Про програму квартирного лізингу держчиновники різних рангів говорять давно. Ще в червні минулого року голова правління Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву Леонід Рисухін повідомив «Известиям в Україні» про плани відомства - здавати малозабезпеченим сім'ям житло напрокат за максимально зниженими цінами. Правда, про можливість викупу орендних квартир мова тоді не йшла. У Держфонді збиралися створити маневрений житловий фонд із соціальних малометражок, щоб заселяти туди молоді сім'ї на час: пожив - передай іншому. Клони радянських общаг в Україні так і не з'явилися, хоча попит був, адже чиновники хотіли встановити орендну плату в розмірі вартості комунальних послуг. Зате на початку нинішньої осені українцям представили вдосконалений варіант лізингового житла. Він називається «оренда з правом викупу під 3% річних ».
Суть проекту проста: держава викуповує квартири у забудовників і здає їх пересічним українцям. Громадяни щомісяця платять певну суму в якості орендної плати і невелику надбавку - зазначені вище 3% річних від вартості орендованої квартири. Після 15 років (це максимальний термін оренди за програмою), житло переходить у власність орендаря. За розрахунками чиновників, в Києві доведеться платити не більше 2,6 тис. грн, в обласних центрах - 1,5 тис. грн, а в невеликих містах - 1 тис. грн на місяць. Розрахунок платежу кожен може провести для себе особисто, оскільки оренда буде прив'язана до ціни квадратного метра і загальному метражі квартири. Для столиці вартість «квадрата» визначена на рівні 7,3 тис. грн для обласних центрів - на рівні 5,3 тис. грн, у решті населених пунктів - 4,3 тис. грн. Метраж множимо на вартість, отриману суму ділимо на 15 років. До «голому» щорічного платежу ще доведеться додати 3% кінцевої ціни житла.
Простий приклад для невеликої квартири в Одесі вартістю 212 тис. грн (40 «квадратів» по 5,3 тис. грн за метр). У рік орендар повинен заплатити за неї державі 14,1 тис. грн «голої» орендної ставки і 6,3 тис. грн - на сплату 3% річних. Ділимо цю суму на 12 місяців і отримуємо щомісячний платіж 1,7 тис. грн. Трохи вище, ніж обіцяють чиновники, але все ж цілком прийнятно, особливо з урахуванням того, що ринкові ставки оренди на таке житло починаються з 2,9 тис. грн в найдешевшому і непрезентабельному районі Південної Пальміри. Аналогічний розрахунок можна зробити для Києва (оренда у приватника від 3,6 тис. грн на місяць), Львова (від 2 тис. грн), Харкова (від 2,5 тис. грн). Цифри красномовно говорять про те, що нова програма буде вигідна навіть без можливості викупу орендного житла. Перехід же права власності робить її взагалі безпрецедентною: сьогодні таких привабливих умов немає навіть у президентської програми тривідсоткової іпотеки.
За інформацією Держіпотечної установи Валентина Рибачука, програма вже погоджена у всіх профільних міністерствах і навіть отримала схвалення Мін'юсту. Останнє слово за Кабінетом Міністрів, який повинен дати проекту зелене світло. Планувалося, що програму запустять у першій половині жовтня, але терміни перенесли. Як тільки це відбудеться, ДІУ почне відпрацьовувати механізми реалізації програми. Вже зараз на прикметі у відомства є майже 14 тисяч підходящих квартир. Теоретично це означає, що перші договори оренди з викупом може бути укладено в кінці цього або початку наступного року. Однак експерти ринку нерухомості сильно сумніваються в реалістичності планів лізингу житла на практиці. Претензій до проекту безліч, починаючи від його нерентабельність і закінчуючи сумнівними гарантіями для орендарів, адже за 15 років дуже багато чого в країні може змінитися.
Перше, що викликає сумніви, це джерела фінансування програми, про які поки нічого не відомо. За словами директора агентства нерухомості «Ідеал Плюс» Ярослава Цуканова, своїх грошей на масштабний проект у ДІУ не вистачить, а кредитні ресурси коштують мінімум удвічі дорожче, ніж 3% річних. Тобто реальна ставка лізингу, яка може якщо не окупити, то хоча б «відбити» витрати на програму, це 8-9%. Другий неврахований момент - готовність квартир до заселення. Голова Спілки фахівців з нерухомості України Олександр Рубанов нагадує, що забудовник завжди здає будинок «під обробку», з голими бетонними стінами, без проводки і сантехніки. Мінімальний ремонт обійдеться в $ 150 за квадратний метр, проте незрозуміло, хто його буде оплачувати: ДІУ або орендар. Нарешті, третя проблема полягає в системі гарантій. «Уявіть, що людина за свої гроші зробив у квартирі ремонт, а через місяць його звільнили з роботи, - розповідає голова ради Всеукраїнської асоціації «Укрмолоджілье» Володимир Грищенко. - Платити за житло нічим, і ДІУ розриває договір оренди. З чим у Зрештою залишиться орендар, незрозуміло ».
Валентин Рибачук - «Вістям в Україні»: «Не будемо виселяти людей з найменшого приводу»
Про те, хто може претендувати на житло, звідки на програму держава братиме гроші і які ризики існують, а також коли і де почнуть здавати перші квартири, «Вістям в Україні» розповів голова правління Державної іпотечної установи ВАЛЕНТИН РИБАЧУК.
Сьогодні в країні запущено як мінімум чотири програми доступного житла. У чому відмінність і перевага нового державного проекту?
