Нерухомість Дніпропетровська за останній рік демонструє дивовижну завзятість у бажанні зберегти свою вартість і не йти на поводу загального спаду цін. Перебуваючи на 3-4 сходинці найдорожчого житла в регіонах, він поступається лише приморським Одесі та Миколаєві і конкурує з Харковом.
Що вибрати: вторинний ринок або новобудову? Це питання стало актуальним для громадян міста, як тільки будівництво нового житла стало набирати темпи і пропозиції від забудовників заполонили ринок. Це цілком можна пояснити, з одного боку, нове житло приваблює новизною і вільним плануванням, але з іншого боку, купівля квартири в новобудові може бути дорожчою і приховувати багато підводних каменів. Розберемо складові попиту по порядку.
Динаміка цін на житло
«Ціна – це, звичайно, перше, що стоїть на чолі вибору нерухомості більшості покупців, – коментує ситуацію фахівець дніпропетровського агентства нерухомості«AM-Estate» Юрій Михайлов, - Якщо ще 2-3 роки тому порівнювати ціни на новобудови і вторинне житло було нелогічно, то сьогодні ці ціни вирівнялися відносно один одного і якість пропозицій теж значно підвищилася».
Ситуація з валютою змусила багатьох забудовників фіксувати вартість метра квадратного в гривні, в той час, як власники квартир у старих будинках все ще рахують вартість квартири в доларах. Крім того, якщо у забудовників питання продажу нерухомості термінове, оскільки вимагає повернення інвестицій, і вони змушені знижувати ціни, то приватні продавці не поспішають скидати ціну і чекають на повернення колишньої вартості житла.
У підсумку на сьогодні середня вартість багатокімнатної (3-4 кімнати) квартири в Дніпропетровську на вторинному ринку в центральних районах складає від 750 до 920 у.о. м2, а бюджетний новобудова після будівельників у центрі буде коштувати в перерахунку на валюту від 700-800 у.о. за м2.
Житло у новобудові бізнес-классса від будівельників варіюється в межах 900-1200 у.о. за м2. Так вартість квартир в ЖК «Каскад», наприклад, сьогодні зафіксована на позначці 950 у.о. м2, а забудовник ЖК «Панорама» зафіксував курс продажу 1у.о. = 19 грн при середній ціні 1000 у.о. м2.
Вартість однокімнатної квартири-студії становить 850-900 у.о. за м2, забудовники пропонують однокімнатні квартири за 750-800 у.о. м2, що, звичайно, приваблює тих, хто шукає компактне житло. Але тут потрібно брати до уваги витрати на майбутній ремонт.
В середньому продаж 2-3-кімнатної квартири в новобудові з ремонтом – це угода на 140000-200000 у.о. Середня ціна, яку запитують продавці це 1500-2000 у.о. за м2, але в реальності продаються квартири вартістю 1500-1700 у.о. за м2.
Без ремонту ціна 3-кімнатної квартири в новобудові 90000-150000 у.о. в залежності від метражу. Покупці такого сегменту вибирають не просто житло, а інфраструктуру - заможних сусідів, безпечний упорядкований двір, підземну парковку – все, що є критеріями комфортного життя. При пошуку житла на такий бюджет вторинне житло, як правило, не розглядається зовсім, так як пострадянське і типове радянське будівництво вже не є сучасним і затребуваним.
При цьому забудовники роблять все можливе, щоб привернути увагу всіх аудиторій. Оголошують акції, продають квартири в розстрочку. Такий варіант, звичайно, зручний молодим сім'ям, для яких покупка першої їх у житті квартири – справа вельми витратна. Продавці вторинного житла ні про які розстрочки навіть не хочуть говорити. А іпотечні кредити зараз більше лякають, ніж залучають дніпропетровців.
Погляд зсередини: планування, енергозбереження, комунікації
Вільне планування – це завжди великий плюс. Можна і перегородки розставити як хочеш, і з архітектурною службою не буде проблем. При цьому покупець сам може вибрати, як йому розташувати кімнати і в якому стилі зробити ремонт. Нові труби, опалення, вікна, проводка – все підготовлено до експлуатації, і в найближчі років 10 не дасть про себе знати. Часто нові будинки вже утеплені зовні і питання енергозбереження теж знімається з порядку автоматично.
Інше питання – чим вони утеплені, і які вікна стоять в будинку? Тут завжди є ризик, що утеплення зроблено звичайним пінопластом, а склопакети обрані найдешевші. У цьому випадку, квартировласнику доведеться робити додаткове внутрішнє утеплення.
Щоб не потрапити в таку ситуацію при купівлі квартири в новобудові, необхідно детально вивчити всю інформацію про будинок: які матеріали використовувалися, як проведені комунікації, самостійно оглянути приміщення, вікна, стіни.
Вторинне житло може порадувати покупців, якщо колишні мешканці робили добротний ремонт «для себе», а може жорстоко розчарувати. Заміна труб, вікон, сантехніки, розведення проводки, утеплення та інші роботи завжди пов'язані з сусідами і деякими обмеженнями будівель.
