” і “Сіті”. Читаєш всі ці назви, картинки розглядаєш, і відразу хочеться їхати купувати. Тим більше ціна - дрібниця. Від 9 999 грн/кв м! В Іспанії або Великобританії точно в такий бюджет не вкластися. Одного разу Я спокусилася рекламою ЖК бізнес-класу. Недорого, 14 500 грн/м. кв Назва простеньке, зате “бізнес”. Відділ продажів чесно відпрацьовував свою ставку, всі скрипти правильні, все красиво, практично все розкуплено, є пара квартир буквально для мене, так і з вересня вже подорожчання, так що якщо ось зараз бронь і аванс, то буде мені щастя. Вже відчуваю – треба бігати в "останній вагон".
Їдемо на будівництво – дивитися, мацати. Продажник як-то відразу втрачає азарт, але слухняно сідає зі мною в машину. Перший сюрприз – а дороги немає! Треба якось пробратися метрів 600 з суміші піску, глини і грязі. Але мрія-то – ось вона, майже поруч, що нам ті 600 м. Вже через 100 м, дивлячись на своє взуття, цікавлюся, коли ж, власне, буде дорога. Буде, запевняють мене.
Гаразд, пробираємося далі до мрії. Намагаюся побачити і згадати красиві картинки з відділу продажів і порівняти з побаченим – так, "мокрий фасад" яскравого кольору, плитка замість керамограніта на цоколі, 4 сходинки для входу в під'їзд. Так, з мешканців з колясками видно бачити не хочуть. Гаразд, йдемо в під'їзд – о, знайома сіренька плиточка 30х30! Десь я тебе вже бачила...Ой, а ліфт де? Опускаючи подробиці всієї екскурсії по новобудові, питаю наостанок продажника – а що власне мається на увазі під бізнес-класом? Тут скрипти дають якусь осічку, так як чіткої відповіді я не отримала. Ну що ж, їдемо далі за мрією”.
Гучні назви і мінімум комфорту
За тиждень катань по передмістю можна підсумувати якісь загальні риси ринку приміської нерухомості.
1. Гучні назви. Причому, в цьому приміські маркетологи залишили далеко позаду себе куди більш скромні київські новобудови. Але практика показує: чим амбітна назва ЖК, тим гірше все виглядає в реальності.
2. Дороги і під'їзди. Хвора тема для приміських комплексів. Не менш, ніж у 30% випадків вони існують тільки в рекламних проспектах, а насправді їх просто немає, а коли з'являться – невідомо. Ймовірно, з'являться, якщо вистачить грошей від продажу квартир. Але, як правило, грошей не вистачає, так як вони вже інвестовані в новий проект. А люди, які вже купили квартири, нікуди не дінуться, можуть і почекати.
3. Клас проектів – завищений у більшості комплексів. Будується все не вище економ-класу, іноді "комфорт". Відповідно, і формат будинків теж не відповідає заявленому "бізнесу". Так, популярний у передмісті формат клубних будинків насправді — оновлений формат хрущовок. Від "клубності" в будинках тільки невелике число квартир, іноді — обіцянки захистити територію парканом. Все інше: відсутність ліфта, по 10-12 квартир на поверсі і т. д. – мені важко віднести до якогось класу, крім "економ".
4. Будівельні матеріали – безумовно, ціна 10-14 000 грн/кв. м диктує свої обмеження, але іноді навіть страшно підходити до будинку. Без коментарів.
5. Оздоблювальні матеріали – використовується, чому-то, сама дешева вітчизняна плитка, фарба. Чому не дати можливість проявити себе в дизайні громадських зон в ЖК талановитим молодим архітекторам, пропонують бюджетні, але вельми цікаві дизайн-проекти для квартир? Впевнена, що в тому ж бюджеті можна зробити все набагато привабливіше. А для покупця-це додатковий бонус.
6. Інженерія. Опускаю навмисно тему дозвільної документації, ТУ на підключення до газу, каналізації і т. д. Але хто думає про експлуатацію будинків? Безпеки інженерних систем? Клубні будинки на "септиках", індивідуальні газові котли, які половина сусідів не включають в цілях економії комунальних платежів (сусіди обігріють) і т. д. і т. п. Все це "щастя" дістається в спадщину керуючої компанії (це якщо пощастить мешканцям), або ОСББ (якщо зовсім не пощастить).
