Ошукані інвестори, які роками чекають від своїх забудовників квартир, не можуть добитися допомоги ні від правоохоронців, ні від місцевої влади. Добудовувати будинки людям, очевидно, доведеться самостійно і за свої гроші. Про те, як в цьому випадку захистити свої права, а також як не стати жертвою будівельних аферистів тим, хто ще лише збирається інвестувати в житло, в ексклюзивному інтерв'ю «Цензор.НЕТ» розповів голова Всеукраїнської громадської організації «Асоціація допомоги постраждалим інвесторам» Олексій Гончарук.
«Мінрегіон склав список проблемних об'єктів. На цьому все закінчилося ».
- Олексій, навесні минулого року ваша громадська організація, що представляє інтереси постраждалих інвесторів, провела кілька масштабних акцій протесту, які назвали «марш парасольок». За результатами цих акцій була створена міжвідомча урядова комісія. Вдалося домогтися конкретного вирішення проблеми?
- Через деякий час після «маршу парасольок» у мене відбулася бесіда з тодішнім міністром Мінрегіону Анатолієм Близнюком, який пообіцяв, що він візьме під контроль вирішення проблеми, проведе засідання комісії і забезпечить присутність чиновників найвищого рівня. Тому що недобудовані будинки, в які люди вклали гроші, - це не тільки їх особиста біда, а велика соціальна проблема, і її треба вирішити. Ми наводили цифри, пропонували конкретні механізми, але для того, щоб це все можна було «протягнути» через парламент, потрібно лобі. Кажу це абсолютно об'єктивно. Тут без підтримки влади не обійтися.
Все літо чиновники міністерства намагалися зібрати якусь інформацію, перекидалися один з одним різними дорученнями, а засідання комісії - перше і єдине - відбулося лише восени. Асоціація тоді в досить різкій формі розповіла на конкретних прикладах, в яких регіонах, при будівництві яких об'єктів люди втратили свої гроші і не отримали житла. Домовилися про проведення інвентаризації проблемних об'єктів по Україні та написанні концепції реформування законодавства про інвестування в будівництво нерухомості. За результатами засідання були проведені наради з усіма регіонами, в кожному регіоні був призначений відповідальний. У підсумку, по суті, вперше був створений виразний список об'єктів, які, за даними Мінрегіону, є проблемними.
На жаль, з початком виборів робота була повністю зупинена. Тепер будемо намагатися налагодити діалог з новим міністром, щоб не кануло в Лету, те, що було зроблено раніше. Є проект концепції, який був створений і розісланий всім органам і відомствам, що мають відношення до будівельної сфері. На підставі цього документа і будемо рухатися далі.
- Скільки таких проблемних об'єктів на сьогоднішній день залишається в Україні?
- У список Мінрегіонбуду увійшли 208 об'єктів. Хоча за нашими даними їх повинно бути значно більше.
- Ви можете озвучити першу десятку?
- Першою десятки, по суті, не існує - це ж не рейтинг. Тому не став би виділяти якісь з них, тим більше що існує домовленість цей список не опубліковувати поки він не буде остаточно сформований.
«Шукати гроші разом із забудовником - практично завжди справа пропаща».
- Олексій, якими б гарними не були концепції, держава ніколи не дасть гроші на те, щоб добудувати будинки. Як реально вирішити проблему? Що думають з цього приводу самі ошукані інвестори?
- Серед інвесторів, як Ви розумієте, є люди різних поглядів. У нас всередині організації теж існує певний плюралізм думок. Люди висловлюють різні точки зору і це здорово. На зборах Асоціації, на яких приймаються важливі рішення, беруть участь зазвичай представники великої кількості різних груп інвесторів з різних об'єктів. А самих ініціативних груп у нас більше сотні. Але ми все одно спробували домовитися і прийти до єдиного знаменника. Те, що я зараз озвучу від імені організації - це моя особиста думка - не офіційна позиція Асоціації. Я прихильник відповідального лібералізму і вважаю, що людина повинна думати перш, ніж інвестувати гроші в будівництво.
Так, не можна заперечувати, що державне регулювання в цій сфері неякісне, правоохоронна система не працює так, як повинна, хоча люди платять за це податки. Погано й те, що забудовники сьогодні мають можливість творити те, що хочуть, і залишаються безкарними. Але я ж адекватна людина і розумію, в якій країні я живу. Отже, інвестуючи в будівництво в Україні, я зобов'язаний враховувати та співвідносити існуючі ризики.
Наведу простий приклад. Є яблуко. Ви хочете отримати його за 30 копійок. Але якщо воно стоїть на ринку об'єктивно 1 гривню, то за меншу ціну воно буде або поганим, або завтра, а вам хотілося б сьогодні. До того ж його можуть не довезти або воно зіпсується по дорозі. Те ж саме з інвестуванням. Якщо людина купує яблуко за 30 копійок, він решта 70 повинен подумки відкласти «про запас», щоб компенсувати ризики, якщо вони виникнуть. Це теорія. У всьому світі це хеджування, страхування та інші речі, які зменшують негативні наслідки від виникнення ризиків. У нас, на жаль, і держава, і суспільство ще не достатньо зріле, і повноцінних механізмів, які захищають права інвесторів, просто немає.
