Валентина Дізран: Думаю, найкращим вкладенням грошей у всі часи, особливо кризові, була і залишається нерухомість, тим більше, швейцарська. Був момент, коли ринок став обережнішим, припинився повальний попит, це абсолютно нормально, але спаду ми не відчули. Досить сказати, що швейцарська нерухомість завжди залишається в ціні: за останні тридцять років вартість об'єктів практично не змінювалася. Ті, хто вклав у нерухомість, ніколи не втрачали при перепродажі і можуть бути впевнені, що ціна на їх володіння й у майбутньому не впаде, а скоріше виросте. Ця цінова стабільність істотно відрізняє швейцарський ринок нерухомості від французької або іспанської, де через десять-п'ятнадцять років важко щось перепродати за тією ж ціною. У Швейцарії це можливо, та ще й за велику ціну, тому внесок у нерухомість набагато ефективніше, ніж гра на біржі.
(DOM SWISS) НГ: Чи важко іноземцеві придбати нерухомість в Швейцарії або все не так страшно?
Валентина Дізран: Існує федеральний закон, чітко обумовлює умови продажу нерухомості іноземцям. По ньому іноземні громадяни не можуть придбати в Швейцарії об'єкт, що перевищує за площею 200 квадратних метрів, при цьому земельна ділянка не повинна перевищувати 1000 м2. Дозволено продавати іноземцям тільки нерухомість, розташовану в так званих курортних зонах, які визначає держава. Нарешті, у Швейцарії існують квоти на продаж нерухомості іноземцям - 1000 квот на рік на всю країну і всіх іноземних покупців. Запит на покупку проходить через земельний реєстр, звичайно час очікування займає три місяці. Проте в нашого агентства проблем зазвичай не виникає, ми можемо отримати дозвіл і швидше за вдалого збігу обставин.
НГ: Отримавши дозвіл, можна вважати, що справа в капелюсі?
Валентина Дізран: Не зовсім. Хотілося б підкреслити дуже важливу деталь, про яку мало хто говорить. За новим положенням, заставу в 10% від вартості об'єкта і нотаріальні витрати повинні бути обов'язково перераховані швейцарським банком, і ніяким іншим. Таким чином, покупка нерухомості починається з відкриття рахунку. Dom Swiss надає послугу допомоги при відкритті рахунку, для цього треба зібрати і надати особливий пакет документів. Деякі ріелтори недостатньо чітко пояснюють подібні нюанси іноземцям, але ж є етапи, які спалювати не можна, це обійдеться втратою часу і грошей.
НГ: В цілому в Dom Swiss частіше звертаються росіяни чи швейцарці?
Валентина Дізран: І ті, й інші. У нас багато швейцарських клієнтів, які шукають персональний і високопрофесійний підхід. Але російськомовна клієнтура залишається для нас найважливішою нішею. Справа в тому, що будь швейцарське агентство з нерухомості може дати сьогодні оголошення російською мовою і залучити клієнтів. Проблема виникає в зворотного зв'язку: з іноземцями пояснюються найчастіше англійською, при цьому не приділяють належної уваги важливою юридичною інформації та специфічним деталей, що стосуються покупки нерухомості іноземними громадянами. Dom Swiss пропонує комплексне обслуговування і починає з роз'яснення законодавчих основ та необхідних демаршів.
НГ: Dom Swiss вже в самій назві позиціонує себе між Росією і Швейцарією. Як це проявляється в роботі агентства?
Валентина Дізран: За двадцять років життя в Швейцарії і роботи в сфері нерухомості я досконально розібралася в системі і здатна пояснити її іншим. У той Водночас, я виросла в Росії і в якійсь мірі до сих пір відчуваю себе іноземкою, тому краще швейцарських ріелторів знаю, що може турбувати російськомовних клієнтів і які можуть виникнути проблеми. Враховуючи, що нам доводиться перекладати документи, і ми по кілька раз їх перевіримо, перш ніж надати в той же банк або земельну комісію, у нас зазвичай не виникає проблем. Тим більше що з досвіду ми знаємо, які можуть виникнути питання та вимоги, і намагаємося все зробити правильно з першого разу. У той же час, якщо я бачу, що з якоїсь причини здійснити операцію буде неможливо, я відразу пояснюю це клієнтові, щоб не ганяти його марно за документами.
НГ: Які конкретно послуги, крім оформлення угод і консультацій, входять в привабливий пакет «комплексне обслуговування»?
