З рекламних оголошень забудовники зазивають покупців придбати нечувано дешеві компактні квартири. Чи справді можна обзавестися «Одиничкою» за 30 тис. доларів, «двушки» - за 40?
У новобудовах однокімнатні до 40 кв. м та двокімнатні до 60 кв. м користуються найбільшим попитом. Таке житло за ціною від 7,5 до 12 тис. грн. за кв. м розлітається, як гарячі пиріжки.
«У Києві кількість малогабаритних квартир мінімально, - говорить директор компанії« УМК »Володимир Кондратенко. - З площею менше 60 кв. м в основному пропонуються однокімнатні. Їх вартість стартує від 7,5 тис. грн. за кв. м, і з початку року ціни практично не змінювалися. У регіонах квадратний метр в економ-сегменті коштує від 5,6 тис. грн. ».
Дефіцит малометражок пояснюється тим, що забудовники не відразу адаптувалися до посткризових змін купівельних переваг. Та й не могли адаптуватися - більшість розпродаються об'єктів були закладені саме напередодні кризи. І в них були передбачені «Жирні» планування - з просторими холами, коридорами і житловими кімнатами. А значить - з великим метражем.
«У структурі попиту в економ-сегменті площі 60 кв. м і менше займають до 60-70%, а в реченні частка таких квартир не перевищує 30-40%, - Пояснює керуючий директор ARPA Real Estate Михайло Артюхов. - Після кризи в столиці та регіонах забудовники намагаються оптимізувати загальну площу квартири, щоб привести житло у відповідність з очікуваннями покупців. Тому скоро частка малометражок в реченні збільшиться до 50-60% ».
Основна маса пропонованого покупцям житла - в будинках, будівництво яких розпочато до початку кризи. Тому площі та планування квартир в них «докризові»
Ризики дешевого метра
Реклама квартир в Києві за 20-35 тис. дол переслідує мешканців всюди. Чи варто довіряти таким пропозиціям? «На ринку працюють недобросовісні забудовники, які пропонують викидні ціни, - попереджає керівник відділу продажів і маркетингу компанії «Інтергал-Буд» Юлія Горох. - Реальна вартість квартири може відрізнятися в більшу сторону, а якщо обіцяна дешевизна відповідає дійсності, майбутніх мешканців можуть чекати неприємності. Прикладів достатньо: жителі заселеного три роки тому будинку на Харківському шосе до сих пір не можуть прописатися в квартирах, а в одному з нових будинків на Мінському масиві з 2010 р. мешканці користуються тимчасовим електрикою, так як забудовник не уклав договір з Київенерго ».
Про невиправдано високий ризик інвестування в дешеве житло «Деньги» уже попереджали (див. номер від 22 березня 2012 р., є на dengi.ua). Адже привабливі пропозиції про квартири в р-ні вул. Лохвицької на форумах інвесторів пов'язують із забудовником вищезгаданого довгобуду на Харківському Шосе, 19. Втім, демонстративно низькі ціни на квартири в споруджуваному будинку можуть бути маркетинговим інструментом. Наприклад, перші квартири розпродаються за зниженою ціною, але потім цифри швидко змінюються.
Тому не варто автоматично відносити недорогі варіанти до неблагонадійним. «Занижені ціни говорять або про проблеми об'єкта, або про оптимізованому проекті і технологіях будівництва, - говорить директор проектної групи «Архиматика» Олександр Попов. - Так як в наших реаліях перший варіант більш імовірний, варто серйозно проаналізувати проект перед покупкою, ознайомитися з дозвільною документацією. І не слід інвестувати в такий об'єкт на початку будівництва ».
Столичні ціни
Малометражки краще шукати в ЖК, які почали будуватися після 2008-2009 рр.. Одні з найменш дорогих столичних однокімнатних на Правом березі (від 287,1 тис. грн. за 33 кв. м.) можна купити в ЖК «Грюнвальд» в районі Нивки. Є великий вибір «малометражок» в нових проектах компанії «Stolitsa Group» - в ЖК «Відпочинок», розташованому в Святошинському р-ні, і в ЖК по вул. Богатирській на Оболоні. В цих проектах «Одинички» близько 33 кв. м коштують 335-367 тис. грн., двушки близько 55 кв. м - від 552-594 тис. грн.
У новому ЖК «Яскравий» компанії «Інтергал-Буд» (Оболонський район) також є однокімнатні від 37 до 44 кв. м. На Лівому березі, не рахуючи вищезазначених демпінгових пропозицій в р-ні вул. Лохвицької, дешеві квартири можна знайти на вул. Милославській (Троєщина). Там у будинках «Житлоінвестбуд-УКБ» однушки (32 кв. м) коштують 279 тис. грн., а компактні двокімнатні за 490 тис. грн. ще залишилися в ЖК «Милославичі» (забудовник «ДБК-4»). У Київміськбуду ціни трохи вище, хоча вибір скромніше: «одинички» за 440-450 тис. грн. можна купити тільки в декількох об'єктах. Майже всі перераховані вище об'єкти обіцяють здати в експлуатацію не раніше початок 2013 р.