Тому ситуацію треба оцінювати об'єктивно, а приймаючи рішення про серйозне вкладенні грошей в якийсь об'єкт, необхідно все зважити, проконсультуватися з фахівцем. Коли йдуть купувати автомобіль, люди, як правило, обов'язково з собою беруть товариша, який в них розбирається. А коли купують квартиру, часто ставляться до цього мало ні як до народження дитини - «скажімо кому-небудь тільки після того, як купимо ...».
- З проблемою вибору, згодна на всі сто, але все-таки, хто повинен добудувати будинки і дати можливість людям туди в'їхати? Яку участь у цьому держави?
- Треба дати можливість людям самостійно добудувати ці будинки, чесно захистити свої права. Роль держави зовсім не в тому, щоб дати грошей на всі ті об'єкти, які не добудовані. Цього робити не можна. Ви, наприклад, не інвестували гроші в будівництво?
- Ні.
- Чому тоді за рахунок Вашої родини повинні добудовувати житло іншим людям?
- Як тоді має себе вести держава в цій ситуації?
- По-перше, держава повинна покарати винних. Довести до розуму кримінальні справи, відкриті за фактами злочинів проти інвесторів. Після чого повинен включитися механізм компенсації збитку, нанесеного злочинцями, якщо у них немає можливості це компенсувати. За законом це робиться державою. Це вже існуючий шлях, який дозволить повернути гроші частини постраждалих інвесторів. Для того щоб це стало можливо держава повинна прийняти пакет нормативних документів, що регулював би процедуру визначення розміру та отримання такої компенсації. Якщо цього не зробити - ця норма Цивільного кодексу так і залишиться «мертвою». Якщо не всім, то хоча б частини з них.
По-друге, державне регулювання сьогодні настільки неякісне, що навіть у добре організованих інвесторів, які знають, що їм робити далі, практично немає шансів добудувати будинок. Перш за все, це пов'язано з тим, що неможливо підрахувати, хто і скільки грошей вклав в будівництво. Виберіть будь недострой в Україні, і я Вам гарантую, що ніхто (крім власників забудовника) достовірно не знає, хто і що повинен отримати з цього будинку за результатами добудови. Тому що можна продавати квартири через інвестиційні договори, через договору купівлі-продажу майнових прав, на половину будинку випустити облігації і т.д.
- Хочете сказати, що цей процес ніхто не контролює?
- Держава не бачить усіх інвестицій в об'єкт. Ні правоохоронні органи, ні місцеві адміністрації, ні центральні органи державної влади ... У кращому випадку бачить менеджмент забудовника. Якщо навіть припустити, що забудовник дуже хороший, що він все чесно показує і потім не «домалює» нічого задніми числами, то достовірність цих даних не вийде перевірити майже ніколи. Не існує єдиного джерела інформації, який дозволив би це робити.
- Навіщо він потрібен?
- Маємо таку ситуацію. Забудовника посадили, співпрацювати і повертати гроші людям він не хоче. Частина інвесторів, які якимось чином дізналися один про одного, змогли об'єднатися і знайшли гроші на добудовування будинку. І ось вони вже готові в нього вселитися, як тут з'являється ще якась група інвесторів, наприклад, чоловік 20, і починають претендувати на житлоплощу. І навіть приносять корінці квитанцій про те, що вчасно перераховували гроші. Справжні вони чи «липові» - це велике питання. В принципі, при злому намірі їх може підробити або сам забудовник, або люди з його близького оточення, у яких є доступ до друку, бланків і т.д. Оскаржити грамотно оформлені документи буде дуже складно. Це таке поле для наперсточників, що Ви собі навіть не уявляєте. Саме тому я і кажу, що, перш за все, необхідно змінити законодавство. Нормативні документи в такому стані, що говорити про якому б то не було ефективному вирішенні цієї проблеми в принципі не можна.
Зараз багато людей може і готові були б самі добудовувати об'єкти, але у них немає впевненості, що добудувавши їх вони будуть власниками того що добудували. Ось і виходить замкнуте коло ...