Відмінність закладено в самій назві програми - «Оренда з правом викупу». Це не іпотечний кредит, не часткова компенсація вартості житла (як, наприклад, за програмою «30 на 70») і не погашення частини процентної ставки по іпотеці. Це відносини орендаря з орендодавцем, в якості якого виступає Державна іпотечна установа. Головна перевага для майбутніх учасників програми полягає в тому, що в ній відсутнє поняття сплати початкового внеску, обов'язкове при видачі кредиту на покупку квартири. Все-таки, $ 10-12 тис. для багатьох українців непідйомна сума. Тут же суть полягає в тому, що сім'я з самого початку оплачує лише поточні витрати: фіксовану ставку оренди та комунальні платежі.
Тобто право на власне житло можна отримати, не маючи великих грошей?
Після укладення договору з ДІУ людина або сім'я будуть прописані в квартирі, але не зможуть вважається її господарями, поки не сплатять останній орендний платіж. Максимальний термін оренди розрахований на 15 років, але отримати право власності можна буде і раніше, оскільки в програмі передбачена можливість дострокового погашення вартості квартири.
Звідки візьмуться гроші для запуску цієї програми та її реалізації в майбутньому?
Запуск і відпрацювання механізмів програми (оформлення документів, система платежів) пройдуть за рахунок власних коштів ДІУ і запозичень на фінансовому ринку. Однак кредити під 3% річних ми однозначно не знайдемо, тому надалі ми дуже сподіваємося на державну підтримку, якщо хочемо вивести цю програму на нормальний рівень забезпечення громадян житлом.
Нормальний рівень - це скільки сімей щорічно?
Чим більше, тим краще. За статистикою, в цьому році по всіх держпрограмам квартири в іпотеку отримали близько 3,3 тис. сімей. Це хороший показник, але з урахуванням квартирній черзі в мільйон сімей, потрібно більше. Попит на житло в Україні дуже високий, інше питання, що за нинішніми цінами та рівню доходів населення це по більшій частині неплатоспроможний попит. Ми розраховуємо, що програма оренди з викупом стане для багатьох українців шансом отримати власну квартиру, а гроші, які наші громадяни зараз платять за оренду житла в чужу кишеню, підуть в економіку країни і пожвавлять будівництво.
Це означає, що ДІУ планує будувати будинки для реалізації програми?
Поки ми доглядаємо готові об'єкти, але виключно в новобудовах. Вторинний ринок житла не розглядаємо. До прикладу, сьогодні наші експерти вже підібрали близько 14 тисяч квартир, які підходять нам за метражем і іншим вимогам програми. Всі ці квартири знаходяться в об'єктах на фінальній стадії будівництва. Скільки з них вийде викупити для програми, залежить не тільки від нас, але і від можливостей держбюджету. Врахуйте, що в оренду людям буде передаватися житло з необхідним ремонтом: проводка, шпалери, лінолеум, сантехніка та плита. Безумовно, якщо в майбутньому виникне попит і з'явиться така необхідність, ми готові виступити замовниками нових будівництв, але поки про це говорити ще рано.
Попит очевидно виникне. Більш того, з урахуванням заявлених ДІУ цін можна спрогнозувати, що він буде ажіотажним. Як плануєте відбирати претендентів на оренду?
Програма розрахована на всі категорії населення, але пріоритет буде віддаватися тим громадянам, які отримують зарплату з бюджетів усіх рівнів. Це вчителі, лікарі, працівники дитсадків та комунальних підприємств. Крім того, обов'язковою для претендентів буде реєстрація на квартирному обліку, тому що саме цей статус підтверджує, що людина або сім'я дійсно потребують житла. В цілому схема нам бачиться такий: формуванням черги потенційних орендарів будуть займатися місцеві органи влади, наприклад, житловідділ, працівники якого ведуть квартирний облік і особисто знають проблеми всіх черговиків.
У малозабезпечених сімей на рахунку кожна копійка. Хто гарантує орендарям, що ставки не зміняться через рік або два?
Процентна ставка закріплена в назві програми, яке повністю звучить як «оренда з правом викупу під 3% річних». Погодьтеся, що буде нелогічно здавати квартири за цією програмою під 5-7%. Крім того, незмінність ставки протягом усього терміну оренди чітко зафіксована в умовах програми. До речі, орендна плата теж закріплюється в договорі оренди. Навіть якщо ціни на нерухомість разом із курсом долара і євро різко злетять вгору, орендар буде платити за своє житло стільки, скільки встановлено в договорі на момент його укладення.
Проте у будь сім'ї на певному етапі можуть виникнути матеріальні труднощі ...
Потрібно розуміти, що ДІУ - насамперед державна установа, а не комерційне компанія. Ми не ставимо завдання будь-якою ціною заробити на цій програмі максимум прибутку і не збираємося виселяти людей з найменшого приводу. За умовами програми, підставою для розірвання договору оренди стає затримка оплати комунальних послуг або орендної плати більш ніж на 180 днів. При цьому можливі різні варіанти розвитку подій. ДІУ готове створити всі умови для тих, хто тимчасово опинився у скрутному становищі. Ми шукаємо шляхи вирішення, пропонуємо реструктуризацію платежів.
І все ж, якщо людина через кілька років сумлінної оренди раптом не зможе її продовжувати до повного викупу квартири у власність, йому повернуть якісь гроші?
Це не кредит, а орендна плата за фактичне проживання людини або сім'ї в квартирі. Тому гроші, сплачені по рахунках оренди, повертатися не будуть. Проте є один нюанс. Програма чітко обумовлює максимальну площу житла, на яку може претендувати орендар: для родини з двох чоловік це 50 квадратних метрів. Якщо сім'я хоче житло більшої площі, вона може вибрати квартиру на 10-15 квадратних метрів більше, але при цьому за додатковий метраж доведеться заплатити відразу і за ринковою ціною. Ось цю суму в разі припинення договору оренди людям повернуть у повному обсязі.