Враховуючи існуючі затримки будівництва, чекати новосілля доведеться не менше 12 місяців. В цілому по Києву в споруджуваних будинках економ-класу ціна «квадрата» - від 8,7 тис. грн. до 12 тис. грн.
Вибір вузький
У регіонах в будівництві триває застій. Нові будівництва стартують нечасто, а от заморожених будмайданчиків залишається чимало - вони повільно добудовуються. За даними бази сайту Асоціації допомоги постраждалим інвесторам, найбільша кількість проблемних проектів зосереджено у Львові. Ціни в містах-мільйонниках забудовники встановлюють на 25-40% нижче, ніж у столиці.
У Дніпропетровську, за даними НПО «Созидатель», первинка економ-класу коштує близько 7,3 тис. грн./м2. В Одесі однокімнатну в бюджетних новобудовах можна купити від 160 до 400 тис. грн. Середня вартість «квадрата» в місті біля моря - близько 8 тис. грн. У Донецьку ціни також високі (від 8 тис. грн. за метр).
А от у Харкові нерухомість найдешевша. За даними компанії «Проконсул», тут середня вартість квартир економ-класу - 5,6 тис. грн. за кв. м. У всіх мільйонниках забудовники практично не змінюють свої ціни з початку 2012 року.
Більше кімнат?
Якщо маленьку двокімнатну знайти не вдається, «Гроші» рекомендують придивитися до великих «одиничка». «У деяких проектах, розпочатих до кризи, є великогабаритні однокімнатні до 60 кв. м, які можна перепланувати в двокімнатне житло, - підказує заступник генерального директора будівельної компанії ТММ Олексій Говорун. - Можна створити додаткову кімнату, поєднану з кухонної зоною, або навіть повноцінну двокімнатну квартиру ».
Щоб не вплутуватися в неприємності з БТІ, перепланування краще зробити під час будівництва. «Для цього потрібно звернутися до забудовника із заявою на перепланування, далі разом з архітектором розробити варіанти плану квартири, після чого ще на стадії будівництва змінити проект », - пояснює алгоритм Олександр Попов. У готовій квартирі виробляти революційні зміни набагато складніше й істотно дорожче.
Обіцяно здати
Щоб оцінити темпи будівництва нинішніх новобудов, «Гроші» знову вирішили перевірити деякі будмайданчика, про які вже писали на початку року. В ЖК «Грюнвальд», другу чергу якого обіцяли здати у другому кварталі 2012 р., процес введення в експлуатацію розпочався в квітні, а заселення та оформлення права власності обіцяють почати в жовтні. Адже між готовністю до здачі в експлуатацію і заселення, в кращому разі, проходить 2-6 місяців. А от ЖК «Барвінок» на перехресті вул. Шумського та Березняківської, введення якого був перенесений з грудня 2011 на березень 2012 р., до кінця червня так і не був зданий. Хоча з боку будинок виглядає вже цілком готовим до заселення.
В Одесі, де здачу ЖК «Фаворит» перенесли з другого півріччя 2011 р. на березень 2012 р., ситуація не краща - мешканців і раніше годують обіцянками. «Мінімальна відставання від заявлених термінів - 2-3 місяці, хоча є й недобросовісні забудовники, що затягують здачу на 2-3 роки, - говорить Юлія Горох. - Залежить це від фінансування будівництва, якості роботи генпідрядника, врегулювання питань з міською владою, від погодних умов, які пережила будівництво ».
Іноді заминки можуть пояснюватися форс-мажорними обставинами. На зданий в 2011 році в експлуатацію ЖК «Коцюбинський» (будинок 1 і 2) наклали арешт правоохоронні органи. Причиною арешту послужив кредит, який попередній забудовник (будував комплекс в 2006-2009 рр.., Зараз проект продовжує інша компанія) не повернув банку «Надра». Через це інвестори поки не можуть оформити право власності на житло.
Компактні столичні квартири за ціною від 30 тис. доларів дійсно є в продажу - на околицях Києва і в недавно почали будуватися будинках.
Вартість житла економ-класу в мільйонниках
| Місто | Орієнтовна ціна за м2, тис. грн. * |
| Київ | 9,7 |
| Дніпропетровськ | 7,3 |
| Донецьк | 8,0 |
| Львів | 7,3 |
| Одеса | 8,0 |
| Харків | 5,6 |
* За даними місцевих забудовників і агентств нерухомості.
Зміна ціни метра в новобудовах економ-класу в Києві *
| Період | Ціна за м2, тис. грн. | |
| Однокімнатні | Двокімнатні | |
| січня | 9904 | 9856 |
| лютого | 9878 | 9811 |
| березня | 9910 | 9813 |
| квітня | 9849 | 9772 |
| травня | 9818 | 9740 |
| червень | 9750 ** | 9660 ** |
* За даними 100realty.ua.
** за попередніми оцінками