Валентина Дізран: У Dom Swiss є два види запитів: коли нас просять знайти підходящий об'єкт, тобто пошуковий мандат, і комплексний супровід - від довідкової інформації до укладення угоди. Іноді ми займаємося об'єктом і після - за замовленням клієнта управляємо ремонтними роботами, допомагаємо оформити податкову декларацію або ведемо інші адміністративні справи, пов'язані з нерухомістю. У цій сфері, як ні в якій іншій, необхідна інтуїція, правильне чуття. Я намагаюся з перших слів зрозуміти і передбачити наміри клієнта, допомогти йому розібратися в тому, що йому дійсно потрібно. Якщо я бачу, що клієнт шукає місце для проведення відпустки не більше двох тижнів на рік, я відразу отсоветую купувати будинок, з ним дуже багато клопоту. Якщо ж мова йде про навчання дитини у швейцарській школі, то я підберу нерухомість у відповідному місці, щоб було зручно добиратися з дому до школи, інакше це не має сенсу. Ми враховуємо такі деталі, як інфраструктура, транспортна мережа, - дрібниці, які набувають величезного практичне значення, і на які рідко звертають увагу швейцарські ріелтори, якщо вони не враховують потреб іноземного клієнта. Ця увага до деталей і відрізняє Dom Swiss.
НГ: В яких регіонах Швейцарії попит на покупку нерухомості з боку іноземців особливо високий?
(DOM SWISS) Валентина Дізран: У Швейцарії в цілому ідеальне стратегічне положення в центрі Європи. Звідси недалеко і до пляжів Лазурного берега, і до будь-якої європейської метрополії. Завдяки трьом аеропортам національного значення все найнеобхідніше тут під рукою. Номер один за популярністю - Швейцарська Рів'єра, Монтре і Вілльнев. Це місце з приголомшливим мікрокліматом, між озером і горами, поблизу гірськолижних курортів і з завидною інфраструктурою. У безпосередній близькості знаходяться лікарні, школи, Женевський аеропорт, великі міста. Зараз зростає в популярності Івердон-ле-Бан, між Лозанною і Невшатель. З італійської частиною, яка так багатьом подобається, проблема в тому, що там немає аеропорту. На машині доводиться постійно перетинати перевал, стояти в пробках, тунель може бути закритий, все це створює додаткові транспортні труднощі. Цюрих залишається стратегічним регіоном. Ті, хто їде виключно для лижного спорту, оцінять Вале, але з гірськолижних курортів деколи складно спуститися на рівнину, до культурних центрів.
НГ: Один з перших питань, що виникають у іноземців: які податки чекають їх після покупки нерухомість у Швейцарії?
Валентина Дізран: Високі податки на нерухомість у Швейцарії тільки для тих, хто живе тут постійно. Для всіх інших діє особлива система, і непогано, знову ж таки, розбиратися в нюансах. По-перше, до суми вартості об'єкта в оголошенні відразу необхідно додати 5% - сюди входить податок на передачу нерухомості, нотаріальні витрати, послуги земельної комісії. Багато клієнтів цього не знають, а ріелтори не звертають уваги на настільки важливу деталь. Далі: будь-який об'єкт оцінюється податковою інспекцією та на базі 80% від його вартості вираховується податок на рік. Важлива інформація: з цього податку можна відняти деякі кругленькі суми, наприклад, ріелтерську комісію при продажу нерухомості або іпотечний кредит.
НГ: Іноземці мають право брати кредит на покупку нерухомості?
Комерційна нерухомість від Dom Swiss (DOM SWISS) Валентина Дізран: Зрозуміло, причому дуже вигідний. Якщо раніше про іпотеку мало говорили - воліли оплачувати всі відразу, то зараз вона набирає популярність. Тим більше, швейцарські іпотечні кредити - підприємство без ризику. Іноземці мають право отримати кредит на покупку житла від 50% до 80%, але останній - при виключно гарною банківської історії. У іпотеки безліч переваг. По-перше, якщо бюджет на покупку нерухомості становить 750 000 франків, можна підняти його до 1 500 000 франків, і купити будинок зовсім іншої якості. При цьому процентна ставка в принципі невисока, а зараз вона взагалі перебуває на історично низькому рівні. По-друге, виплачуваний борг можна зняти з податків, що значно полегшує суму в декларації. По-третє, повторю ще раз, ми постійно спостерігаємо, що ціни на нерухомість у Швейцарії ростуть на 2-3% кожен рік, і в програші при перепродажі знову ж неможливо опинитися. Так що іпотека - вигідне і мудре вкладення грошей.
НГ: На швейцарському ринку нерухомості в останні роки відбулися якісь суттєві зміни?