Була ініціатива КМДА забрати недобудови і передати їх на баланс комунальним підприємствам, заново відвести під них землю. Уявіть, Ви вклали гроші, а потім дізнаєтеся, що недобудований будинок передали на баланс «ЖЕКу». Приходьте на прийом до начальника і питаєте: «Так коли ж буде добудована моя квартира? »А він спокійно відповідає:« Грошей же немає. Як з бюджету дадуть - так і добудуємо ». Тепер згадайте скандал з «Еліта-Центром», який розгорівся в 2006 році. На сьогоднішній день - за 7 років - для постраждалих побудували трохи більше сотні квартир. А таких людей більше тисячі. За нашими підрахунками, щоб вирішити проблему довгобудів за подібною схемою, треба ще приблизно років 400. Це утопія - чекати, поки держава або комунальний бюджет все це профінансує. Тому вихід очевидний: потрібно брати і добудовувати будинки самостійно, а держава повинна забезпечити спрощений порядок добудови, передбачити податкові пільги для добудовувати компаній, створити механізми визначення власників недобудови і гарантій прав інвесторів. Інвесторам же треба об'єднуватися, наймати кризових менеджерів, які вміють управляти проблемними об'єктами, шукати системних інвесторів та шляхи реанімації фінансової складової проектів.
Про деталі та процедурах можна говорити і сперечатися довго. Наприклад, одна з пропозицій Концепцією, про яку я говорив, зводиться до того, що перелік інвесторів кожного проблемного об'єкта повинен визначатися спеціально створеною при ОДА комісією, до складу якої повинні входити представник прокуратури області, представники Держфінпослуг, органу місцевого самоврядування, на території якого розташований об'єкт, забудовника, об'єднання інвесторів об'єкта.
- Як бути із землею, на якій стоїть будинок?
- У вирішенні цього питання повинні допомагати органи місцевого самоврядування. Якщо, приміром, забудовник не хоче нічого робити, - взяли й забрали землю у зв'язку з порушенням режиму її використання. Дали можливість інвесторам створити кооператив, а потім віддали йому землю. Не хочуть інвестори добудовувати - нехай проведуть експертизу, оцінять вартість об'єкта і спільно продадуть його.
Шукати гроші разом із забудовником - практично завжди справа пропаща. Тому що забудовник шукає, як правило, змогу додатково заробити, а не добудувати об'єкт. Але якщо забудовник заявляє, що він таки готовий добудувати об'єкт самостійно, то він повинен підтвердити, що у нього є для цього фінансові ресурси і надати детальний план будівництва.
- А якщо в інвестора немає грошей на те, щоб добудовувати?
- Тоді, швидше за все, йому доведеться змиритися з тим, що він зазнав збитків. Або можна погодитися з тим, що інші люди добудують будинок, а ти отримаєш в ньому свою частку в меншому обсязі. Ці відносини при бажанні завжди можна врегулювати. Було б бажання.
А щоб убезпечити людей в майбутньому, держава, в свою чергу, має забезпечити ефективну правоохоронну систему, максимальне інформування про забудовника, щоб інвестор не був обманутий. Особлива тема - персоніфікація відповідальності. Щоб було зрозуміло, яке посадова особа несе відповідальність, і якщо в якийсь момент посаду зайняв інший чоловік, то це не знімало б відповідальності з компанії. Не менш актуально запровадити жорсткіше покарання за недостовірну рекламу про умови інвестування.
- Може, громадянам взагалі перестати купувати квартири у комерційних забудовників безпосередньо. А довіритися вибору держави, вкладаючи гроші в пільгові програми з кредитування житла?
- Держава - це самий не дисциплінований і не надійний контрагент в Україні. Але що найголовніше - управу на нього знайти неможливо, її просто не існує в природі. Можна хіба що намагатися домовитися «по-хорошому» і не факт, що в тебе вийти. Тому є люди, які інвестували кошти в житло в рамках державних програм, але нічого не отримали. Наприклад, у грудні минулого року в нашу організацію звернулася родина киян, які інвестували гроші, щоб купити квартиру в рамках президентської програми «Доступне житло ». Люди заплатили перший внесок, їм пообіцяли, що вони скоро отримають житло і будуть щомісяця виплачувати кредит. Але вже більше дев'яти місяців будинок не можуть ввести в експлуатацію, а плату з них вимагають вже підвищену. Чим це краще приватних забудовників? На кого розрахована ця програма? На людей, які не захищені соціально, у них немає грошей, щоб платити за порожні обіцянки. Вони продали все, що мали заради першого внеску. А держава їх просто «кинуло». І це не єдиний факт. Ще років п'ять тому були серйозні проблеми з державним фондом сприяння молодіжному будівництву, коли виникли проблеми майже по двом десяткам об'єктів, і постраждало близько 500 сімей. До цих пір будинку не добудовані, а люди як і раніше повинні державі гроші.
- Як оцінити потенційні ризики при виборі забудовника?
- Це може зробити тільки фахівець. Правда, грамотний юрист, який не має досвіду роботи в цій області, майже завжди Вам скаже: «Не треба туди лізти »! Тому що документи, які людям пропонують підписати, майже завжди досить жорстко виписані по відношенню до інвесторів, а виконання зобов'язань забудовником майже ніколи належним чином не забезпечено. Які вже тут гарантії?