7. Архітектурні проекти. Сьогодні вартість послуг проектування досить конкурента для створення НОРМАЛЬНИХ гарних проектів для людей, а не штампування бетонних коробок з застарілими плануваннями. Це ж прямий зв'язок з успішністю проекту та ціною продажу! Але приміські забудовники чомусь вважають за краще заощадити на проектуванні 50-100 грн/кв. м, зате втратити на продажах, як мінімум, 1000 грн/кв. м. Ефект, як говориться, у наявності.
8. Інфраструктура – її часто взагалі немає, так як забудовники орієнтуються на існуючі в оточенні ларьки (ой, вибачте, бутіки), школи, садочки.
Конкурують тільки ціною?
Передмістя, безумовно, зрозумів буквально гасло про цінову конкуренцію, і часто конкурувати крім як ціною, красивою назвою і кольором фасаду, комплексам нічим. Тому цінові війни виносяться на борди, в соцмережі і на форуми. Звичайно, ціна 14 000 грн/кв. м виглядає привабливо для багатьох потенційних покупців. І передмістя манить своїми лісами, більш-менш чистим повітрям порівняно зі столицею і відсутністю бетонних джунглів (поки ще відсутністю). Але ось якесь внутрішнє відчуття повної безвідповідальності і недбалості в приміської забудови не дають розвернутися власним почуттям виїхати за межі столиці. Шкода, що приміські забудовники поки ще не усвідомили, яким цінним активом вони володіють, і не використовують на всі 100% свої конкурентні переваги, обмежуючись лише низькою ціною.
Покупцям потрібно все грунтовно зважити
Жити в передмісті або в столиці – це, звичайно, особистий вибір і переваги кожного. Якщо ж все-таки вирішили пожити поза галасливого Києва, подумайте про наступне:
- дорога і час на дорогу. Рекламні "10-15 хвилин від кінцевої станції метро" за фактом в будній день обертаються до 40-60 хвилин в пробках в особистому транспорті або маршрутці. Поїздіть різними маршрутами від РК до Києва (станції метро, будь-найбільш близького транспортного вузла) в години пік. Влаштовує? Тоді читаємо далі.
- репутація і досвід забудовника. СПД, приватна особа "Вася Іванов", продають по ціні на 10-20% нижче конкурентів, можуть за фактом обернутися новою будівельною аферою і набором цеглин без комунікацій та ліфтів. Хороший варіант відвідати вже здані в експлуатацію житлові комплекси даного забудовника. Матусі на дитячому майданчику – краще сарафанне радіо в даній ситуації.
- зовнішній вигляд. Тут, звичайно, справа смаку і компромісу між бюджетом і мрією. Дивіться хоча б на утеплення, якість віконних систем, звукоізоляцію. Не можете самі оцінити, попросіть друзів. Для багатьох покупка квартири відбувається раз в житті і тут важливо не помилитися. Красиві розрекламовані панорамні вікна можуть обернутися в результаті холодом в квартирі в зимовий період, а погана звукоізоляція - відсутністю секретів від сусідів.
- інфраструктура. В кінцевому підсумку торгова інфраструктура з'являється, хоч і з запізненням, навколо нових житлових кварталів. Але от що робити з садками, школами і лікарнями? Краще відразу це питання з'ясувати і в масштабі всього населеного пункту. Так як обіцяні останньої черги будівництва дитячі садки за фактом можуть обернутися невеликою групою неповного дня в одному з невеликих приміщень РК, та й вам до того часу буде вже актуальне питання школи, а не дитячого саду.
- спекуляції і заробіток. Цій темі можна присвятити окрему статтю. Коротко. В нерухомості, як і на біржі, заробляють небагато, хоча бажаючих досить багато. Сьогодні інвестиційні квартири складають 30-40% на первинному ринку. Якщо ви були настільки успішні, що зуміли передбачити кризи 2008-2009 і 2013-2014 років і розпродати всі активи, накопичені в нерухомості до криз можна і далі займатися цим бізнесом. А всім новачкам, що полює за легким заробітком, раджу пошукати інші варіанти для інвестицій. Приміське житло – дуже специфічний сегмент, який не гарантує заробіток навіть в очевидних випадках.