Те ж саме стосується перепланування. Найчастіше вибити стіну і розширити кімнати просто не можливо через конструкції будинку, і необхідно креативити з тим, що є.
Ну і, звісно, будинок починається з порога. Купуючи квартиру в старому будинку потрібно бути готовим до того, що доведеться жити в «подуставшем» під'їзді з дуже давнім ремонтом, забитому машинами дворі, і їздити на брудних ліфтах. Втім, іноді ціна питання всі ці нюанси нівелює.
Документи
Документи на квартиру – це окрема глава в підготовці до купівлі. Придивляючись до квартирі в новобудові, необхідно в першу чергу з'ясувати всю інформацію про забудовника і про законність його будови. Катерина Сдобникова, провідний ріелтор«AM-Estate», коментує таку ситуацію наступним чином: «Для того, щоб бути впевненим у надійності забудовника і не потрапити на афери з новобудовами, яких вже досить багато в Україні, потрібно вимагати такі документи, як паспорт, правовстановлюючі документи про введення будівлі в експлуатацію, документи на землю. З'ясувати, ким обслуговується будинок і парковка, які тарифи за обслуговування. Уважно вивчити договір з ОСББ. Віддати документи на перевірку юриста».
З документами при купівлі вторинного житла трохи простіше і тут основну увагу необхідно приділити прав на володіння нерухомістю і документами на квартиру, законності перепланування, якщо така була, оплаченим комунальними рахунками. Необхідно переконатися, що в історії продаваної нерухомості немає операцій сумнівного характеру, що квартира не перебуває під арештом або в заставі, і що особа, яка її продає, є єдиним власником або відмова від претензій на цю квартиру інших її власників оформлена належним чином. Найкраще весь перерахований вище список документів принести нотаріусу на перевірку.
Коментарі покупців квартир на форумах
Андрій, власник 3-х кімнатної квартири: «Для мене покупка квартири впиралася тільки в її ціну. Грошей було небагато, там продав машину тут дачу. Ось і назбиравши. Переплачувати, звичайно, не хотілося. Шукали теж відразу на вторинному ринку. Єдине жорстку вимогу було – ближче до центру. Кілька разів потрапляли в ситуації, коли квартира подобалася, але вартість ремонту в ній накидывала ще 10-15 тисяч зверху, тому, що треба було міняти труби, сантехніку, кухню, вікна. А власники ціну вперто не хотіли скидати. Такий у нас менталітет – не продам, але ціну не скину. Коротше, в результаті ми потрапили на дуже хорошу ціну від власника квартири в новобудові. Він їхав і продавав швидко, тому не торгувалися. По вартості за метр вона була така ж, як і вторинне житло, що ми дивилися. При цьому квартира з ремонтом. Клас. Напевно, нам просто пощастило, не знаю».
Ліза, студентка: «Коли батьки вирішили купити мені квартиру, ми відразу розглядали новобуд. По-перше, мені зовсім не хотілося жити в квартирі, в якій хтось жив до мене, а по-друге, мені потрібна була невелика, але затишна і світла квартира. Типу студії. Я бачила будинки, в яких мої друзі знімали 1-кімнатні квартири та вид під'їзду, коридорів, і сидять біля ганку бабусь мене, правду кажучи, відлякував. І кволі під'їзди, які закривалися максимум на двері з домофоном, мені впевненості не вселяв. Такий час зараз… неспокійний. Не хочеться думати, що хтось може вломитися в твоє житло. Тому ми звернулися в агентство і в підсумку купили квартиру в будинку, який був два роки тому здано в експлуатацію. Все свіженьке, світле. Я сама робила ремонт, оформила всі в мінімалізмі, як хотіла. І, головне, будинок охороняється і ніяких бабусь з незадоволеними поглядами».
Підсумки
Загальний підсумок ми змогли зробити такий – незважаючи на те, що ринок вторинного житла в Дніпропетровську досить великий, обсяг покупок первинного житла наздоганяє його і неухильно росте вгору. Особливо в ціновому діапазоні від 70000 у.о. і вище.
Ринок вторинного житла буде залишатися затребуваним серед покупців ціновій категорії до 65000 у.о., так як він здебільшого відноситься до бюджетної нерухомості, продаж якої сьогодні займає 70% від усіх угод.
Очікувати великого зростання цін на вторинне житло багатоквартирної нерухомості не варто, так як воно зараз конкурує з новобудовами, і вибір покупця часто не на користь перших. Якщо економічна ситуація в країні піде вгору, то ціни на нерухомість почнуть рости синхронно, так як вони в першу чергу орієнтуються на платоспроможність населення.
Що ж стосується 1-2-кімнатних квартир на вторинному ринку нерухомості, то тут залишається високий попит, і між продавцями починає розгортатися серйозна боротьба за клієнта. Пропозицій багато, а сучасний покупець висуває досить високі вимоги і до стану квартири та її ціною.
