Міністерство юстиції підготувало проект постанови уряду, якою планує вирішити частину спірних моментів, що виникли після створення держреєстру майнових прав на нерухоме майно. Банкіри розраховують, що ініціатива Мін'юсту спростить їх роботу з нерухомим майном і оформленням застав, що є ключовим при кредитуванні. Втім, поки що далеко не всі побажання учасників ринку враховані.
Банкіри домоглися обіцянки Мін'юсту спростити процес реєстрації нерухомого майна та отримання інформації про нього. Проблеми в цій сфері виникли на початку року, коли набув чинності закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень". Єдиної інформаційної системою, що містить відомості про права на нерухоме майно, їх обтяжень, а також про об'єкти та суб'єктів цих прав, став державний реєстр майнових прав на нерухоме майно (держреєстр прав). У нього почали вносити інформацію з реєстру прав власності на нерухоме майно, держреєстру іпотек та єдиного держреєстру заборон на відчуження об'єктів нерухомого майна. Однак через спірних норм у банків виникли складнощі при реєстрації прав на нерухомість та її іпотеки.
Для вирішення проблеми Мін'юст розробив законопроект N2049а, а також проект змін до постанови уряду N703/2011. Цим документом планується визначити порядок використання даних державного реєстру іпотек та єдиного держреєстру заборон на відчуження об'єктів нерухомого майна, зокрема у формі витягів, при наданні інформації з нового держреєстру прав.
У разі відсутності даних у реєстрі реєстратор зможе покладатися на інформацію інших трьох баз даних. "Проектом запропоновано визначити, що держреєстрація припинення обтяження нерухомості іпотекою проводиться нотаріусом одночасно із зняттям заборони, введеної при опосвідченні договору іпотеки ", - йдеться у листі Мін'юсту до Національної асоціації банків (НАБУ).
Головною проблемою є відсутність прямого доступу до даних реєстру. "Якщо об'єкт не зареєстрований в держреєстрі майнових прав на нерухоме майно, то для отримання виписки про обтяження необхідно попередньо провести процедуру реєстрації прав в реєстрі ", - зазначає член правління Фідобанка Роман Шевців. Ці процеси займають багато часу. "Іпотекодавець може взяти загальну виписку тільки в реєстраційній службі, а нотаріус, який оформляв іпотеку, надати її не може, - зазначає начальник управління правової підтримки великих і міжнародних корпоративних транзакцій Укрсоцбанку Сергій Охріменко. - Для припинення іпотеки банку необхідно надати заяву до реєстраційної службу або оформити нотаріальний договір припинення іпотеки між банком та іпотекодавцем. Раніше для припинення іпотеки достатньо було надати лист нотаріусу, і він знімав обтяження з об'єкта іпотеки ".
Крім того, учасники ринку незадоволені необхідністю виключати записи про обтяження нерухомості з реєстрів, які з 2013 року функціонують тільки в режимі перегляду, - державного реєстру іпотек, єдиного реєстру заборон відчуження нерухомого майна. "Цей обов'язок покладено на іпотекодержателя - банк. Для того щоб видалити дані про обтяження об'єкта нерухомості, необхідно спочатку здійснити реєстрацію об'єкта нерухомості в новому реєстрі речових прав на нерухоме майно, що може бути здійснено лише за заявою власника предмета іпотеки. Таким чином, банк порушує терміни, в які він повинен здійснити зняття обтяження з предмета іпотеки, так як власнику необхідно попередньо здійснити реєстрацію такого об'єкта в новому реєстрі ", - говорить заступник голови правління ВіЕйБі Банку з юридичних питань Любомир Шершун.
Банкіри розраховують, що проект Мін'юсту дозволить спростити роботу з нерухомим майном за рахунок об'єднання декількох джерел інформації про обтяження в одному реєстрі та спрощення процедури отримання даних про обтяження. "Розширення повноважень нотаріусів у сфері роботи з реєстром речових прав на нерухоме майно істотно прискорить процес реєстрації інформації про нерухомість та обтяження нерухомості і прискорить процеси оформлення документів ", - зазначає Любомир Шершун.
Втім, далеко не всі побажання банків враховані Мін'юстом. Зокрема, на пропозицію вказувати у виписках з реєстрів інформацію про наявність самовільного будівництва міністерство пояснило, що в держреєстрі прав такі дані не фіксуються. Виявлення незаконного будівництва здійснюється тільки за технічної інвентаризації, яка проводиться в основному за бажанням замовника. Це підвищує ризики банків. "Існуюча процедура не дає банку відповіді на питання, чи було здійснено самочинне будівництво, тобто банк несе додаткові ризики ", - відзначає головний юрисконсульт юридичного управління Банку Національний кредит Юрій Сайко. "Наявність документального підтвердження цієї інформації є принципово важливим для банків при видачі кредитів під заставу нерухомості, - відзначає координатор комітету з питань захисту прав кредиторів НАБУ Інна Багатих. - Для зменшення ризиків визнання недійсними договорів іпотеки НАБУ пропонує передбачити необхідність включення в виписку, яка надається з держреєстру прав, даних про виявлені при інвентаризації фактах самовільного будівництва або зобов'язати уповноважені органи видавати власникам майна окремий документ про відсутність самовільного будівництва ".