Валентина Дізран: Цікаво, що зараз все більше клієнтів, у тому числі з Великобританії, Франції, Індії, Китаю, цікавляться комерційною нерухомістю, продаж якої також відкрита іноземцям. Знову ж таки, ми говоримо про правильне і безпрограшному вкладенні грошей, тому що мова йде про стабільну прибутку - така нерухомість приносить 5% прибутковості як мінімум, а якість швейцарських об'єктів - одне з кращих в світі. Швейцарія - маленька країна, і земля тут завжди буде в цінності, потрібно вміти вловлювати зміни на ринку. У кантоні Юра, наприклад, де земля мало кого цікавила, зараз розумні французькі підприємці скупили величезні ділянки за смішними цінами, тому що скоро там пройде швидкісна гілка TGV і очікується приплив наймачів. У випадку з комерційною нерухомістю Dom Swiss радить, куди краще вкласти гроші, виходячи з намірів клієнта.
НГ: Швейцарські ріелтерські агентства відчувають зростаючу конкуренцію з Вашого боку? І як позиціонує Dom Swiss вступ до Союзу Швейцарських професіоналів з нерухомості (USPI)?
(DOM SWISS) Валентина Дізран: Це професійне об'єднання, з серйозним регламентом. Його члени не мають права завищувати комісії або вести себе некоректно по відношенню до клієнтів і партнерів. Одним словом, це престижне членство, воно для нас як знак якості. Тим більше що подати заявку можуть тільки ті агентства, в яких працює володар Федерального ріелтерського диплома. Що стосується конкуренції, не знаю, як про мене думають. Здогадуюся, що бачити мою рекламу російською і знати, що я можу спілкуватися з клієнтами на їхній рідній мові, вести повноцінний діалог і встановлювати особистий контакт, - все це навряд чи приносить їм задоволення. Я особисто не сприймаю інші агентства як конкурентів, швидше, як колег. Наші партнери швейцарці - нотаріуси, підрядники, - цінують, що ми працюємо серйозно, і співпрацюють з нами із задоволенням. А ми, в свою чергу, намагаємося перетворити на задоволення для клієнта нелегкий процес покупки нерухомості.
НГ: До російським ставлення в Швейцарії змінилося?
Валентина Дізран: Сьогодні будь-яке агентство, як і раніше, мріє мати російськомовну клієнтуру, але ставлення до росіян справді змінилося. Тепер їх вже не сприймають як нових багатих, готових все оплатити, скажи тільки ціну, і, відповідно не роздувають спеціально для них вартість об'єктів. Ріелтори усвідомили, що мають справу з розуміючими людьми, які знають, чого конкретно хочуть.
НГ: У зв'язку з постійними розмовами відомих політичних партій про наплив іноземців до Швейцарії, чи існує небезпека посилення закону про продаж нерухомості тим, у кого немає громадянства або виду на проживання?
(DOM SWISS) Валентина Дізран: Взагалі федеральний закон про продаж нерухомості іноземцям створювався у відповідь на масовий попит з боку англійців. Коли в один момент Британія дозволила своїм громадянам використовувати частину пенсійних відрахувань для покупки відпускних резиденцій, англійці почали скуповувати шале у швейцарських Альпах і підняли ціни на нерухомість. В результаті місцеві жителі не тільки не змогли дозволити собі покупку квартир для відпочинку, але і залишилися без роботи. Адже на курортах, де більшість квартир скуплено іноземцями, що приїжджають на два тижні на рік, комерція простоює. Щоб запобігти синдром «холодних ліжок» - тобто простоюють - Швейцарія та ввела суворі обмеження. Існуючий федеральний закон - корисна і для швейцарців, і для іноземців річ, і поки він тримається. Зараз все більшу влада у вирішенні питань про нерухомість набувають кантони і комуни, у кожної з них свій регламент, але зазвичай все вирішується мирно і перешкод в курортних зонах не виникає.
НГ: Чи обов'язково для покупки нерухомості звертатися в агентство?
Валентина Дізран: Я завжди проводжу аналогію із зубним лікарем. Коли у нас застуда, ще можна займатися самолікуванням, а от коли ниє зуб - ми, не роздумуючи, вирушаємо до лікаря. Якщо ж вирішуємо лікувати його самостійно, то все одно закінчується історія у зубного. Точно так само з нерухомістю. Своєчасне звернення до фахівця економить гроші, час і нерви. А ті, хто наважується на "самолікування", часто потім все одно звертається до нас за допомогою.
